Wohnflächenverordnung (WoFlV) erklärt

Rechtsgrundlage: Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung, WoFlV) vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346), in Kraft seit 1. Januar 2004 · Gesetzestext

Wer eine Wohnung vermietet, verkauft, finanziert oder versteuert, braucht eine Quadratmeterzahl, die einer Prüfung standhält. Dieser Beitrag erklärt, was die WoFlV regelt, wann sie gilt und wie ihre Regeln zusammenhängen. Zu jedem Unterthema finden Sie einen kurzen Überblick und einen Link auf den Ratgeber, der es im Detail behandelt. Rechtsstand ist der 2. Oktober 2026. Die WoFlV ist seit ihrem Inkrafttreten nicht geändert worden.

Was regelt die Wohnflächenverordnung?

Die WoFlV beantwortet drei Fragen, in dieser Reihenfolge:

1. Welche Flächen gehören zur Wohnfläche? Das regelt § 2 WoFlV.
2. Wie wird die Grundfläche gemessen? Das regelt § 3 WoFlV.
3. Zu welchem Anteil zählt sie? Das regelt § 4 WoFlV.

Jede Wohnflächenberechnung (WFB) nach der Wohnflächenverordnung läuft in diesen drei Schritten ab. Das Ergebnis ist die Wohnfläche nach § 1 Abs. 2 WoFlV: die Summe der Grundflächen aller Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören, jeweils mit dem Anteil angerechnet, der für sie vorgesehen ist.

Was die WoFlV nicht regelt, ist ebenso wichtig. Sie sagt nichts darüber, ab welcher Abweichung eine Miete gemindert werden darf, und sie bestimmt nicht, nach welchem Schlüssel Betriebskosten verteilt werden. Das sind Fragen des Mietrechts, die auf der Wohnfläche aufbauen. Und sie regelt keine Nutzfläche: Dafür ist die DIN 277 zuständig, mehr dazu weiter unten.

Die WoFlV in fünf Paragrafen: Übersicht

Die gesamte Verordnung besteht aus fünf Paragrafen. Die Tabelle zeigt, was jeder regelt und wo Sie die Details finden.

Wann gilt die Wohnflächenverordnung?

Die Antwort hat drei Stufen.

Zwingend gilt die WoFlV bei öffentlich gefördertem Wohnraum. § 1 Abs. 1 WoFlV schreibt vor, dass die Verordnung anzuwenden ist, wenn nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnfläche berechnet wird.

Als Maßstab dient sie bei frei finanzierten Wohnungen. Für Miete und Kauf gibt es keine Norm, die Gerichte oder Parteien zwingt, die WoFlV anzuwenden. Der Bundesgerichtshof zieht sie aber im Regelfall als Maßstab heran, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben und keine andere Berechnungsart ortsüblich ist (BGH, Urteil vom 24.03.2004, VIII ZR 44/03, dort noch zu den §§ 42 bis 44 II. BV). Für die Zeit ab dem 1. Januar 2004 hat der BGH bestätigt, dass die WoFlV an die Stelle der II. BV tritt und als Maßstab dient (BGH, Urteil vom 23.05.2007, VIII ZR 231/06). Die Hintergründe und die 10-Prozent-Grenze erklärt der Beitrag Wohnfläche im Mietvertrag: Rechtslage und BGH-Rechtsprechung.

Es gilt, was vereinbart ist. Steht im Vertrag eine andere Berechnung, etwa nach der früheren DIN 283, geht die Vereinbarung vor. Deshalb lohnt in jedem Vertrag der Satz „Wohnfläche nach WoFlV".

Eine Besonderheit regelt § 5 WoFlV: Wurde die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) ermittelt, bleibt es bei dieser Berechnung. Erst wenn danach bauliche Änderungen eine Neuberechnung erforderlich machen, gilt die WoFlV.

Gilt die WoFlV in Bayern, NRW, Baden-Württemberg und den anderen Ländern?

Ja. Die WoFlV ist eine Bundesverordnung, ihr Text ist in allen Ländern derselbe. Eine eigene „Wohnflächenverordnung Bayern“ oder „Wohnflächenverordnung NRW“ gibt es nicht. Seit der Föderalismusreform 2006 regeln die Länder allerdings die soziale Wohnraumförderung selbst. Bayern verweist in seinen Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB 2023) in Nr. 7.2 ausdrücklich auf die WoFlV: Die Berechnung der Wohnfläche erfolgt danach nach der Verordnung vom 25. November 2003. Für die Förderung in anderen Ländern prüfen Sie bitte die jeweiligen Förderbestimmungen.

