Für eine Immobilienbewertung, einen Umbau oder einen Bauantrag braucht man oft einen Gebäudeschnitt und den umbauten Raum. Grundrisse zeigen Breiten und Raumaufteilung, aber keine Höhen. Liegt die Bauakte nicht vor oder dauert die Einsicht Wochen, können Sie die fehlenden Höhen selbst aufnehmen. Dafür brauchen Sie einen Distanzlaser, einen Zollstock, eine Wasserwaage und etwa eine Stunde Zeit.

Diese Anleitung zeigt, welche Maße wir für einen Schnitt brauchen und wie Sie jedes davon ohne Fachkenntnis zuverlässig ermitteln.

Sie haben Grundrisse, aber keinen Schnitt?

 Schicken Sie uns Grundrisse, Ihre Höhenmaße und die Fotos. Wir zeichnen daraus den Schnitt und berechnen auf Wunsch BGF und Kubatur. → 

Welche Höhen für einen Schnitt nötig sind

| Geschosshöhe | je Geschoss | über die Treppe (Abschnitt 1) |

| Lichte Raumhöhe | je Geschoss, mehrere Räume | Distanzlaser Boden–Decke |

| Deckenstärke | zwischen den Geschossen | Geschosshöhe minus Raumhöhe |

| Kniestock | Dachgeschoss, beide Traufseiten | Boden bis Knick der Dachschräge |

| Dachneigung | Dachgeschoss oder Dachraum | zwei Höhen oder Neigungs-App |

| Höhe bis Kehlbalken / First | Dachgeschoss, Spitzboden | Distanzlaser, Lot |

| EG-Fußboden über Gelände | Hauseingang und Gartenseite | Stufen zählen und messen |

1. Geschosshöhen über die Treppe ermitteln

Die Geschosshöhe ist der Abstand von Fußboden zu Fußboden zweier Geschosse. Direkt messen lässt sie sich kaum, über die Treppe aber sehr genau.

 zwischen den beiden Geschossen, also die senkrechten Stufenkanten. Die letzte Steigung auf den oberen Fußboden zählt mit.

Messen Sie die Höhe von drei Steigungen in der Mitte des Laufs und bilden Sie den Mittelwert.

Geschosshöhe = Anzahl Steigungen × mittlere Steigungshöhe.

In Wohnhäusern liegen Steigungen meist zwischen 16 und 19 cm. Die erste und die letzte Stufe weichen oft ab, weil Bodenbeläge unterschiedlich dick sind. Deshalb in der Mitte messen.

Wiederholen Sie das für jede Treppe: Keller–EG, EG–OG, OG–DG. Führt keine feste Treppe in den Spitzboden, messen Sie dort wie in Abschnitt 4.

Messen Sie in jedem Geschoss in zwei bis drei Räumen mit dem Distanzlaser vom Fußboden senkrecht zur Decke. Halten Sie den Laser auf den Boden und messen Sie nicht unter Lampen, Balken oder Unterzügen. Notieren Sie, wenn ein Raum eine abgehängte Decke hat.

Deckenstärke = Geschosshöhe − lichte Raumhöhe

 2,80 m − 2,50 m = 30 cm. Darin stecken Rohdecke, Estrich, Bodenbelag und Deckenputz. In Wohnhäusern sind 25 bis 35 cm üblich. Ein deutlich abweichender Wert deutet auf einen Messfehler oder eine abgehängte Decke hin.

Prüfen können Sie das am Treppenauge: Dort sieht man die Deckenkante oft direkt und kann sie mit dem Zollstock nachmessen.

3. Dachgeschoss: Kniestock und Dachneigung

 Messen Sie vom Fußboden senkrecht bis zu der Stelle, an der die Dachschräge auf die Außenwand trifft. Messen Sie auf beiden Traufseiten, die Werte können verschieden sein. Planer messen den Kniestock teils ab der Rohdecke. Das rechnen wir um, Sie messen ab dem fertigen Boden.

 Messen Sie unter der Schräge zwei Raumhöhen im Abstand von genau 1,00 m waagrecht zueinander. Notieren Sie beide Höhen und den Abstand. 

