Kubatur: Wie wir den Brutto-Rauminhalt Ihres Hauses berechnen
Die Kubatur ist der Brutto-Rauminhalt (BRI) nach DIN 277, früher „umbauter Raum“: das Volumen, das Bodenplatte, Außenwände und Dach Ihres Gebäudes umschließen, in Kubikmetern. Wir berechnen sie für Häuser als Zusatz zur Wohnflächenberechnung, 79 € brutto je Geschoss. Sie erhalten eine Berechnungsaufstellung je Geschoss nach den Messregeln der DIN 277, nicht die Pauschalformel vieler Online-Rechner. Voraussetzung ist neben den Grundrissen ein Gebäudeschnitt, denn die Dachform lässt sich aus dem Grundriss nicht ablesen.
Was die Kubatur ist – und was nicht
Kubatur, umbauter Raum und Brutto-Rauminhalt meinen heute dasselbe. Die DIN 277 verwendet seit der Ausgabe 2016 nur noch den Begriff Brutto-Rauminhalt; „umbauter Raum“ stammt aus der alten DIN 277 von 1950 und lebt in Versicherungspolicen und Bankformularen weiter. Entscheidend ist nicht der Name, sondern die Messregel. Drei Größen werden dabei regelmäßig verwechselt:
| Größe | Was gemessen wird | Einheit | Wofür |
|---|---|---|---|
| Wohnfläche (WoFlV) | Lichte Innenmaße der Wohnung, Schrägen anteilig | m² | Miete, Kauf, Nebenkosten |
| Brutto-Grundfläche (BGF, DIN 277) | Außenmaß je Geschoss inkl. Wände | m² | Baukosten, Bauantrag, Gewerbe |
| Brutto-Rauminhalt (BRI, DIN 277) | BGF × Höhe, alle Geschosse, Dach nach Geometrie | m³ | Bewertung, Versicherung, Gutachten |
Die Wohnfläche lässt sich nicht in die Kubatur umrechnen. Sie misst innen ohne Wände, der BRI misst außen mit Wandstärken. Deshalb ist die Kubatur bei uns eine eigene Berechnung mit eigenen Unterlagen, keine Ableitung aus der Wohnflächenberechnung.
Die Kubatur gilt für das ganze Gebäude
Der Brutto-Rauminhalt wird immer für das gesamte Gebäude ermittelt, mit allen Geschossen einschließlich Keller und Dach. Eine „Kubatur der Wohnung“ gibt es in der DIN 277 nicht. Für Eigentumswohnungen ist die Kubatur deshalb nur sinnvoll, wenn das ganze Haus gerechnet wird – das ist eine Anfrage, kein Festpreis. Dasselbe gilt für Mehrfamilienhäuser und Gewerbebauten: Dort hängt der Aufwand von Geschosszahl, Bauabschnitten und Dachformen ab, und Sie bekommen ein Angebot je Ebene.
Der Festpreis von 79 € je Geschoss gilt für Ein- und Zweifamilienhäuser im Bündel „Berechnung + Grundriss + Kubatur“.
Welche Unterlagen wir brauchen
Für die Wohnfläche genügen Grundrisse. Für die Kubatur nicht. Aus einem Grundriss gehen weder Dachform noch Dachneigung, Kniestock oder Geschosshöhen hervor, und genau diese Maße entscheiden über das Volumen. Es gibt vier Fälle:
- Schnitt digital vorhanden (DWG/DXF): Wir verwenden ihn direkt. Nichts weiter nötig.
- Schnitt auf Papier oder als PDF: Wir digitalisieren ihn als Position „Gebäudeschnitt aus Bestandsplan“, 99 € brutto je Schnitt. Der Konfigurator setzt die Position automatisch, Sie wählen die Anzahl der Schnitte. Die Position digitalisiert einen vorhandenen Schnitt; sie erzeugt keinen.
- Kein Schnitt, aber belastbare Geschosshöhen: Das reicht nur bei Flachdach. Dort ergibt sich das Volumen aus Grundfläche und Höhe.
- Kein Schnitt bei geneigtem Dach: Dann ist ein Aufmaß vor Ort nötig. Das bieten wir an, aber gesondert und nach Absprache, nicht im Festpreis.
Wo Sie einen Schnitt finden: in der Bauakte beim Bauamt, in den Genehmigungsplänen des Architekten oder in den Unterlagen des Fertighausherstellers. Ein Schnitt ist der Plan, der das Haus senkrecht durchschneidet und Geschosshöhen, Dach und Keller von der Seite zeigt. Wie Sie Höhen selbst messen, zeigt unser Ratgeber Gebäudehöhen selbst messen.
So rechnen wir den Brutto-Rauminhalt
Der Brutto-Rauminhalt ist die Summe der Rauminhalte aller Geschosse. Je Geschoss gilt: Brutto-Grundfläche mal Höhe. Die Grundfläche ist das Außenmaß einschließlich Putz oder Fassade, nicht das Rohbaumaß. Dazu kommen Regeln, die ein Online-Rechner nicht abbildet:
- Unterstes Geschoss ab Unterkante Bodenplatte. Die Höhe des Kellers oder des Erdgeschosses ohne Keller beginnt an der Unterkante der Boden- oder Fundamentplatte, einschließlich der Dämmung darunter, und endet an der Oberkante des Bodenbelags darüber.
- Normale Geschosse von Belag zu Belag. Gemessen wird von der Oberkante des Bodenbelags bis zur Oberkante des Bodenbelags im nächsten Geschoss. Die Decke zählt also zum darunterliegenden Geschoss.
