Methoden der Flächenberechnung — eine Übersicht
In Deutschland existiert keine einzelne, allgemeingültige Methode zur Flächenberechnung. Je nach Nutzungsart (Wohnen, Gewerbe, Handel), Vertragskontext und Stichtag kommen unterschiedliche Normen und Richtlinien zur Anwendung. Dieser Überblick ordnet die gängigen Verfahren ein – von historischen, aber vertraglich weiterhin vereinbarbaren Regelwerken bis zu den aktuellen gif-Richtlinien und internationalen Standards.
Hinweis zur Verbindlichkeit: Die meisten der hier genannten gif-Richtlinien sind keine gesetzlichen Verordnungen. Sie gelten nur dann, wenn sie miet- oder kaufvertraglich ausdrücklich vereinbart wurden. Gesetzlich verbindlich ist im Wohnbereich primär die Wohnflächenverordnung (WoFlV).
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DIN 283 (zurückgezogen 1983)
Auf Wohnflächenberechnungen nach DIN 283 stößt man auch heute noch gelegentlich. Die Norm wurde bereits 1983 ersatzlos zurückgezogen – unter anderem, um eine Überschneidung mit der DIN 277 zu vermeiden. Sie kann jedoch nach wie vor vertraglich vereinbart werden und hat aufgrund ihrer Ortsüblichkeit in bestimmten Regionen (etwa Stuttgart, München) bis heute Anwendung gefunden.
Wesentliche Besonderheiten gegenüber anderen Methoden: Die DIN 283 macht keine Vorgaben zu Garagen, Hobbyräumen und Saunen. Sogenannte „nicht gedeckte" (blickgeschützte) Terrassen und Freisitze dürfen nicht auf die Wohnfläche angerechnet werden.
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II. Berechnungsverordnung → Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Die II. Berechnungsverordnung (II. BV) war ursprünglich nur für preisgebundenen Wohnraum anzuwenden, fand aber auch im preisfreien Wohnraum weite Verbreitung. Zum 1. Januar 2004 wurde sie durch die Wohnflächenverordnung (WoFlV) abgelöst und wird bei Neuberechnungen nicht mehr angewandt.
Sie bleibt jedoch gültig, wenn eine Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach ihr berechnet wurde und seitdem keine baulichen Änderungen erfolgt sind, die eine Neuberechnung erforderlich gemacht hätten.
Die wichtigsten Unterschiede
| Thema | Wohnflächenverordnung (WoFlV) | II. Berechnungsverordnung |
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| Freisitze / Terrassen | „Sichtgedeckter Freisitz" wird durch den Begriff Terrasse ersetzt; ein Sichtschutz ist nicht mehr erforderlich. | „Sichtgedeckte Freisitze", Balkone und Loggien werden mit 50 % angerechnet. |
| Anrechnung Terrassen, Balkone, Loggien, Dachterrassen | i. d. R. 25 %; bei besonders guter Lage oder sehr hochwertiger Ausführung bis 50 %. | (siehe oben: pauschal 50 %) |
| Wintergärten | beheizt 100 %, unbeheizt 50 % | generell 50 % |
| Putzabzug | kein pauschaler Abzug | pauschal 3 % |
| Gebäude mit nur einer Wohnung | keine Sonderregelung | 10 % Pauschalabzug |
| Schornsteine, Pfeiler, Säulen | Grundflächen über 0,1 m² werden berücksichtigt | keine Berücksichtigung |
| Flächen unter Treppen | stufenweise Berücksichtigung je nach lichter Höhe | unter 2 m lichter Höhe keine Berücksichtigung |
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WMR – Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie
Die WMR (Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie zur wohnwertabhängigen Wohnflächenberechnung und Mietwertermittlung) systematisiert die von der Rechtsprechung – insbesondere für Mietwertermittlungen – entwickelten Maßgaben zur wohnwertabhängigen Anrechnung von Grundflächen.
Für häufig auftretende Grundflächenbesonderheiten (unübliche Raumhöhen, Durchgangs- und gefangene Räume, übergroße oder unüblich kleine Räume, Räume mit unwirtschaftlichen Grundrissen, Hobbyräume, Wintergärten, Schwimmbäder etc.) gibt sie Wohnwertfaktoren zur sachgerechten Anrechnung an. Grundlage ist die WoFlV, deren Regelungen durch die Wohnwertfaktoren ergänzt und weiter differenziert werden.
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Die gif-Richtlinien (Mietflächen)
Die gif – Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. hat eine Reihe von Richtlinien zur einheitlichen und reproduzierbaren Ermittlung von Mietflächen entwickelt. Sie sind keine gesetzlichen Verordnungen, sondern gelten als Erkenntnisquelle für ordnungsgemäßes Verhalten im Regelfall und sollen jeweils nur als Ganzes verwendet werden.
