Was zählt zur Wohnfläche? Raum für Raum nach WoFlV

Rechtsgrundlage: §§ 2 bis 4 Wohnflächenverordnung (WoFlV) · Gesetzestext

Autoren: Stefan Kratzert, Architekt (Bayerische Architektenkammer) · Karyna Ladutska, Architektin · Ruslan Luarsabov, Bauingenieur

Die Grundregel: Was gehört zur Wohnfläche?

§ 2 Abs. 1 WoFlV legt fest: Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Diese Frage entscheidet in den meisten Fällen über „zählt" oder „zählt nicht":

• Gehört der Raum ausschließlich zu Ihrer Wohnung? Dann zählt er grundsätzlich. Ein Flur, der nur Ihre Räume verbindet, zählt. Ein Treppenhaus, das mehrere Wohnungen erschließt, zählt nicht.
• Ist der Raum ein Zubehörraum? Dann zählt er nicht (§ 2 Abs. 3 Nr. 1 WoFlV).
• Genügt der Raum dem Bauordnungsrecht der Länder? Wenn nicht, zählt er nicht (§ 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV).
• Ist es ein Geschäftsraum? Dann zählt er nicht (§ 2 Abs. 3 Nr. 3 WoFlV).

Dazu kommen die Anrechnungsstufen des § 4 WoFlV: Räume ab 2 m lichter Höhe zählen voll, zwischen 1 m und 2 m zur Hälfte. Unbeheizbare Wintergärten zählen zur Hälfte. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Wie die Verordnung insgesamt aufgebaut ist, zeigt der Überblick Wohnflächenverordnung (WoFlV) erklärt.

Die Wohnflächenverordnung gilt zwingend nur für öffentlich geförderten Wohnraum. Für frei finanzierte Wohnungen dient sie als Maßstab, wenn nichts anderes vereinbart ist und keine andere Berechnungsart ortsüblich ist. Mehr dazu im Beitrag zur Rechtslage und zu den BGH-Urteilen.

Lichte Höhe und Raumhöhe. Die Höhenstaffel gilt in jedem Raum, nicht nur unter Dachschrägen. Davon zu trennen ist die Mindesthöhe für Aufenthaltsräume aus der Landesbauordnung, in den meisten Ländern 2,40 m. Erreicht ein Raum sie nicht, kann er nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV ganz aus der Wohnfläche fallen, zum Beispiel ein niedriger Raum im Untergeschoss.

Raum für Raum auf einen Blick

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Flur: Zählt er zur Wohnfläche?

Ja. Ein Flur, eine Diele oder ein Vorraum innerhalb Ihrer Wohnung ist ein Raum, der ausschließlich zu dieser Wohnung gehört, und zählt wie jeder andere Raum mit seiner Grundfläche (§ 2 Abs. 1 WoFlV). Es gibt keinen Abzug und keine Teilanrechnung, solange die lichte Höhe mindestens 2 m beträgt.

Das gilt auch für einen Windfang hinter der Haus- oder Wohnungstür.

Nicht zählt ein Flur, der mehrere Wohnungen erschließt, etwa der Laubengang oder der Etagenflur im Mehrfamilienhaus. Er gehört nicht ausschließlich zu Ihrer Wohnung.

Beim Einfamilienhaus gilt dasselbe: Der Flur im Erdgeschoss zählt, ein Flur im Keller dagegen nur dann, wenn der Keller als Wohnraum zählt.

Keller: Zählt der Keller zur Wohnfläche?

In der Regel nein. Kellerräume sind in § 2 Abs. 3 Nr. 1 a WoFlV ausdrücklich als Zubehörräume genannt und gehören nicht zur Wohnfläche. Das gilt auch dann, wenn der Raum schön hergerichtet ist, geheizt wird oder als Hobbyraum genutzt wird.

Die Ausnahme: Nach verbreiteter Auslegung ist ein Raum im Untergeschoss nur dann „Keller" im Sinne der Verordnung, wenn er auch wie ein Keller beschaffen ist. Ein vollwertig ausgebauter, belichteter und genehmigter Raum, etwa im Souterrain oder bei Hanglage, kann ein Wohnraum sein und zählt dann mit. Entscheidend sind:

• die baurechtliche Zulassung als Aufenthaltsraum (§ 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV),
• die lichte Höhe, die Belichtung und die Belüftung nach der Landesbauordnung Ihres Bundeslandes,
• Trockenheit und Beheizbarkeit.

