Für eine Immobilienbewertung, einen Umbau oder einen Bauantrag braucht man oft einen Gebäudeschnitt und den umbauten Raum. Grundrisse zeigen Breiten und Raumaufteilung, aber keine Höhen. Liegt die Bauakte nicht vor oder dauert die Einsicht Wochen, können Sie die fehlenden Höhen selbst aufnehmen. Dafür brauchen Sie einen Distanzlaser, einen Zollstock, eine Wasserwaage und etwa eine Stunde Zeit.
Diese Anleitung zeigt, welche Maße wir für einen Schnitt brauchen und wie Sie jedes davon ohne Fachkenntnis zuverlässig ermitteln.
Sie haben Grundrisse, aber keinen Schnitt? Schicken Sie uns Grundrisse, Ihre Höhenmaße und die Fotos. Wir zeichnen daraus den Schnitt und berechnen auf Wunsch BGF und Kubatur. → Schnitt anfragen · BGF und Kubatur
Welche Höhen für einen Schnitt nötig sind
| Maß | Wo | Wie |
|---|---|---|
| Geschosshöhe | je Geschoss | über die Treppe (Abschnitt 1) |
| Lichte Raumhöhe | je Geschoss, mehrere Räume | Distanzlaser Boden–Decke |
| Deckenstärke | zwischen den Geschossen | Geschosshöhe minus Raumhöhe |
| Kniestock | Dachgeschoss, beide Traufseiten | Boden bis Knick der Dachschräge |
| Dachneigung | Dachgeschoss oder Dachraum | zwei Höhen oder Neigungs-App |
| Höhe bis Kehlbalken / First | Dachgeschoss, Spitzboden | Distanzlaser, Lot |
| EG-Fußboden über Gelände | Hauseingang und Gartenseite | Stufen zählen und messen |
1. Geschosshöhen über die Treppe ermitteln
Die Geschosshöhe ist der Abstand von Fußboden zu Fußboden zweier Geschosse. Direkt messen lässt sie sich kaum, über die Treppe aber sehr genau.
- Zählen Sie die Steigungen zwischen den beiden Geschossen, also die senkrechten Stufenkanten. Die letzte Steigung auf den oberen Fußboden zählt mit.
- Messen Sie die Höhe von drei Steigungen in der Mitte des Laufs und bilden Sie den Mittelwert.
- Geschosshöhe = Anzahl Steigungen × mittlere Steigungshöhe.
Beispiel: 16 Steigungen × 17,5 cm = 2,80 m.
In Wohnhäusern liegen Steigungen meist zwischen 16 und 19 cm. Die erste und die letzte Stufe weichen oft ab, weil Bodenbeläge unterschiedlich dick sind. Deshalb in der Mitte messen.
Wiederholen Sie das für jede Treppe: Keller–EG, EG–OG, OG–DG. Führt keine feste Treppe in den Spitzboden, messen Sie dort wie in Abschnitt 4.
2. Lichte Raumhöhen und Deckenstärken
Messen Sie in jedem Geschoss in zwei bis drei Räumen mit dem Distanzlaser vom Fußboden senkrecht zur Decke. Halten Sie den Laser auf den Boden und messen Sie nicht unter Lampen, Balken oder Unterzügen. Notieren Sie, wenn ein Raum eine abgehängte Decke hat.
Die Deckenstärke ergibt sich als Differenz:
Deckenstärke = Geschosshöhe − lichte Raumhöhe
Beispiel: 2,80 m − 2,50 m = 30 cm. Darin stecken Rohdecke, Estrich, Bodenbelag und Deckenputz. In Wohnhäusern sind 25 bis 35 cm üblich. Ein deutlich abweichender Wert deutet auf einen Messfehler oder eine abgehängte Decke hin.
Prüfen können Sie das am Treppenauge: Dort sieht man die Deckenkante oft direkt und kann sie mit dem Zollstock nachmessen.
3. Dachgeschoss: Kniestock und Dachneigung
Kniestock: Messen Sie vom Fußboden senkrecht bis zu der Stelle, an der die Dachschräge auf die Außenwand trifft. Messen Sie auf beiden Traufseiten, die Werte können verschieden sein. Planer messen den Kniestock teils ab der Rohdecke. Das rechnen wir um, Sie messen ab dem fertigen Boden.
Dachneigung, zwei Wege:
- Im ausgebauten Dachgeschoss: Messen Sie unter der Schräge zwei Raumhöhen im Abstand von genau 1,00 m waagrecht zueinander. Notieren Sie beide Höhen und den Abstand. Beispiel: 1,40 m und 2,10 m, also 70 cm Höhenunterschied auf 1 m. Das entspricht etwa 35°.
- Im nicht ausgebauten Dachraum: Legen Sie das Smartphone mit einer Neigungs- oder Wasserwaagen-App direkt auf einen Sparren. Messen Sie an zwei bis drei Sparren und bilden Sie den Mittelwert.
Die Umrechnung in Grad übernehmen wir. Wichtig sind saubere Rohwerte.
4. Höhe bis Kehlbalkenlage und First
Ist das Dachgeschoss ausgebaut, messen Sie mit dem Distanzlaser die Raumhöhe an der höchsten Stelle, meist bis zur Decke unter der Kehlbalkenlage. Ist der Spitzboden darüber über eine Luke zugänglich, messen Sie dort zusätzlich vom Bodenbelag bis unter den First. Ein Lot oder der senkrecht gehaltene Laser hilft, den höchsten Punkt zu treffen.