Länderunterschiede betreffen drei Stellen, nicht den Verordnungstext:

• Bauordnungsrecht. § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV nimmt Räume aus, die den Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder nicht genügen. Ob ein ausgebauter Keller oder ein Dachraum ein Aufenthaltsraum ist, richtet sich nach der Landesbauordnung. Siehe Keller als Wohnfläche.
• Grundsteuer. Welche Fläche das Finanzamt ansetzt, hängt vom Grundsteuermodell Ihres Landes ab. Siehe Wohnfläche und Grundsteuer und Grundsteuer in Bayern.
• Förderrecht. Förderprogramme und ihre Bestimmungen sind Ländersache.

Unsere Wohnflächenberechnung nach WoFlV erstellen wir bundesweit, unter anderem für Bayern, Nordrhein-Westfalen, Hessen, Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg, Berlin und Hamburg. Sie ist in allen diesen Ländern dieselbe Berechnung.

Was zählt zur Wohnfläche und was nicht? (§ 2 WoFlV)

Die Grundregel steht in § 2 Abs. 1 WoFlV: Zur Wohnfläche gehören die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Ein Flur, der nur Ihre Räume verbindet, zählt. Ein Treppenhaus, das mehrere Wohnungen erschließt, zählt nicht.

Dazu kommen nach § 2 Abs. 2 WoFlV Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen, sofern sie ausschließlich zur Wohnung gehören.

Nicht zur Wohnfläche gehören nach § 2 Abs. 3 WoFlV:

• Zubehörräume, insbesondere Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen,
• Räume, die den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an ihre Nutzung nicht genügen,
• Geschäftsräume.

Die Raum-für-Raum-Tabelle mit Beispielen finden Sie im Ratgeber Was zählt zur Wohnfläche?. Sonderfälle behandeln Keller und Souterrain sowie Balkon, Terrasse und Loggia.

Wie wird die Grundfläche gemessen? (§ 3 WoFlV)

Gemessen wird nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen, ausgehend von der Vorderkante der Bekleidung (§ 3 Abs. 1 WoFlV). Das heißt: bis zur fertigen Oberfläche von Putz, Verkleidung oder Dämmung, nicht bis zum Rohbaumaß. Einen pauschalen Putzabzug kennt die WoFlV nicht.

Drei Regeln aus § 3 prägen die Praxis:

• Einzurechnen sind unter anderem Fußleisten, Tür- und Fensterbekleidungen, fest eingebaute Gegenstände wie Öfen, Herde und Badewannen, freiliegende Installationen und Einbaumöbel (§ 3 Abs. 2).
• Außer Betracht bleiben Schornsteine, Vormauerungen und freistehende Pfeiler, wenn sie höher als 1,50 m sind und mehr als 0,1 m² Grundfläche haben, außerdem Treppen mit mehr als drei Steigungen samt Absätzen, Türnischen und flache Fensternischen (§ 3 Abs. 3). Nischen, die bis zum Fußboden reichen und tiefer als 0,13 m sind, rechnen Sie dagegen ein.
• Ausmessen oder Bauzeichnung. Die Grundfläche darf im fertigen Wohnraum ausgemessen oder aus einer geeigneten Bauzeichnung ermittelt werden. Wurde abweichend von der Zeichnung gebaut, muss neu ermittelt werden (§ 3 Abs. 4).

Wie Sie dabei vorgehen, zeigen die Anleitungen Wohnfläche selbst messen und Wohnfläche nach Plan berechnen.

Wie viel wird angerechnet? 100, 50, 25 und 0 Prozent (§ 4 WoFlV)

§ 4 WoFlV gewichtet die gemessene Grundfläche. Entscheidend sind die lichte Höhe und die Art der Fläche.

Beheizbare Wintergärten zählen als Räume mit voller Anrechnung, sofern sie die Höhenanforderungen erfüllen. Bei Balkonen gilt der Viertelansatz als Regelfall. Wann bis zu 50 % möglich sind, erklärt der Ratgeber Zählt der Balkon zur Wohnfläche?.

Wie wirken die Höhenregeln bei einer Dachschräge?

Die WoFlV rechnet nicht mit einer Durchschnittshöhe, sondern mit der lichten Höhe an jedem Punkt. Ein Dachraum wird deshalb in Streifen geteilt, jeder Streifen zählt mit seinem eigenen Prozentsatz.

Ein Beispiel: Ein Dachraum ist 5,00 m breit und 4,00 m lang, das Satteldach hat 45° Neigung, der Kniestock 0,80 m. Je Seite liegt die 1-m-Linie 0,20 m und die 2-m-Linie 1,20 m von der Wand entfernt.

Der Raum hat 20,00 m² Grundfläche, aber nur 14,40 m² Wohnfläche. Der Querschnitt dazu steht im Ratgeber Wohnflächenberechnung bei Dachschrägen und im Dachgeschoss.