 1,40 m und 2,10 m, also 70 cm Höhenunterschied auf 1 m. Das entspricht etwa 35°.

 Legen Sie das Smartphone mit einer Neigungs- oder Wasserwaagen-App direkt auf einen Sparren. Messen Sie an zwei bis drei Sparren und bilden Sie den Mittelwert.

Die Umrechnung in Grad übernehmen wir. Wichtig sind saubere Rohwerte.

Ist das Dachgeschoss ausgebaut, messen Sie mit dem Distanzlaser die Raumhöhe an der höchsten Stelle, meist bis zur Decke unter der Kehlbalkenlage. Ist der Spitzboden darüber über eine Luke zugänglich, messen Sie dort zusätzlich vom Bodenbelag bis unter den First. Ein Lot oder der senkrecht gehaltene Laser hilft, den höchsten Punkt zu treffen.

Kommen Sie nicht in den Spitzboden, reicht oft eine Näherung. Bei einem symmetrischen Satteldach gilt:

Höhe bis First ≈ Kniestock + halbe Spannweite × tan(Dachneigung)

Die Spannweite ist die lichte Breite des Dachgeschosses 

, gemessen von Außenwand zu Außenwand. Bei Reihenhäusern verläuft der First meist parallel zur Straße. Dann ist die Spannweite die Haustiefe und nicht die Hausbreite.

 Kniestock 0,90 m, Spannweite 8,40 m, Neigung 35°: 0,90 + 4,20 × 0,70 ≈ 3,84 m über dem Dachgeschoss-Fußboden. Sparren und Dachaufbau kommen noch hinzu. Das ergänzen wir anhand der Fotos.

5. Höhe des Erdgeschoss-Fußbodens über Gelände

Zählen Sie die Eingangsstufen bis zur Haustür, messen Sie eine Stufe und rechnen Sie wie in Abschnitt 1. Gibt es eine Schwelle an der Haustür, messen Sie sie zusätzlich. Wiederholen Sie das auf der Gartenseite, etwa an der Terrassentür. Bei Hanglage weichen die beiden Werte deutlich voneinander ab, und genau das muss der Schnitt zeigen.

Fotos ersetzen keine Maße, aber sie klären fast jede Rückfrage. Halten Sie in jedes Foto einen aufgeklappten Zollstock als Maßstab, wo es geht.

, möglichst frontal und vollständig mit Dach. Bei Reihenhäusern die Nachbarhäuser links und rechts mit ins Bild nehmen.

: jeder Lauf von unten, mit erkennbaren Stufen.

: beide Traufseiten mit Kniestock und Schräge.

: Sparren, Kehlbalken, Firstbereich, falls zugänglich.

: Kellertreppe und ein Raum mit sichtbarer Decke.

Übertragen Sie die Werte direkt vor Ort in eine Tabelle. Zahlen auf losen Zetteln gehen verloren oder lassen sich später nicht mehr zuordnen.

| DG | – | – | – | | Kniestock links/rechts, Höhe Kehlbalken |

| Dachneigung | – | – | – | | Höhe 1 / Höhe 2 / Abstand oder Grad |

[Aufmaßblatt Höhen (PDF)](https://wunderloop-emdash.register-1a1.workers.dev/_emdash/api/media/file/01M4TP26Y8PNQ8XFJW7XRPYY3R.pdf)

 Er zeigt Geschosse, Decken, Treppe und Dach in einer senkrechten Ebene. Gutachter, Banken und Bauämter verlangen ihn neben den Grundrissen.

 Für den Sachwert nach ImmoWertV werden die Normalherstellungskosten (NHK 2010) je Quadratmeter BGF angesetzt. Die BGF selbst ist eine Fläche. Ob Dachgeschoss und Spitzboden als nutzbar gelten und angerechnet werden, entscheidet sich aber an den Höhen.

 Er ist der Rauminhalt des Gebäudes nach Außenmaßen, von der Unterseite der Bodenplatte bis zur Dachhaut. Ohne Geschosshöhen und Dachgeometrie lässt er sich nicht berechnen.

