Aufteilungsplan erstellen lassen

In § 7 Abs. 4 des Wohnungseigentumsgesetzes heißt das Dokument Abgeschlossenheitsbescheinigung: Die Baubehörde bescheinigt, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind. Wer Abgeschlossenheitserklärung sagt oder sucht, meint in aller Regel diese Bescheinigung. Sie wird von der Behörde ausgestellt, nicht von uns. Grundlage ist der Aufteilungsplan, eine Bauzeichnung, die die Aufteilung von Gebäude und Grundstück zeigt und von der Behörde mit Siegel oder Stempel versehen wird. Den Aufteilungsplan erstellen wir, die Bescheinigung beantragen Sie mit ihm bei der Baubehörde.

Aufteilungsplan erstellen, Kosten: Das hängt von der Zahl der Geschosse und Wohneinheiten ab. Sie erhalten vor dem Auftrag ein Angebot mit Festpreis. Hinzu kommen die Gebühr der Baubehörde für die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Notarkosten.

Gesetzlich ist nicht vorgeschrieben, wer ihn zeichnet. Die Baubehörde verlangt aber vollständige, maßstabsgetreue Bauzeichnungen aller Geschosse mit korrekter Nummerierung. Ein selbst gezeichneter Plan wird häufig zurückgegeben und verzögert die Teilung.

Ist die Wohnung bereits geteilt, liegt der Aufteilungsplan beim Grundbuchamt in der Grundakte. Eigentümer und Personen mit berechtigtem Interesse können beim Grundbuchamt den Aufteilungsplan anfordern. Auch die Hausverwaltung hat oft eine Kopie.

Bei bereits geteilten Gebäuden fragen Sie zuerst beim Grundbuchamt (Grundakte) und bei der Bauaufsichtsbehörde (Bauakte) nach. Ist dort nichts Brauchbares zu finden, oder soll ein Gebäude neu geteilt werden, wird der Aufteilungsplan neu gezeichnet und von der Behörde neu bescheinigt. Fehlen auch die Baupläne, messen wir vor Ort auf. Wo ein Aufteilungsplan sonst zu finden ist, erklärt der Ratgeber Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Ein Aufteilungsplan lässt sich ändern, zum Beispiel nach einem Umbau oder wenn Räume einer anderen Einheit zugeordnet werden. Dafür braucht es einen geänderten Plan, eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung für die Änderung und in der Regel die Zustimmung der betroffenen Eigentümer beim Notar. Die Teilungserklärung wird dann angepasst. Je nach Behörde zeichnen wir nur die geänderten Teile oder das gesamte Gebäude neu, das stimmen Sie vorab mit Ihrer Bauaufsichtsbehörde ab.

Die Nummern der Einheiten in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan müssen übereinstimmen. Widersprechen sich beide, kann an einem Raum unter Umständen kein Sondereigentum entstehen. Eine Abweichung klären Eigentümer und Notar, meist über eine Änderung der Teilungserklärung. Den Plan zeichnen wir danach nach dem tatsächlichen Bestand neu und nummerieren ihn passend. Rechtsberatung leisten wir nicht, verbindlich entscheiden Notar und Grundbuchamt.

Garten und Terrasse können zu einer Wohnung gehören, wenn die Wohnung die Hauptsache bleibt (§ 3 Abs. 2 WEG). Dann gehört die Fläche mit Maßen in den Plan. Für Freiflächen braucht es einen Lageplan mit Maßangaben, den erstellt in der Regel ein Vermessungsingenieur, er gehört nicht zu unserem Umfang. Ist die Gartennutzung nur ein Nutzungsrecht, regeln Sie das über ein Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die amtliche Bestätigung der Bauaufsichtsbehörde, dass jede Wohnung baulich in sich abgeschlossen ist, also einen eigenen, abschließbaren Zugang hat (§ 3 Abs. 3 WEG). Sie ist ein Schreiben der Behörde und gehört zusammen mit dem von der Behörde gesiegelten Aufteilungsplan, in dem alle Räume einer Einheit dieselbe Nummer tragen. Das Aussehen und die Merkblätter unterscheiden sich je nach Behörde. Den Aufteilungsplan zeichnen wir, die Bescheinigung stellt die Behörde aus. Was sie enthält, erklärt der Ratgeber.

Ja. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird unabhängig vom Baurecht erteilt (§ 4 Abs. 2 AVA). Die Behörde darf sie nicht deshalb verweigern, weil für einen Gebäudeteil eine Baugenehmigung fehlt. Sie bestätigt nur die Abgeschlossenheit, nicht die Genehmigung. Ein ungenehmigter Ausbau wird dadurch nicht legal. Bei Neubauten wird sie in der Regel frühestens zusammen mit der Baugenehmigung erteilt. Wichtig ist, dass der Plan den heutigen Zustand zeigt.

Die untere Bauaufsichtsbehörde stellt sie aus, auf Antrag des Eigentümers oder eines Bevollmächtigten, mit dem Aufteilungsplan als Anlage. Die Berechnung der Gebühr richtet sich nach dem Landesrecht, in Bayern zum Beispiel wird sie je Einheit berechnet. Ist die Wohnung bereits geteilt, liegt die Bescheinigung samt gesiegeltem Plan in der Grundakte beim Grundbuchamt und in der Bauakte.

Stockwerkeigentum ist die in der Schweiz übliche Bezeichnung für das, was in Deutschland Wohnungseigentum heißt. Einen Aufteilungsplan für die Teilung in Wohnungseigentum erstellen wir nach deutschem Recht (WEG und Verwaltungsvorschrift für Abgeschlossenheitsbescheinigungen). Für ein Gebäude in der Schweiz gelten andere Vorgaben, klären Sie diese vorab mit dem zuständigen Grundbuchamt.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung stellt die Baubehörde gegen eine Gebühr aus, deren Höhe das jeweilige Landesrecht festlegt. Das Honorar eines Architekten für den Aufteilungsplan ist frei vereinbar und hängt von Geschossen und Wohneinheiten ab. Bei uns erhalten Sie dafür vor dem Auftrag ein Angebot mit Festpreis. Hinzu kommen die Notarkosten.

Den Liefertermin für unsere Zeichnung nennen wir Ihnen im Angebot. Die Bearbeitungszeit der Baubehörde ist je nach Stadt sehr unterschiedlich.