Wohnflächenverordnung, DIN 277 und DIN 283: Was gilt wann?

Die DIN 277 regelt Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau für Planung, Kosten und Bewirtschaftung. Eine Wohnfläche im Sinne der WoFlV gibt es in ihr nicht. Wer eine Fläche „nach DIN 277" kennt, kennt damit noch keine Wohnfläche. Aktuell ist die DIN 277:2021-08.

Die DIN 283 war früher die Norm für die Wohnflächenberechnung. Sie wurde 1983 zurückgezogen und spielt nur noch eine Rolle, wenn sie in einem alten Vertrag vereinbart ist.

Die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) galt bis Ende 2003. Berechnungen aus dieser Zeit bleiben nach § 5 WoFlV gültig, solange nichts umgebaut wird.

Für Mietvertrag, Kaufvertrag, Betriebskosten und Förderung zählt die Wohnfläche nach WoFlV, für Bauantrag und Kostenplanung die DIN 277.

Den Vergleich mit Tabelle, den Umrechnungsweg von der Nutzfläche zur Wohnfläche und den Richtwert für das Einfamilienhaus finden Sie im Ratgeber Wohnfläche, Nutzfläche, Grundfläche: der Unterschied. Zum Unterschied zwischen Wohnfläche und der Fläche im Aufteilungsplan lesen Sie Wohnfläche oder Aufteilungsplan-Fläche?. Die Berechnung von BGF und Nutzungsfläche für ganze Gebäude bieten wir unter Flächen und Kubatur an.

Selbst berechnen oder berechnen lassen?

Für eine erste Einschätzung reicht die Selbstberechnung. Die Schritte, die Formel, ein durchgerechnetes Beispiel und eine Excel-Vorlage mit den WoFlV-Faktoren finden Sie im Ratgeber Wohnfläche selbst berechnen: Formel, Beispiel, Vorlage. Einen kompakten Ablauf mit Checkliste bietet der Leitfaden zur rechtssicheren Berechnung.

Wenn Bank, Käufer, Mieter oder Finanzamt die Zahl prüfen, braucht es mehr: eine raumweise nachvollziehbare Berechnung mit Quellenangabe, die jemand mit Fachkenntnis verantwortet. Was eine solche Berechnung leisten muss, steht im Beitrag Qualifizierte Wohnflächenberechnung.

Sie brauchen eine belastbare Wohnfläche? Wunderloop berechnet Ihre Wohnfläche nach WoFlV aus Ihren Plänen, gestempelt und unterschrieben von einem eingetragenen Architekten, ohne Vor-Ort-Termin. Zur Wohnflächenberechnung

Welche Rolle spielt die Wohnfläche bei Miete, Nebenkosten, Kauf und Steuer?

Die Wohnfläche ist die Bezugsgröße für mehrere Geldfragen.

Miete. Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der vertraglich vereinbarten ab, liegt nach der Rechtsprechung des BGH ein Mangel vor. Der Beitrag Wohnfläche im Mietvertrag erklärt die Rechtslage mit Aktenzeichen.

Betriebskosten. Haben Vermieter und Mieter nichts anderes vereinbart, werden Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt (§ 556a Abs. 1 BGB). Maßgeblich ist die tatsächliche Fläche, nicht die im Vertrag genannte. Bei der Heiz- und Warmwasserabrechnung wird ein Teil der Kosten nach Fläche verteilt (§ 7 HeizkostenV). Alles Weitere steht in Wohnfläche und Betriebskosten.

Kauf. Eine falsche Flächenangabe im Exposé führt zu Streit über den Preis. Warum Aufteilungsplan und Wohnfläche auseinandergehen, zeigt Wohnfläche oder Aufteilungsplan-Fläche?.

Grundsteuer. In vielen Ländern geht die Wohnfläche nach WoFlV in die Grundsteuer ein. Die Übersicht je Bundesland steht in Wohnfläche und Grundsteuer, die bayerische Besonderheit in Grundsteuer in Bayern.

Alle Ratgeber zur Wohnfläche im Überblick

Was zählt zur Wohnfläche?

• Was zählt zur Wohnfläche? Raum für Raum nach WoFlV
• Zählt der Keller zur Wohnfläche?
• Zählt der Balkon zur Wohnfläche? Balkon, Terrasse und Loggia
• Wohnflächenberechnung bei Dachschrägen und im Dachgeschoss

Messen und berechnen

• Wohnfläche selbst berechnen: Formel, Beispiel, Vorlage
• Wohnfläche selbst messen: Anleitung fürs richtige Aufmaß
• Wohnfläche nach Plan berechnen
• Wohnfläche nach WoFlV rechtssicher berechnen: der Leitfaden
• Qualifizierte Wohnflächenberechnung

Normen und Abgrenzung

• Wohnfläche, Nutzfläche, Grundfläche: der Unterschied
• Wohnfläche oder Aufteilungsplan-Fläche?