 Ältere Gutachten und viele Gebäudeversicherungen rechnen noch mit diesem Wert. Auch er braucht die Höhen.

Für die Wohnfläche selbst brauchen Sie die Höhen nur unter Dachschrägen. Wie Sie die Wohnfläche messen, steht in der Anleitung 

Wenn der Schnitt für einen Bauantrag oder eine Teilungserklärung exakt sein muss, wenn Räume nicht zugänglich sind oder wenn das Dach eine komplizierte Form hat, ist ein Aufmaß vor Ort durch Fachleute die sichere Wahl.

Stefan Kratzert, Architekt · Karyna Ladutska, Architektin · Ruslan Luarsabov, Bauingenieur

Wie genau müssen meine Höhenmaße sein?

Für einen Schnitt zur Immobilienbewertung reichen Zentimeter-Werte. Über die Treppe gemessene Geschosshöhen sind meist auf ein bis zwei Zentimeter genau.

Ich komme nicht in den Spitzboden. Geht es trotzdem?

Ja. Mit Kniestock, Dachneigung und Spannweite lässt sich die Firsthöhe gut annähern. Fotos der Fassade helfen, das Ergebnis zu prüfen.

Er macht die Arbeit deutlich einfacher, gerade bei Raumhöhen. Einfache Geräte kosten etwa 30 bis 50 Euro. Mit Zollstock und einer zweiten Person geht es auch, dauert aber länger.

Kann Wunderloop aus meinen Maßen einen Schnitt zeichnen?

Ja. Sie schicken uns Grundrisse, das ausgefüllte Aufmaßblatt und die Fotos. Wir zeichnen daraus den Schnitt und berechnen auf Wunsch BGF und Kubatur. → 

Geschosshöhe, Raumhöhe, Kniestock, Dachneigung: So messen Sie die Höhen Ihres Hauses selbst – als Grundlage für Gebäudeschnitt, BGF und Kubatur.

Gebäudehöhen selbst messen: Anleitung für Schnitt und BGF

Gebäudehöhen selbst messen: Geschosshöhen, Dach und Schnitt

Methoden der Flächenberechnung — eine Übersicht

In Deutschland existiert keine einzelne, allgemeingültige Methode zur Flächenberechnung. Je nach Nutzungsart (Wohnen, Gewerbe, Handel), Vertragskontext und Stichtag kommen unterschiedliche Normen und Richtlinien zur Anwendung. Dieser Überblick ordnet die gängigen Verfahren ein – von historischen, aber vertraglich weiterhin vereinbarbaren Regelwerken bis zu den aktuellen gif-Richtlinien und internationalen Standards.

 Die meisten der hier genannten gif-Richtlinien sind keine gesetzlichen Verordnungen. Sie gelten nur dann, wenn sie miet- oder kaufvertraglich ausdrücklich vereinbart wurden. Gesetzlich verbindlich ist im Wohnbereich primär die Wohnflächenverordnung (WoFlV).

Auf Wohnflächenberechnungen nach DIN 283 stößt man auch heute noch gelegentlich. Die Norm wurde bereits 1983 ersatzlos zurückgezogen – unter anderem, um eine Überschneidung mit der DIN 277 zu vermeiden. Sie kann jedoch nach wie vor vertraglich vereinbart werden und hat aufgrund ihrer Ortsüblichkeit in bestimmten Regionen (etwa Stuttgart, München) bis heute Anwendung gefunden.

Wesentliche Besonderheiten gegenüber anderen Methoden: Die DIN 283 macht keine Vorgaben zu Garagen, Hobbyräumen und Saunen. Sogenannte „nicht gedeckte" (blickgeschützte) Terrassen und Freisitze dürfen nicht auf die Wohnfläche angerechnet werden.

II. Berechnungsverordnung → Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Die II. Berechnungsverordnung (II. BV) war ursprünglich nur für preisgebundenen Wohnraum anzuwenden, fand aber auch im preisfreien Wohnraum weite Verbreitung. Zum 

 abgelöst und wird bei Neuberechnungen nicht mehr angewandt.