Steht in der Baugenehmigung „Keller", „Abstellraum" oder „Hobbyraum", spricht das gegen eine Anrechnung. Die Anforderungen an Aufenthaltsräume unterscheiden sich je Bundesland, deshalb müssen Sie die Landesbauordnung Ihres Objekts prüfen. Die Kriterien im Detail beschreibt der Beitrag Zählt der Keller zur Wohnfläche?.

Ausgebauten Keller berechnen

Zählt ein Raum im Untergeschoss als Wohnraum, berechnen Sie ihn wie jeden anderen Raum: lichte Maße, dann die Höhenstaffel nach § 4 WoFlV. Erfüllt er die Anforderungen an einen Aufenthaltsraum nicht, gehört er nicht zur Wohnfläche, auch nicht anteilig. In unseren Berechnungen steht ein solcher Raum nachrichtlich unter der Tabelle, mit Grundfläche und Grund, etwa zu geringer Raumhöhe oder Fensterfläche. So sehen Bank, Käufer oder Mieter, dass der Raum geprüft und bewusst nicht angerechnet wurde.

Treppenhaus und Treppen: im Mehrfamilienhaus und im Einfamilienhaus

Gemeinsames Treppenhaus. Ein Treppenhaus, das mehrere Wohnungen verbindet, gehört nicht ausschließlich zu einer Wohnung und zählt daher nicht zur Wohnfläche (§ 2 Abs. 1 WoFlV). Es fließt in keine der Wohnungsberechnungen ein.

Treppe innerhalb der Wohnung. Treppen mit mehr als drei Steigungen und ihre Treppenabsätze bleiben bei der Ermittlung der Grundfläche außer Betracht (§ 3 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV). Das gilt zum Beispiel für die Treppe zwischen den beiden Geschossen einer Maisonette oder eines Einfamilienhauses. Eine Treppe mit bis zu drei Steigungen zählt dagegen mit.

Raum unter der Treppe. Für Flächen unter einer Treppe gilt die allgemeine Höhenstaffel: ab 2 m voll, von 1 m bis unter 2 m zur Hälfte, darunter nicht (§ 4 WoFlV).

Treppenhaus im Einfamilienhaus. Auch hier ist die Treppe selbst nicht anrechenbar, wenn sie mehr als drei Steigungen hat. Der Flur oder die Diele, an der sie liegt, zählt.

Wendeltreppe und Treppenaufgang. Die Form spielt keine Rolle. Auch eine Wendel- oder Spindeltreppe mit mehr als drei Steigungen bleibt samt Absätzen außer Betracht.

Galerie und Luftraum. Eine Galerie hat einen Boden und zählt nach der Höhenstaffel wie jede andere Grundfläche. Der offene Luftraum und das Treppenauge haben keinen Boden und zählen nicht. Im Geschoss darunter zählt die Fläche unter dem Luftraum normal mit.

Keine 50 Prozent für Treppen. Manche Ratgeber nennen für Treppen eine halbe Anrechnung. Die WoFlV kennt das nicht: Bis zu drei Steigungen zählen voll, ab der vierten Steigung zählt die Treppe gar nicht.

Treppenregel und Höhenregel sind getrennt. Liegt ein Raum einige Stufen höher, etwa ein angehobenes Bad, fällt nur die Fläche der Treppe heraus. Ob die Raumfläche selbst gekürzt wird, entscheidet allein ihre lichte Höhe.

Abstellraum, Hauswirtschaftsraum und Hobbyraum

Entscheidend ist die Lage, nicht der Name:

• Abstellraum in der Wohnung zählt. Die Verordnung schließt nur „Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung" aus (§ 2 Abs. 3 Nr. 1 b WoFlV).
• Hauswirtschaftsraum in der Wohnung zählt als normaler Raum. Eine Waschküche gehört dagegen zu den Zubehörräumen und zählt nicht (§ 2 Abs. 3 Nr. 1 c WoFlV). Ein Hauswirtschaftsraum im Keller oder außerhalb der Wohnung zählt ebenfalls nicht.
• Hobbyraum nennt die Verordnung nicht. Liegt er innerhalb der Wohnung und genügt er dem Bauordnungsrecht, zählt er. Liegt er im Keller und ist nicht als Aufenthaltsraum zugelassen, zählt er nicht.
• Arbeitszimmer zählt wie jeder Wohnraum voll. Ob und wie viel davon steuerlich absetzbar ist, ist eine eigene Frage. Die Wohnflächenberechnung liefert dafür nur die Flächen.