Kommen Sie nicht in den Spitzboden, reicht oft eine Näherung. Bei einem symmetrischen Satteldach gilt:
Höhe bis First ≈ Kniestock + halbe Spannweite × tan(Dachneigung)
Die Spannweite ist die lichte Breite des Dachgeschosses quer zum First, gemessen von Außenwand zu Außenwand. Bei Reihenhäusern verläuft der First meist parallel zur Straße. Dann ist die Spannweite die Haustiefe und nicht die Hausbreite.
Beispiel: Kniestock 0,90 m, Spannweite 8,40 m, Neigung 35°: 0,90 + 4,20 × 0,70 ≈ 3,84 m über dem Dachgeschoss-Fußboden. Sparren und Dachaufbau kommen noch hinzu. Das ergänzen wir anhand der Fotos.
5. Höhe des Erdgeschoss-Fußbodens über Gelände
Zählen Sie die Eingangsstufen bis zur Haustür, messen Sie eine Stufe und rechnen Sie wie in Abschnitt 1. Gibt es eine Schwelle an der Haustür, messen Sie sie zusätzlich. Wiederholen Sie das auf der Gartenseite, etwa an der Terrassentür. Bei Hanglage weichen die beiden Werte deutlich voneinander ab, und genau das muss der Schnitt zeigen.
6. Fotos, die wir brauchen
Fotos ersetzen keine Maße, aber sie klären fast jede Rückfrage. Halten Sie in jedes Foto einen aufgeklappten Zollstock als Maßstab, wo es geht.
- Straßenfassade und Gartenfassade, möglichst frontal und vollständig mit Dach. Bei Reihenhäusern die Nachbarhäuser links und rechts mit ins Bild nehmen.
- Treppenhaus: jeder Lauf von unten, mit erkennbaren Stufen.
- Dachgeschoss: beide Traufseiten mit Kniestock und Schräge.
- Dachraum/Spitzboden: Sparren, Kehlbalken, Firstbereich, falls zugänglich.
- Keller: Kellertreppe und ein Raum mit sichtbarer Decke.
Aufmaßblatt für Höhen
Übertragen Sie die Werte direkt vor Ort in eine Tabelle. Zahlen auf losen Zetteln gehen verloren oder lassen sich später nicht mehr zuordnen.
| Geschoss | Steigungen (Anzahl) | Steigungshöhe (cm, Mittel aus 3) | Geschosshöhe (m) | Lichte Raumhöhe (m, Räume) | Bemerkung |
|---|---|---|---|---|---|
| KG → EG | |||||
| EG → OG | |||||
| OG → DG | |||||
| DG | – | – | – | Kniestock links/rechts, Höhe Kehlbalken | |
| Dachneigung | – | – | – | Höhe 1 / Höhe 2 / Abstand oder Grad | |
| EG über Gelände | Stufen Eingang | Gartenseite |
[Aufmaßblatt Höhen (PDF)](https://wunderloop-emdash.register-1a1.workers.dev/_emdash/api/media/file/01M4TP26Y8PNQ8XFJW7XRPYY3R.pdf)
Wofür die Höhen gebraucht werden
- Gebäudeschnitt: Er zeigt Geschosse, Decken, Treppe und Dach in einer senkrechten Ebene. Gutachter, Banken und Bauämter verlangen ihn neben den Grundrissen.
- Brutto-Grundfläche (BGF): Für den Sachwert nach ImmoWertV werden die Normalherstellungskosten (NHK 2010) je Quadratmeter BGF angesetzt. Die BGF selbst ist eine Fläche. Ob Dachgeschoss und Spitzboden als nutzbar gelten und angerechnet werden, entscheidet sich aber an den Höhen.
- Brutto-Rauminhalt (BRI) nach DIN 277: Er ist der Rauminhalt des Gebäudes nach Außenmaßen, von der Unterseite der Bodenplatte bis zur Dachhaut. Ohne Geschosshöhen und Dachgeometrie lässt er sich nicht berechnen.
- Umbauter Raum nach DIN 277:1950: Ältere Gutachten und viele Gebäudeversicherungen rechnen noch mit diesem Wert. Auch er braucht die Höhen.
Für die Wohnfläche selbst brauchen Sie die Höhen nur unter Dachschrägen. Wie Sie die Wohnfläche messen, steht in der Anleitung Wohnfläche selbst messen.
Wann sich selbst messen nicht lohnt
Wenn der Schnitt für einen Bauantrag oder eine Teilungserklärung exakt sein muss, wenn Räume nicht zugänglich sind oder wenn das Dach eine komplizierte Form hat, ist ein Aufmaß vor Ort durch Fachleute die sichere Wahl.
Fachlich verantwortet von
Stefan Kratzert, Architekt, Bayerische Architektenkammer (Mitgl.-Nr. 175549) · Karyna Ladutska, Architektin · Ruslan Luarsabov, Bauingenieur
Häufige Fragen
Wie genau müssen meine Höhenmaße sein?
Für einen Schnitt zur Immobilienbewertung reichen Zentimeter-Werte. Über die Treppe gemessene Geschosshöhen sind meist auf ein bis zwei Zentimeter genau.
Ich komme nicht in den Spitzboden. Geht es trotzdem?
Ja. Mit Kniestock, Dachneigung und Spannweite lässt sich die Firsthöhe gut annähern. Fotos der Fassade helfen, das Ergebnis zu prüfen.
Brauche ich einen Distanzlaser?
Er macht die Arbeit deutlich einfacher, gerade bei Raumhöhen. Einfache Geräte kosten etwa 30 bis 50 Euro. Mit Zollstock und einer zweiten Person geht es auch, dauert aber länger.
Kann Wunderloop aus meinen Maßen einen Schnitt zeichnen?
Ja. Sie schicken uns Grundrisse, das ausgefüllte Aufmaßblatt und die Fotos. Wir zeichnen daraus den Schnitt und berechnen auf Wunsch BGF und Kubatur. → Schnitt anfragen