Sie bleibt jedoch gültig, wenn eine Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach ihr berechnet wurde und seitdem keine baulichen Änderungen erfolgt sind, die eine Neuberechnung erforderlich gemacht hätten.

| Thema | Wohnflächenverordnung (WoFlV) | II. Berechnungsverordnung |

| Freisitze / Terrassen | „Sichtgedeckter Freisitz" wird durch den Begriff Terrasse ersetzt; ein Sichtschutz ist nicht mehr erforderlich. | „Sichtgedeckte Freisitze", Balkone und Loggien werden mit 50 % angerechnet. |

| Anrechnung Terrassen, Balkone, Loggien, Dachterrassen | i. d. R. 25 %; bei besonders guter Lage oder sehr hochwertiger Ausführung bis 50 %. | (siehe oben: pauschal 50 %) |

| Wintergärten | beheizt 100 %, unbeheizt 50 % | generell 50 % |

| Putzabzug | kein pauschaler Abzug | pauschal 3 % |

| Gebäude mit nur einer Wohnung | keine Sonderregelung | 10 % Pauschalabzug |

| Schornsteine, Pfeiler, Säulen | Grundflächen über 0,1 m² werden berücksichtigt | keine Berücksichtigung |

| Flächen unter Treppen | stufenweise Berücksichtigung je nach lichter Höhe | unter 2 m lichter Höhe keine Berücksichtigung |

WMR – Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie

WMR (Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie zur wohnwertabhängigen Wohnflächenberechnung und Mietwertermittlung)

 systematisiert die von der Rechtsprechung – insbesondere für Mietwertermittlungen – entwickelten Maßgaben zur wohnwertabhängigen Anrechnung von Grundflächen.

Für häufig auftretende Grundflächenbesonderheiten (unübliche Raumhöhen, Durchgangs- und gefangene Räume, übergroße oder unüblich kleine Räume, Räume mit unwirtschaftlichen Grundrissen, Hobbyräume, Wintergärten, Schwimmbäder etc.) gibt sie Wohnwertfaktoren zur sachgerechten Anrechnung an. Grundlage ist die WoFlV, deren Regelungen durch die Wohnwertfaktoren ergänzt und weiter differenziert werden.

gif – Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V.

 hat eine Reihe von Richtlinien zur einheitlichen und reproduzierbaren Ermittlung von Mietflächen entwickelt. Sie sind keine gesetzlichen Verordnungen, sondern gelten als Erkenntnisquelle für ordnungsgemäßes Verhalten im Regelfall und sollen jeweils nur als Ganzes verwendet werden.

 Die hier beschriebene gif-Methodik (MF-G / MF-W) bezieht sich auf die Fassungen MFG 2017 bzw. MF-W 2012 mit Bezug auf DIN 277. Die gif-Mietflächenrichtlinie wurde mit 

 überarbeitet — u. a. Ablösung des DIN-277-Bezugs durch die gif-eigene MF-GIF-1/2-Systematik. Zur aktuellen Fassung siehe → 

Mietfläche für gewerblichen Raum (MFG, seit Juni 2017)

Seit Juni 2017 gilt die Richtlinie zur Berechnung der 

. Sie novelliert die MF/G vom 01.05.2012, die ihrerseits die MF-G vom 01.11.2004 ersetzt hatte – diese wiederum hatte die vorhergehenden Richtlinien für Büroraum (MF-B, 1996) und Handelsraum (MF-H, 1997) abgelöst.

 (Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen – Teil 1: Hochbau). Für Wohnraum besteht parallel die Richtlinie MF/W, die in gemischt genutzten Gebäuden zusammen mit der MFG anzuwenden ist.

Wesentliche Änderungen der MFG 2017 gegenüber der MF/G 2012:

Änderung der Kurzbezeichnung von „MF/G" in „MFG".

Anpassung an die geänderte Begrifflichkeit der DIN 277-1:2016, u. a. Nutzungsflächen (NUF), Technikflächen (TF), Außenwand-Konstruktions-Grundflächen (AKF), Innenwand-Konstruktions-Grundflächen (IKF).