Bei allen drei Räumen kommt die Höhenstaffel hinzu. Unter einer Dachschräge zählt nur die Fläche mit ausreichender lichter Höhe. Wie das geht, zeigt der Beitrag zur Wohnfläche bei Dachschrägen.

Wintergarten: beheizbar oder unbeheizbar

Ein Wintergarten gehört zur Wohnfläche, wenn er ausschließlich zur Wohnung gehört (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 WoFlV). Wie viel zählt, hängt von der Beheizbarkeit ab:

Das Gesetz sagt „unbeheizbar", nicht „unbeheizt". Maßgeblich ist demnach, ob der Raum beheizt werden kann, nicht ob gerade geheizt wird. Was als beheizbar gilt, definiert die Verordnung nicht näher. In der Praxis spricht eine dauerhaft vorhandene Heizungsmöglichkeit dafür, ein bloßer mobiler Heizlüfter eher dagegen. Dokumentieren Sie die Einstufung und die Gründe.

Auch ein unbeheizbarer Wintergarten zählt also zu 50 %, er fällt nicht ganz heraus. Wer dagegen im Netz liest, ein unbeheizter Wintergarten zähle gar nicht, liegt nach dem Verordnungstext falsch.

Nach allen Seiten geschlossen heißt: Ein offener Freisitz ist kein Wintergarten, sondern eine Terrasse mit eigener Regel. Mehr dazu im Beitrag Balkon, Terrasse und Loggia.

Bad, Küche und WC

Bad, Küche und WC innerhalb der Wohnung zählen wie jeder andere Raum voll mit, wenn die lichte Höhe mindestens 2 m beträgt. Fest eingebaute Gegenstände wie Bade- oder Duschwannen, Herde oder Heizgeräte werden nicht abgezogen, ihre Grundfläche ist einzubeziehen (§ 3 Abs. 2 Nr. 3 WoFlV). Das gilt auch für Einbaumöbel (§ 3 Abs. 2 Nr. 5 WoFlV).

Garage

Garagen sind in § 2 Abs. 3 Nr. 1 g WoFlV ausdrücklich als Zubehörräume genannt und zählen nicht zur Wohnfläche. Das gilt unabhängig davon, ob es eine Einzel- oder eine Doppelgarage ist.

In einer Wohnflächenberechnung erscheint die Garage gar nicht, auch nicht mit 0 m². Dasselbe gilt für Carport und Stellplatz.

Was gehört nicht zur Wohnfläche?

Die Verordnung nennt in § 2 Abs. 3 diese Flächen, die nicht zur Wohnfläche gehören:

• Zubehörräume: Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume, Garagen
• Räume, die den Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder nicht genügen
• Geschäftsräume

Was innerhalb eines Raums mitgemessen wird und was nicht, zeigt der nächste Abschnitt.

Nischen, Schornsteine, Einbauschränke: was mitgemessen wird

Innerhalb eines Raums regelt § 3 WoFlV, welche Bauteile zur Grundfläche gehören:

Regeln wie „Erker und Wandschränke ab 0,5 m²“ stammen aus der früheren Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV). Für die WoFlV gelten sie nicht.

Putzabzug: Gibt es die 3 Prozent noch?

Nein. Die frühere Zweite Berechnungsverordnung erlaubte, eine aus Rohbaumaßen ermittelte Fläche pauschal um 3 Prozent für den Putz zu kürzen. Die WoFlV, die seit dem 1. Januar 2004 gilt, kennt diesen Abzug nicht. Sie misst ab der Vorderkante der Bekleidung, also ab Putz, Fliese oder Vertäfelung (§ 3 Abs. 1 WoFlV). Rechnen Sie aus einem Plan mit Rohbaumaßen, ziehen Sie die tatsächliche Putzstärke je Wand ab, statt pauschal zu kürzen. Ältere Berechnungen und Mietverträge aus der Zeit vor 2004 können noch mit dem Abzug gerechnet sein.

Mietvertrag, Teilungserklärung und die 10-Prozent-Grenze

Die WoFlV regelt, wie gerechnet wird. Welche Zahl gilt, regelt oft der Vertrag.

