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ÖFFENTLICH. category_slug/category am Geschwister grundriss-erstellen-lassen-bank-bauamt verifizieren und angleichen (CC).

author am Geschwister angleichen. Rechtsstand geprüft 2026-07-03. Conversion-Anker: /leistungen/cad-services/aufteilungsplan-erstellen.

Guardrail: rein informativ, keine Bescheinigungs-/Grundbuchfähigkeitsgarantie. München-Details als München markiert.

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Aufteilungsplan & Abgeschlossenheitsbescheinigung: Was Ihr Plan enthalten muss

Wer ein Gebäude in einzelne Eigentumswohnungen aufteilt — beim Neubau, bei der Umwandlung eines Mietshauses oder in der familiären Nachfolge — kommt an zwei Dokumenten nicht vorbei: dem Aufteilungsplan und der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne beide lässt sich Wohnungseigentum nicht ins Grundbuch eintragen. Dieser Beitrag erklärt, was der Aufteilungsplan zeigen muss, wie Sonder- und Gemeinschaftseigentum abgegrenzt werden und wie der Ablauf aussieht — verständlich für Eigentümer und Bauträger, ohne juristisches Vorwissen.

TL;DR

• Der Aufteilungsplan ist eine maßstabsgetreue Bauzeichnung, die für jedes Geschoss zeigt, welche Räume zu welcher Einheit gehören und was Gemeinschaftseigentum ist.
• Die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde bestätigt, dass jede Einheit baulich abgeschlossen und über einen eigenen Zugang erreichbar ist.
• Rechtsgrundlage: § 7 Abs. 4 WEG; Details in der bundeseinheitlichen AVA (2021).
• Jeder Raum einer Einheit trägt dieselbe Nummer — auch Keller und Stellplatz. Ein nicht nummerierter Raum wird automatisch Gemeinschaftseigentum.
• Seit der WEG-Reform 2020 sind auch Stellplätze und Freiflächen eigenständig sondereigentumsfähig, wenn sie im Plan vermaßt sind.

Was ist ein Aufteilungsplan?

Der Aufteilungsplan — oft auch Teilungsplan genannt — ist die maßstabsgetreue Bauzeichnung eines Gebäudes, das in mehrere Eigentumseinheiten aufgeteilt wird. Er zeigt für jedes Geschoss Grundrisse und zusätzlich Schnitte und Ansichten. Aus ihm geht eindeutig hervor, welche Räume und Flächen zu Ihrem Sondereigentum gehören und welche Bereiche Gemeinschaftseigentum der gesamten Eigentümergemeinschaft sind.

Seine rechtliche Verankerung findet der Aufteilungsplan in § 7 Abs. 4 WEG: Der Eintragung im Grundbuch ist eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel versehene Bauzeichnung beizufügen, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie Lage und Größe der im Sonder- und im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile ersichtlich sind. Ein bestimmter Maßstab ist gesetzlich nicht vorgeschrieben; in der Praxis hat sich 1:100 durchgesetzt.

Wichtig zu wissen: Für die Abgrenzung des Sondereigentums ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs allein der Aufteilungsplan maßgeblich — nicht die tatsächliche Bauausführung. Plan und gebaute Realität müssen deshalb übereinstimmen.

Sonder-, Teil- und Gemeinschaftseigentum

Der Plan übersetzt das Gebäude in Eigentumsrechte. Drei Kategorien sind zu unterscheiden:

• Sondereigentum ist das Volleigentum an einer abgeschlossenen Wohnung — der von Wänden, Decken und Böden umschlossene Raum samt Innenwänden und Innentüren.
• Teileigentum ist dasselbe für nicht zu Wohnzwecken dienende Räume, etwa Büros oder Läden.
• Gemeinschaftseigentum gehört allen gemeinsam: Grundstück, Fundament, tragende Wände (auch innerhalb einer Wohnung), Dach, Fassade, Treppenhäuser und Fenster. Es darf keiner einzelnen Einheit zugeschlagen werden — sonst droht die Teilungserklärung unwirksam zu werden.

Einige Bauteile liegen dazwischen: Beim Balkon gehören die tragende Platte und die Abdichtung zum Gemeinschaftseigentum, der Bodenbelag und der Luftraum zum Sondereigentum. Fenster bleiben aus Gründen des einheitlichen Fassadenbilds Gemeinschaftseigentum, auch wenn die Wartungskosten per Teilungserklärung dem Eigentümer auferlegt werden können.

Wann eine Einheit „abgeschlossen" ist

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt gegenüber dem Grundbuchamt, dass eine Einheit in sich abgeschlossen ist. Die Voraussetzungen regelt bundeseinheitlich die AVA (Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem WEG, in der Fassung von 2021). Abgeschlossen ist eine Wohnung, wenn sie

• baulich vollständig von fremden Wohnungen und Räumen durch feste Wände und Decken getrennt ist und
• einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum hat — der Zugang darf nicht über ein anderes Sondereigentum führen.

Zusätzlich muss jede Wohnung eine Küche oder Kochgelegenheit (Anschlüsse genügen) sowie ein Bad/WC innerhalb der Einheit haben; im genehmigten Altbestand sind Bad oder Dusche nicht zwingend. Abschließbare Nebenräume wie Kellerabteile dürfen außerhalb der Wohnung liegen und werden ihr zugeordnet.

Die Bescheinigung ist kein Verwaltungsakt und trifft keine Aussage über die baurechtlich zulässige Nutzung — sie wird unabhängig von bauordnungsrechtlichen Vorgaben erteilt.