Aufnahme zweier zuvor separat veröffentlichter Praxistipps: Begriff „Technische Funktionsfläche" sowie „bodengleich" bei Vorhangfassaden.

Aufnahme von FAQ-Antworten, z. B. zu Brandschutzeigenschaften von Wänden.

Ergänzende Anwendungshinweise, u. a.: stets volle Flächengröße (100 %) bei der Mietflächentypisierung ausweisen; keine raumweise Mietflächenermittlung innerhalb eines Mietbereichs; keine Flächenangaben für die MFG-0; Sondermietobjekte (SoMO) getrennt darstellen; Tabellen und Pläne dem Mietvertrag beifügen.

Mietfläche für Wohnraum (MF/W, seit 01.05.2012)

 zielt darauf ab, messbare Flächen ohne prozentuale Verzerrungen einheitlich zu definieren. Sie bietet Regelungen für gemischt genutzte Objekte zur Ermittlung von Gemeinflächenanteilen und ermöglicht die Berücksichtigung „neuer Wohnformen" bei gemeinschaftlich genutzten Flächen außerhalb der abgeschlossenen Wohnung. Für einen Vergleich existiert ein Modell zur Umrechnung der Mietfläche MF/W auf die Wohnfläche nach WoFlV.

. Da die DIN 277 2016 durch die DIN 277-1 ersetzt wurde, ist eine Überarbeitung der MF/W 2012 angekündigt.

 Ausgehend von der Brutto-Grundfläche gem. DIN 277:

 – Mietfläche nach gif, unterschieden nach 

Die MF/W wird zusätzlich in Wohnungs- und Nebenflächen unterschieden und ist nach einer Mietflächentypisierung (Nutzungseinschränkungen, Raumhöhe unter 1,5 m, Einhaltung Baurecht) separat auszuweisen. Flächen der MF/W-0 oder außerhalb der Brutto-Grundfläche, die dennoch vermietbar sind (z. B. nicht unterbaute Terrassen, Kfz-Abstellflächen), werden als 

Verkaufsfläche im Einzelhandel (MF/V, seit 01.05.2012)

 definiert die Verkaufsfläche nach gif vorrangig für Genehmigungszwecke im Rahmen bauplanungs- und bauordnungsrechtlicher Vorschriften. Die Verkaufsfläche ist in der Regel eine Teilmenge der Mietfläche eines Betriebs, sodass eine Korrelation mit der MF/G hergestellt werden kann. Die MF/V baut auf dem Definitionsvorrat der 

Die Anwendbarkeit ist im Einzelfall zu prüfen: Gastronomische Betriebe und einzelhandelsnahe Dienstleistungen zählen der amtlichen Statistik folgend nicht zum Einzelhandel.

 (Verkaufsfläche nach gif); Flächen außerhalb der BGF gelten als Freiflächen nach gif.

Historisch: MF-B (Büro) und MF-H (Handel) – gültig bis 2004

Bis zum 01.11.2004 wurden Mietflächen für Büroräume nach der 

 (seit 1996) und für Handelsräume nach der 

 (seit 1997) ermittelt. Beide Richtlinien wurden von der gif in Zusammenarbeit mit dem DVCS e. V. (sowie beim Handel dem German Council of Shopping Centers e. V.) und dem DIN-Normenausschuss Bau entwickelt, basierten auf der DIN 277 und lösten das zuvor verbreitete „Frankfurter Aufmaß" ab. Beide wurden zum 

Flächenarten der MF-G (2004) im Überblick

Ausgehend von der Brutto-Grundfläche gem. DIN 277:

 – keine Mietfläche (Technische Funktionsflächen, Verkehrsflächen, Konstruktions-Grundflächen)

 – Mietfläche nach gif, ggf. unterschieden nach 

Wesentliche Neuerungen der MF-G 2004 gegenüber der MF-B 1996 waren u. a.: Geschosspodeste zählen zur Mietfläche; der Begriff „ortsgebundene Wände" entfällt; nicht tragende Mietbereichstrennwände sowie WC-, Brandschutz- und Schallschutzwände zählen zur Mietfläche; Flächen mit lichter Höhe ≤ 1,50 m zählen zur Mietfläche (sind aber gesondert auszuweisen); bei Vorhangfassaden wird bis zur Innenseite der Verglasung gemessen (bodengleich), senkrechte Fassadenprofile zählen zur Mietfläche.