Hinweis zum Versionsstand: Die hier beschriebene gif-Methodik (MF-G / MF-W) bezieht sich auf die Fassungen MFG 2017 bzw. MF-W 2012 mit Bezug auf DIN 277. Die gif-Mietflächenrichtlinie wurde mit MF-GIF 2023 überarbeitet — u. a. Ablösung des DIN-277-Bezugs durch die gif-eigene MF-GIF-1/2-Systematik. Zur aktuellen Fassung siehe → gif MF-G — Mietflächen für Gewerbe.
Mietfläche für gewerblichen Raum (MFG, seit Juni 2017)
Seit Juni 2017 gilt die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MFG). Sie novelliert die MF/G vom 01.05.2012, die ihrerseits die MF-G vom 01.11.2004 ersetzt hatte – diese wiederum hatte die vorhergehenden Richtlinien für Büroraum (MF-B, 1996) und Handelsraum (MF-H, 1997) abgelöst.
Die MFG nimmt Bezug auf die DIN 277-1:2016 (Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen – Teil 1: Hochbau). Für Wohnraum besteht parallel die Richtlinie MF/W, die in gemischt genutzten Gebäuden zusammen mit der MFG anzuwenden ist.
Wesentliche Änderungen der MFG 2017 gegenüber der MF/G 2012:
- Änderung der Kurzbezeichnung von „MF/G" in „MFG".
- Anpassung an die geänderte Begrifflichkeit der DIN 277-1:2016, u. a. Nutzungsflächen (NUF), Technikflächen (TF), Außenwand-Konstruktions-Grundflächen (AKF), Innenwand-Konstruktions-Grundflächen (IKF).
- Aufnahme zweier zuvor separat veröffentlichter Praxistipps: Begriff „Technische Funktionsfläche" sowie „bodengleich" bei Vorhangfassaden.
- Aufnahme von FAQ-Antworten, z. B. zu Brandschutzeigenschaften von Wänden.
- Ergänzende Anwendungshinweise, u. a.: stets volle Flächengröße (100 %) bei der Mietflächentypisierung ausweisen; keine raumweise Mietflächenermittlung innerhalb eines Mietbereichs; keine Flächenangaben für die MFG-0; Sondermietobjekte (SoMO) getrennt darstellen; Tabellen und Pläne dem Mietvertrag beifügen.
Mietfläche für Wohnraum (MF/W, seit 01.05.2012)
Die Richtlinie MF/W zielt darauf ab, messbare Flächen ohne prozentuale Verzerrungen einheitlich zu definieren. Sie bietet Regelungen für gemischt genutzte Objekte zur Ermittlung von Gemeinflächenanteilen und ermöglicht die Berücksichtigung „neuer Wohnformen" bei gemeinschaftlich genutzten Flächen außerhalb der abgeschlossenen Wohnung. Für einen Vergleich existiert ein Modell zur Umrechnung der Mietfläche MF/W auf die Wohnfläche nach WoFlV.
Die MF/W nimmt Bezug auf die DIN 277:2005. Da die DIN 277 2016 durch die DIN 277-1 ersetzt wurde, ist eine Überarbeitung der MF/W 2012 angekündigt.
Bezeichnung der Flächenarten (MF/W): Ausgehend von der Brutto-Grundfläche gem. DIN 277:
- MF/W-0 – keine Mietfläche
- MF/W – Mietfläche nach gif, unterschieden nach MF/W-1.1 (vollständiges Nutzungsrecht) und MF/W-1.2 (anteiliges Nutzungsrecht)
Die MF/W wird zusätzlich in Wohnungs- und Nebenflächen unterschieden und ist nach einer Mietflächentypisierung (Nutzungseinschränkungen, Raumhöhe unter 1,5 m, Einhaltung Baurecht) separat auszuweisen. Flächen der MF/W-0 oder außerhalb der Brutto-Grundfläche, die dennoch vermietbar sind (z. B. nicht unterbaute Terrassen, Kfz-Abstellflächen), werden als Sondermietobjekte behandelt.
Verkaufsfläche im Einzelhandel (MF/V, seit 01.05.2012)
Die Richtlinie MF/V definiert die Verkaufsfläche nach gif vorrangig für Genehmigungszwecke im Rahmen bauplanungs- und bauordnungsrechtlicher Vorschriften. Die Verkaufsfläche ist in der Regel eine Teilmenge der Mietfläche eines Betriebs, sodass eine Korrelation mit der MF/G hergestellt werden kann. Die MF/V baut auf dem Definitionsvorrat der DIN 277:2005 auf.
Die Anwendbarkeit ist im Einzelfall zu prüfen: Gastronomische Betriebe und einzelhandelsnahe Dienstleistungen zählen der amtlichen Statistik folgend nicht zum Einzelhandel.
Flächenarten (MF/V): MF/V-0 (keine Verkaufsfläche) und MF/V (Verkaufsfläche nach gif); Flächen außerhalb der BGF gelten als Freiflächen nach gif.