- Dach nach tatsächlicher Geometrie. Satteldach, Walmdach, Pultdach oder Krüppelwalm werden als Körper gerechnet, bis zur Oberkante der Dacheindeckung. Eine „mittlere Höhe“ oder Pauschalsätze wie 50 % für ein ausgebautes Dachgeschoss stehen nicht in der Norm. Sie stammen aus Bankformularen, die eine schnelle Schätzung erlauben, und weichen vom tatsächlichen Rauminhalt ab.
- Der Spitzboden zählt mit. Auch nicht begehbare Räume ohne Grundfläche gehören zum Rauminhalt: der Spitzboden über der Dachgeschossdecke, Hohlräume im Kaltdach, Kriechkeller. Sie werden getrennt ermittelt und dem angrenzenden Geschoss zugeordnet.
- Balkone und Loggien je nach Umschließung. Ein Balkon mit Brüstung zählt bis Oberkante Brüstung, eine überdachte Loggia bis zur Unterkante der Überdeckung. Terrassen ohne Dach und ohne Brüstung ergeben keinen Rauminhalt. Diese Teile führen wir als Bereich S getrennt vom umschlossenen Gebäude (Bereich R) auf.
- Was nicht zählt: Fundamente unter der Bodenplatte, Dachüberstände, Vordächer am Eingang, Schornsteinköpfe über dem Dach, kleine Gauben und Lichtkuppeln unter einem Kubikmeter, Gesimse und Pilaster.
Der BRI wird von unseren Architekten nach diesen Regeln berechnet und nachvollziehbar je Geschoss aufgestellt.
Rechenbeispiel: warum die Pauschalformel danebenliegt
Ein unterkellertes Einfamilienhaus, Außenmaß 12 × 10 m, Satteldach mit 40° Neigung und 1,0 m Kniestock, ein Balkon 4 × 1,5 m mit 1,0 m Brüstung. Vereinfachte Maße:
| Teil | Rechnung | Rauminhalt |
|---|---|---|
| Keller (ab Unterkante Bodenplatte inkl. Dämmung) | 120 m² × 2,80 m | 336,0 m³ |
| Erdgeschoss | 120 m² × 2,90 m | 348,0 m³ |
| Dachgeschoss mit Spitzboden (Kniestock + Dachdreieck) | (10 × 1,0 + 10 × 4,20 ÷ 2) m² × 12 m | 372,0 m³ |
| Bereich R gesamt | 1.056,0 m³ | |
| Balkon (Bereich S) | 6 m² × 1,0 m | 6,0 m³ |
Die verbreitete Pauschalformel „Länge × Breite × Höhe ÷ 2“ für das Dachgeschoss ergibt hier 120 m² × 5,20 m ÷ 2 = 312 m³. Das sind rund 60 m³ zu wenig, weil sie den Kniestock halbiert. Bei einem Walmdach oder Krüppelwalm wird die Abweichung anders ausfallen, aber selten verschwinden.
Was Sie bekommen
Sie erhalten eine Berechnungsaufstellung als Datei, zusammen mit Ihrer Wohnflächenberechnung. Sie enthält:
- eine Tabelle je Geschoss: Brutto-Grundfläche × Höhe = Rauminhalt, getrennt nach Bereich R (umschlossen) und Bereich S (Balkone, Loggien)
- den Dachkörper und die Volumen ohne Grundfläche (Spitzboden, Kaltdach), jeweils dem Geschoss zugeordnet
- die Summe des Brutto-Rauminhalts in m³
- die Angabe der verwendeten Planunterlagen und des Messverfahrens (Maße aus Plänen oder Ist-Maße aus Aufmaß)
Die Aufstellung ist kein Zertifikat und wird standardmäßig ohne Stempel und Unterschrift geliefert. Auf Anfrage stempelt und unterschreibt ein Architekt die Aufstellung.
Nicht enthalten sind der Netto-Rauminhalt (NRI) und der Konstruktions-Rauminhalt (KRI). Beide braucht man für Bewertung und Versicherung nicht. Wir ermitteln den Rauminhalt, nicht den Wert des Gebäudes; für eine Wertermittlung brauchen Sie einen Sachverständigen.
Wofür Sie die Kubatur brauchen
- Immobilienbewertung und Sachwertverfahren: Gutachter und Banken ermitteln den Gebäudewert über den Rauminhalt oder die Brutto-Grundfläche, multipliziert mit Normalherstellungskosten.
- Gebäudeversicherung: Viele Wohngebäudeversicherungen bemessen die Versicherungssumme nach umbautem Raum. Eine falsche Kubatur führt zu Unter- oder Überversicherung.
- Finanzierung: Banken verlangen bei Kauf oder Umbau häufig eine Kubaturangabe. Manche akzeptieren eine pauschalierte Schätzung, andere verlangen eine Berechnung nach DIN 277.
- Baugenehmigung und Kostenschätzung: In einigen Bundesländern bemisst sich die Gebühr für die Baugenehmigung am Rauminhalt; Architekten schätzen Baukosten für Umbau oder Erweiterung über Kennwerte je Kubikmeter.
- Gutachten und Verkauf: Im Exposé und im Wertgutachten gehört der Brutto-Rauminhalt neben Wohnfläche und Grundstücksgröße zu den Grundangaben.
Preis
Die Kubatur kostet im Bündel „Berechnung + Grundriss + Kubatur“ 79 € brutto je Geschoss. Keller und Dachgeschoss zählen als Geschosse. Muss ein Papierschnitt digitalisiert werden, kommen 99 € brutto je Schnitt hinzu. Für Mehrfamilienhäuser und Gewerbe erhalten Sie ein Angebot je Ebene.
Häufige Fragen zur Kubatur
Autoren: Stefan Kratzert, Architekt · Karyna Ladutska, Architektin · Ruslan Luarsabov, Bauingenieur
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