Gemischt genutzte Objekte (Wohnen + Gewerbe)

Bei gemischt genutzten Objekten treffen unterschiedliche Flächendefinitionen aufeinander, wenn die Wohnungen nach WoFlV und die Gewerbeflächen nach der gif-Richtlinie MFG bemessen werden. Beispiele für die Unterschiede:

Keller- und Abstellräume außerhalb der Wohnung

 zählen nicht zur Wohnfläche, in der MFG aber zur Mietfläche.

 werden bei der Wohnfläche i. d. R. zu einem Viertel (max. zur Hälfte) angerechnet; in der MFG erfolgt keine Reduzierung der Flächengröße (für Abgrenzungen von Terrassen sind die Vorgaben der DIN 277 zu beachten).

 Bei der Wohnfläche führen geringe lichte Höhen zu Abzügen; in der MFG sind Flächen mit ≤ 1,50 m lediglich gesondert auszuweisen, ohne Flächenabzug.

 Die WoFlV unterscheidet nicht zwischen konstruktiv erforderlichen und nicht erforderlichen Wänden; in der MFG zählen konstruktiv nicht erforderliche Leichtbauwände zur Mietfläche.

 Die WoFlV erfasst die ausschließlich zur Wohnung gehörenden Grundflächen; die MFG unterscheidet zwischen exklusiver (MFG-1) und gemeinschaftlicher (MFG-2) Nutzung.

Seit 2012 regelt die MF/W in Kombination mit der MFG die Ermittlung von Gemeinschaftsflächenanteilen in gemischt genutzten Objekten und erleichtert so deren Vergleichbarkeit.

Flächen im Facility Management: DIN EN 15221-6

DIN EN 15221-6:2011-12 (Facility Management – Teil 6: Flächenbemessung)

 schafft eine gemeinsame Grundlage für Planung, Flächenmanagement und Finanzbewertung und stellt ein Werkzeug für das Benchmarking im Facility Management bereit. Sie behandelt die Flächenmessung für bestehende (eigene oder gemietete) Gebäude ebenso wie für Gebäude in Planung oder Entwicklung, liefert eindeutige Begriffe und Definitionen sowie Verfahren zur Messung horizontaler Grundflächen und Rauminhalte – unabhängig von ihrer Funktion.

 DIN EN 15221-6:2011 ist weiterhin die gültige Norm für die FM-Flächenbemessung; ein Revisionsentwurf von 2018 wurde zurückgezogen. Die internationale ISO-41000-Reihe (Facility Management) deckt Managementsystem, Begriffe, Sourcing und Strategie ab, jedoch — Stand 2026 — 

 eigene Flächenmessung. Als faktischer internationaler Referenzrahmen für Flächenangaben etabliert sich zunehmend 

IPMS – International Property Measurement Standards

International Property Measurement Standards (IPMS)

 eine Initiative zur weltweiten Vereinheitlichung von Flächenermittlungsstandards für Immobilien. Ziel ist eine einheitliche Basis für Ermittlungsgrundlagen und Messregeln, um Flächenangaben international vergleichbar zu machen. Die gif ist an der Initiative beteiligt.

Nach dem Bereich Büro (Office Buildings) folgten Wohnen (Residential, 2016), Industrie (Industrial, 2018) und zuletzt Handel (Retail, September 2019).

 Dieser Überblick dient der Orientierung und ersetzt keine fachliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall. Maßgeblich sind die jeweils gültigen Normen, Verordnungen und vertraglichen Vereinbarungen.

Welche Normen regeln in Deutschland die Berechnung von Wohn-, Miet- und Verkaufsflächen? Ein Überblick über DIN 283, WoFlV, gif-Richtlinien und IPMS.

Area Calculation / Flächenberechnungen

Gebäudehöhen selbst messen: Geschosshöhen, Dach und Schnitt

Methoden der Flächenberechnung — eine Übersicht