Mietvertrag. Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag genannten, ist das nach der Rechtsprechung des BGH ein Mangel, und die Miete mindert sich im selben Verhältnis (BGH, Urteil vom 24.03.2004, VIII ZR 295/03). Bei einer Mieterhöhung zählt die tatsächliche Fläche. Mehr dazu im Beitrag zur Rechtslage und zu den BGH-Urteilen.

Teilungserklärung. Die Flächen in der Teilungserklärung oder im Aufteilungsplan einer Eigentumswohnung sind nicht automatisch nach WoFlV gerechnet. Ältere Teilungserklärungen nutzen oft die DIN 283 oder die II. BV. Für Verkauf, Finanzierung oder Vermietung brauchen Sie deshalb häufig eine eigene Berechnung nach WoFlV.

Rundung. Die WoFlV schreibt keine Rundung vor. Wie Sie sinnvoll runden, steht im Beitrag Wohnfläche selbst berechnen.

Beispielrechnung: Wohnung mit Wintergarten

Rechenbeispiel (Beispielwerte): Wohnung mit Wohnräumen, einem unbeheizbaren Wintergarten, einem Keller und einer Garage.

Wäre der Wintergarten beheizbar und hätte er mindestens 2 m lichte Höhe, stiege die Wohnfläche auf 87,20 m². Der Keller und die Garage bleiben in beiden Fällen außen vor. Bei einem Kellerraum, der als genehmigter Wohnraum zählt, wäre auch seine Grundfläche anzusetzen.

Häufige Fragen

Was zählt alles zur Wohnfläche?

Die Grundflächen aller Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören, dazu anteilig Wintergärten und Außenflächen wie Balkone und Terrassen (§ 2 WoFlV).

Was gehört nicht zur Wohnfläche?

Zubehörräume wie Keller, Waschküche, Heizungsraum, Boden und Garage, Räume ohne bauordnungsrechtliche Zulässigkeit und Geschäftsräume (§ 2 Abs. 3 WoFlV).

Zählt das Bad oder die Küche zur Wohnfläche?

Ja, mit voller Grundfläche ab 2 m lichter Höhe. Fest eingebaute Wannen, Duschwannen und Herde werden nicht abgezogen.

Zählt der Flur zur Wohnfläche?

Ja, wenn er ausschließlich zur Wohnung gehört. Ein gemeinsamer Flur oder Treppenflur zählt nicht.

Zählt das Treppenhaus zur Wohnfläche?

Ein gemeinsames Treppenhaus nicht. Treppen innerhalb der Wohnung mit mehr als drei Steigungen samt Absätzen ebenfalls nicht (§ 3 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV).

Zählt eine Treppe innerhalb der Wohnung zur Wohnfläche?

Mit bis zu drei Steigungen ja, voll. Ab der vierten Steigung bleibt die Treppe samt Absätzen außer Betracht, auch im Einfamilienhaus und bei Wendeltreppen (§ 3 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV). Eine halbe Anrechnung gibt es nicht.

Zählt der Keller zur Wohnfläche?

In der Regel nicht. Ausnahme ist ein als Wohnraum zugelassener, belichteter und ausgebauter Raum.

Zählt ein ausgebauter Keller zur Wohnfläche?

Nur, wenn der Raum die Anforderungen der Landesbauordnung an einen Aufenthaltsraum erfüllt, vor allem Raumhöhe und Fensterfläche. Dann gilt die normale Höhenstaffel. Sonst zählt er nicht, auch nicht anteilig.

Zählt die Garage zur Wohnfläche?

Nein (§ 2 Abs. 3 Nr. 1 g WoFlV).

Zählt ein Wintergarten zur Wohnfläche?

Ja. Beheizbar zu 100 % (ab 2 m lichter Höhe), unbeheizbar zu 50 %.

Zählen Fensternischen zur Wohnfläche?

Nur, wenn sie bis zum Boden reichen und tiefer als 0,13 m sind. Nischen über einer Fensterbank und Türnischen zählen nicht (§ 3 Abs. 3 WoFlV).

Gibt es bei der Wohnflächenberechnung einen Putzabzug?

Nicht mehr. Den pauschalen Abzug von 3 Prozent kannte nur die alte II. BV. Die WoFlV misst ab der fertigen Oberfläche.

Welche Abweichung der Wohnfläche ist erlaubt?

Im Mietrecht gilt eine Abweichung bis 10 Prozent als Toleranz. Ist die Wohnung um mehr als 10 Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter die Miete mindern (BGH, VIII ZR 295/03).

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Quellen: §§ 2, 3, 4 WoFlV.