Was ist die MF-G?
Die MF-G (Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum) ist der maßgebliche Standard der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif e.V.) zur einheitlichen Ermittlung gewerblicher Mietflächen. Sie schafft eine transaktionssichere, vergleichbare Berechnungsgrundlage für Büro-, Handels- und Logistikimmobilien und hat sich im deutschen Gewerbemietmarkt als De-facto-Standard etabliert.
Warum die MF-G für Gewerbeimmobilien entscheidend ist
Anders als die Wohnflächenverordnung (WoFlV), die ausschließlich für Wohnraum gilt, adressiert die MF-G die Besonderheiten gewerblicher Nutzung: Gemeinschaftsflächen, vertikale Erschließung und exklusiv zugeordnete Bereiche. Eine nach MF-G ermittelte Mietfläche ist die Basis für Mietpreiskalkulation, Nebenkostenverteilung und Due-Diligence-Prozesse beim An- und Verkauf.
Aufbau: Mietfläche, Mietbereiche und Faktoren
Die MF-G unterscheidet die Gesamtmietfläche eines Objekts in dem Mieter exklusiv zugeordnete Flächen und gemeinschaftlich genutzte Flächen. Letztere werden über einen Umlageschlüssel anteilig auf die Mieter verteilt. Diese Differenzierung in Mietbereiche (MF-GIF 1 für Flächen mit exklusivem Nutzungsrecht, MF-GIF 2 für Flächen mit gemeinschaftlichem Nutzungsrecht) erlaubt eine faire und nachvollziehbare Zuordnung auch in Mehrmieterobjekten.
MF-G 2023: Die aktuelle Fassung
Die Neufassung der MF-G aus dem Jahr 2023 präzisiert die Behandlung von Gemeinschaftsflächen und harmonisiert die Richtlinie stärker mit internationalen Standards wie IPMS. Für Bestandsobjekte bedeutet das: Eine erneute Vermessung nach MF-G 2023 kann Abweichungen zur früheren Berechnung ergeben, die in Neuverhandlungen relevant werden.
MF-G vs. DIN 277 und IPMS
Die DIN 277 liefert die geometrische Grundlage (Brutto-Grundfläche, Nutzungsfläche), trifft aber keine Aussage über die mietrechtlich relevante Mietfläche. Die MF-GIF 2023 baut allerdings nicht mehr formal auf der DIN 277 auf, sondern definiert die benötigten Begriffe selbst (DIN-277-Kenntnis ist nicht mehr erforderlich); konzeptionell bleibt sie der DIN 277 weitgehend konform und ergänzt sie um die mietrechtlich relevante Mietfläche. International übernimmt IPMS (International Property Measurement Standards) eine vergleichbare Rolle; bei grenzüberschreitenden Portfolios ist die Abgrenzung beider Standards essenziell.
MF-G-konforme Flächenberechnung aus Bestandsdaten
Wunderloop ermittelt MF-G-konforme Mietflächennachweise direkt aus Ihren Bestandsplänen, Punktwolken oder CAD-Daten. Sie erhalten tabellarische Mietflächenaufstellungen, farbkodierte Flächenpläne und die zugrunde liegenden Berechnungsregeln transparent dokumentiert — eine belastbare Grundlage für Mietverträge, Nebenkostenabrechnung und Transaktionen.
Quellen
- gif e.V. — Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Gebäude (MF-GIF 2023) — offizielle Original-Richtlinie
- DIN 277-1 (Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen) — geometrische Grundlage
- Wohnflächenverordnung (WoFlV) — bundesrechtliche Wohnflächen-Regelung
- IPMS (International Property Measurement Standards Coalition) — internationaler Vergleichsstandard