Recht, Miete und Steuer

• Wohnfläche im Mietvertrag: Rechtslage und BGH
• Wohnfläche und Betriebskosten
• Wohnfläche und Grundsteuer: Welche Fläche gilt in Ihrem Bundesland?
• Wohnfläche und Grundsteuer in Bayern

Glossar: Begriffe und Abkürzungen

Häufige Fragen

Was regelt die Wohnflächenverordnung?

Sie regelt, welche Räume zur Wohnfläche zählen (§ 2), wie die Grundfläche gemessen wird (§ 3) und zu welchem Anteil sie angerechnet wird (§ 4). Dazu kommen der Anwendungsbereich (§ 1) und eine Überleitungsvorschrift (§ 5).

Ist die Wohnflächenverordnung für Mietverträge verbindlich?

Nicht zwingend. Zwingend gilt sie bei öffentlich gefördertem Wohnraum. Bei frei finanzierter Miete zieht der BGH sie als Maßstab heran, wenn nichts anderes vereinbart und keine andere Berechnung ortsüblich ist. Eine ausdrückliche Vereinbarung geht vor.

Wie viel Prozent zählen Dachschrägen, Balkone und Wintergärten?

Raumteile ab 2 m lichter Höhe zählen voll, von 1 m bis unter 2 m zur Hälfte, darunter nicht. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Unbeheizbare Wintergärten zählen zur Hälfte, beheizbare wie Wohnräume.

Gilt die Wohnflächenverordnung in Bayern, NRW und den anderen Bundesländern?

Ja, sie ist Bundesrecht. Länder regeln die Wohnraumförderung selbst, Bayern verweist in den WFB 2023 (Nr. 7.2) auf die WoFlV. Unterschiede gibt es beim Bauordnungsrecht, bei der Grundsteuer und bei der Förderung, nicht im Verordnungstext.

Wo finde ich die aktuelle Fassung der Wohnflächenverordnung als PDF?

Der amtliche Text steht kostenlos auf gesetze-im-internet.de, dem Portal des Bundesjustizministeriums. Dort können Sie die Verordnung auch als PDF herunterladen. Eine geänderte Fassung gibt es nicht: Der Textnachweis gilt ab dem 1. Januar 2004.

Welche Rolle spielt die Wohnfläche bei der Nebenkostenabrechnung?

Sie ist der gesetzliche Standard-Umlageschlüssel. Ohne andere Vereinbarung werden Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 BGB). Maßgeblich ist die tatsächliche Fläche. Ist die Wohnung kleiner als im Vertrag angegeben, haben Sie womöglich zu hohe Anteile gezahlt. Bei Heizung und Warmwasser rechnet die Heizkostenverordnung einen Teil nach Fläche ab (§ 7 HeizkostenV).

Gilt die DIN 277 oder die WoFlV für die Wohnfläche?

Für die Wohnfläche gilt die WoFlV. Die DIN 277 regelt Grundflächen für Planung und Kosten und kennt keine Wohnfläche.

Wer darf eine Wohnflächenberechnung erstellen?

Die WoFlV schreibt nicht vor, wer rechnen darf. Für Bank, Verkauf und Vermietung ist aber eine nachvollziehbare Berechnung gefragt, die ein Fachkundiger verantwortet. Wir erstellen sie aus Ihren Plänen, geprüft und gestempelt von einem eingetragenen Architekten.

Wohnflächenberechnung vom Architekten

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Quellen und Rechtsgrundlagen

• § 1 WoFlV, Anwendungsbereich, Berechnung der Wohnfläche
• § 2 WoFlV, Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen
• § 3 WoFlV, Ermittlung der Grundfläche
• § 4 WoFlV, Anrechnung der Grundflächen
• § 5 WoFlV, Überleitungsvorschrift
• Wohnraumförderungsbestimmungen 2023 (WFB 2023), Nr. 7.2, Bayern
• § 556a BGB, Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten
• § 7 HeizkostenV, Verteilung der Kosten
• BGH, Urteil vom 24.03.2004, VIII ZR 44/03 (§§ 42 bis 44 II. BV als Maßstab bei frei finanziertem Wohnraum)
• BGH, Urteil vom 23.05.2007, VIII ZR 231/06 (WoFlV ab 2004 als Maßstab bei frei finanziertem Wohnraum)
• DIN 277:2021-08, Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau (Beuth/DIN Media)