Historisch: MF-B (Büro) und MF-H (Handel) – gültig bis 2004
Bis zum 01.11.2004 wurden Mietflächen für Büroräume nach der MF-B (seit 1996) und für Handelsräume nach der MF-H (seit 1997) ermittelt. Beide Richtlinien wurden von der gif in Zusammenarbeit mit dem DVCS e. V. (sowie beim Handel dem German Council of Shopping Centers e. V.) und dem DIN-Normenausschuss Bau entwickelt, basierten auf der DIN 277 und lösten das zuvor verbreitete „Frankfurter Aufmaß" ab. Beide wurden zum 01.11.2004 durch die MF-G abgelöst.
Flächenarten der MF-G (2004) im Überblick
Ausgehend von der Brutto-Grundfläche gem. DIN 277:
- MF-0 – keine Mietfläche (Technische Funktionsflächen, Verkehrsflächen, Konstruktions-Grundflächen)
- MF-G – Mietfläche nach gif, ggf. unterschieden nach MF-G1 (exklusive Nutzung) und MF-G2 (gemeinschaftliche Nutzung)
Wesentliche Neuerungen der MF-G 2004 gegenüber der MF-B 1996 waren u. a.: Geschosspodeste zählen zur Mietfläche; der Begriff „ortsgebundene Wände" entfällt; nicht tragende Mietbereichstrennwände sowie WC-, Brandschutz- und Schallschutzwände zählen zur Mietfläche; Flächen mit lichter Höhe ≤ 1,50 m zählen zur Mietfläche (sind aber gesondert auszuweisen); bei Vorhangfassaden wird bis zur Innenseite der Verglasung gemessen (bodengleich), senkrechte Fassadenprofile zählen zur Mietfläche.
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Gemischt genutzte Objekte (Wohnen + Gewerbe)
Bei gemischt genutzten Objekten treffen unterschiedliche Flächendefinitionen aufeinander, wenn die Wohnungen nach WoFlV und die Gewerbeflächen nach der gif-Richtlinie MFG bemessen werden. Beispiele für die Unterschiede:
- Keller- und Abstellräume außerhalb der Wohnung zählen nicht zur Wohnfläche, in der MFG aber zur Mietfläche.
- Balkone, Loggien, Dachgärten, Terrassen werden bei der Wohnfläche i. d. R. zu einem Viertel (max. zur Hälfte) angerechnet; in der MFG erfolgt keine Reduzierung der Flächengröße (für Abgrenzungen von Terrassen sind die Vorgaben der DIN 277 zu beachten).
- Raumhöhe: Bei der Wohnfläche führen geringe lichte Höhen zu Abzügen; in der MFG sind Flächen mit ≤ 1,50 m lediglich gesondert auszuweisen, ohne Flächenabzug.
- Wände: Die WoFlV unterscheidet nicht zwischen konstruktiv erforderlichen und nicht erforderlichen Wänden; in der MFG zählen konstruktiv nicht erforderliche Leichtbauwände zur Mietfläche.
- Nutzungsart: Die WoFlV erfasst die ausschließlich zur Wohnung gehörenden Grundflächen; die MFG unterscheidet zwischen exklusiver (MFG-1) und gemeinschaftlicher (MFG-2) Nutzung.
Seit 2012 regelt die MF/W in Kombination mit der MFG die Ermittlung von Gemeinschaftsflächenanteilen in gemischt genutzten Objekten und erleichtert so deren Vergleichbarkeit.
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Flächen im Facility Management: DIN EN 15221-6
Die DIN EN 15221-6:2011-12 (Facility Management – Teil 6: Flächenbemessung) schafft eine gemeinsame Grundlage für Planung, Flächenmanagement und Finanzbewertung und stellt ein Werkzeug für das Benchmarking im Facility Management bereit. Sie behandelt die Flächenmessung für bestehende (eigene oder gemietete) Gebäude ebenso wie für Gebäude in Planung oder Entwicklung, liefert eindeutige Begriffe und Definitionen sowie Verfahren zur Messung horizontaler Grundflächen und Rauminhalte – unabhängig von ihrer Funktion.
Normbezug FM-Flächen: DIN EN 15221-6:2011 ist weiterhin die gültige Norm für die FM-Flächenbemessung; ein Revisionsentwurf von 2018 wurde zurückgezogen. Die internationale ISO-41000-Reihe (Facility Management) deckt Managementsystem, Begriffe, Sourcing und Strategie ab, jedoch — Stand 2026 — keine eigene Flächenmessung. Als faktischer internationaler Referenzrahmen für Flächenangaben etabliert sich zunehmend IPMS.
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IPMS – International Property Measurement Standards
Seit 2014 besteht mit den International Property Measurement Standards (IPMS) eine Initiative zur weltweiten Vereinheitlichung von Flächenermittlungsstandards für Immobilien. Ziel ist eine einheitliche Basis für Ermittlungsgrundlagen und Messregeln, um Flächenangaben international vergleichbar zu machen. Die gif ist an der Initiative beteiligt.
Nach dem Bereich Büro (Office Buildings) folgten Wohnen (Residential, 2016), Industrie (Industrial, 2018) und zuletzt Handel (Retail, September 2019).
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Überblick dient der Orientierung und ersetzt keine fachliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall. Maßgeblich sind die jeweils gültigen Normen, Verordnungen und vertraglichen Vereinbarungen.