Nummerierung: der häufigste Fehler

Jede selbstständige Einheit erhält eine arabische Ziffer im Kreis. Entscheidend: alle Räume einer Einheit tragen dieselbe Ziffer — das Wohnzimmer im Erdgeschoss, der Kellerraum im Untergeschoss, der Speicher im Dachgeschoss. Räume ohne Kreisziffer gelten automatisch als Gemeinschaftseigentum.

Genau hier passieren die teuersten Fehler: Ein vergessener Kellerraum wird ungewollt Gemeinschaftseigentum; ein falsch nummerierter Keller „gehört" plötzlich dem Nachbarn. Beim Kauf einer Eigentumswohnung lohnt deshalb der genaue Blick in den Aufteilungsplan — stimmen Keller-, Balkon- und Stellplatzzuordnung mit der Realität überein?

Stellplätze, Keller und Freiflächen seit der WEG-Reform 2020

Die WEG-Reform 2020 (WEMoG) hat die Regeln für Flächen außerhalb der Wohnung neu geordnet:

• Stellplätze gelten seither als Räume (§ 3 Abs. 1 S. 2 WEG) — auch offene Plätze und einzelne Plätze in Duplex-/Mehrfachparkern. Sie sind eigenständig sondereigentumsfähig und können sogar an Personen außerhalb der Eigentümergemeinschaft übertragen werden.
• Freiflächen wie Terrassen und Gartenanteile können dem Sondereigentum zugeschlagen werden (§ 3 Abs. 2 WEG).
• Voraussetzung ist in beiden Fällen, dass die Fläche im Aufteilungsplan durch Maßangaben (Länge, Breite, Abstand zur Grundstücksgrenze) eindeutig bestimmt ist (§ 3 Abs. 3 WEG). Eine dauerhafte Markierung auf dem Grundstück ist dafür nicht mehr erforderlich.

Alternativ bleibt das Sondernutzungsrecht möglich — ein exklusives Nutzungsrecht an einer Fläche, die rechtlich Gemeinschaftseigentum bleibt. Wie genau die Maßangaben ausfallen müssen, ist juristisch nicht in jedem Detail geklärt (ein vielbeachteter Beschluss des OLG Nürnberg fordert strenge Vermaßung, wird in der Fachliteratur aber überwiegend als bloße Soll-Anforderung eingeordnet). In der Praxis gilt: im Zweifel immer vermaßen.

Welche Pläne die Behörde verlangt

Dem Antrag liegen üblicherweise bei: ein Lageplan, sämtliche Grundrisse des Gebäudes (auch nicht ausgebauter Dachräume), sowie Ansichten und Schnitte. Jeder Plan ist als Aufteilungsplan zu kennzeichnen und mit Straße/Hausnummer, Planinhalt und Datum zu beschriften; alle Antragsteller unterschreiben.

Die Detailanforderungen — Maßstab des Lageplans, zulässiges Papierformat, Zahl der Ausfertigungen — unterscheiden sich je nach Bundesland und Behörde. In München verlangt die Lokalbaukommission (LBK) etwa einen Lageplan 1:1000, Grundrisse/Ansichten/Schnitte 1:100, DIN-A4-Faltung und mindestens zwei Ausfertigungen. Andere Behörden fordern abweichend einen Lageplan 1:500, ein Format bis maximal DIN A3 oder drei Ausfertigungen. Für das Grundbuchamt ist häufig DIN A3 das maßgebliche Format. Klären Sie die Vorgaben Ihrer zuständigen Behörde daher vor der Einreichung.

Ein Sonderfall in München und anderen Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt: Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen kann genehmigungspflichtig sein — in München im Bereich von Erhaltungssatzungen sowie seit dem 1. Juni 2023 bei bestehenden Wohngebäuden mit mehr als zehn Wohneinheiten. Das ist von der Abgeschlossenheitsbescheinigung getrennt und bei der jeweils zuständigen Stelle zu klären.

Der Weg zur fertigen Bescheinigung

Vereinfacht läuft es so: aus geprüften Bestandsplänen wird der Aufteilungsplan gezeichnet, die Eigentumsgrenzen werden festgelegt und jede Einheit nummeriert. Der Antrag geht mit den Plänen und einem aktuellen Grundbuchauszug an die zuständige Baubehörde, die die Abgeschlossenheit prüft und die Bescheinigung zusammen mit dem gesiegelten Plan erteilt. Aufteilungsplan und Bescheinigung sind schließlich Bestandteil der notariellen Teilungserklärung, die das Grundbuchamt zur Anlage der Wohnungsgrundbücher benötigt.

Der technische Kern dieses Ablaufs ist ein sauber gezeichneter, normgerechter Aufteilungsplan. Genau diese CAD-Leistung übernehmen wir: Aus Ihren Bestandsplänen, alten Bauunterlagen oder einer Handzeichnung erstellen wir einen präzisen Aufteilungsplan mit klarer Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, geliefert als DWG/DXF und PDF. Die Bescheinigung selbst erteilt die Behörde — wir liefern die Zeichnung, die dafür die Grundlage bildet. Mehr dazu auf unserer Leistungsseite Aufteilungsplan erstellen.

Häufige Fragen

Brauche ich Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung immer? Für die Bildung von Wohnungs- oder Teileigentum und die Anlage eigener Grundbuchblätter: ja. Beide sind Voraussetzung für die Grundbucheintragung.

Wer stellt die Bescheinigung aus? Die nach Landesrecht zuständige Baubehörde — in München die Lokalbaukommission.

Ist die Fläche im Aufteilungsplan meine Wohnfläche? Nicht unbedingt. Die Flächen im Plan folgen nicht zwingend der Wohnflächenverordnung. Warum das wichtig ist, lesen Sie in Wohnfläche vs. Fläche im Aufteilungsplan.