Die Pflicht entsteht immer aus einem Anlass, nie aus dem bloßen Besitz eines Gebäudes. § 80 GModG nennt drei Anlässe:

 Wird ein Gebäude errichtet, muss ein Bedarfsausweis ausgestellt und dem Eigentümer unverzüglich nach Fertigstellung übergeben werden (§ 80 Abs. 1).

 Wird ein bestehendes Gebäude so verändert, dass für das ganze Gebäude eine energetische Berechnung nach § 38 Abs. 3 durchgeführt wird, ist ein neuer Bedarfsausweis fällig (§ 80 Abs. 2). Eine einzelne Fenster- oder Heizungserneuerung löst das nicht aus.

Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing, Erbbaurecht.

 Soll ein bebautes Grundstück, Wohnungs- oder Teileigentum verkauft, ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen oder ein Gebäude, eine Wohnung oder eine andere selbständige Nutzungseinheit vermietet, verpachtet oder verleast werden, muss ein Energieausweis vorliegen (§ 80 Abs. 3).

Daraus folgt der häufigste Irrtum gleich mit: Wer sein Haus selbst bewohnt und weder verkaufen noch vermieten will, braucht keinen Energieausweis. Formulierungen wie „jedes beheizte Gebäude braucht einen Energieausweis“ sind falsch. Ebenso wenig haben Mieter in einem laufenden Mietverhältnis einen Anspruch darauf, den Ausweis zu sehen. Die Vorlagepflicht gilt gegenüber *potenziellen* Mietern und Käufern.

Zwei Gebäudegruppen sind von den Pflichten bei Verkauf und Vermietung ausgenommen (§ 79 Abs. 4): kleine Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche und Baudenkmäler. Bei Baudenkmälern entfällt diese Ausnahme ab 1. Januar 2027 (siehe unten).

| Situation | Energieausweis Pflicht? | Grundlage |

| Eigennutzung, kein Verkauf, keine Vermietung | nein | § 80 Abs. 3 (kein Anlass) |

| Verkauf von Haus, Eigentumswohnung, Teileigentum | ja, spätestens bei der Besichtigung | § 80 Abs. 3 und 4 |

| Neuvermietung, Verpachtung, Leasing | ja, spätestens bei der Besichtigung | § 80 Abs. 3 und 5 |

| Bestandsmieter verlangt den Ausweis | nein | § 80 Abs. 4 gilt nur für potenzielle Mieter |

| Neubau | ja, Bedarfsausweis nach Fertigstellung | § 80 Abs. 1 |

| Umbau mit energetischer Gesamtbilanz | ja, neuer Bedarfsausweis | § 80 Abs. 2 |

| Gebäude unter 50 m² Nutzfläche | nein | § 79 Abs. 4, § 3 Abs. 1 Nr. 17 |

| Baudenkmal, Verkauf oder Vermietung | nein (bis 31.12.2026) | § 79 Abs. 4 Satz 2 |

| Nichtwohngebäude mit starkem Publikumsverkehr | zusätzlich Aushangpflicht ab 250 bzw. 500 m² | § 80 Abs. 6 und 7 |

Beim Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung sind vier Zeitpunkte gesetzlich festgelegt (§ 80 Abs. 4 und § 87):

 Sobald Sie in kommerziellen Medien inserieren (Portal, Zeitung) und ein Energieausweis vorliegt, müssen bestimmte Werte in der Anzeige stehen (Abschnitt „Pflichtangaben in Immobilienanzeigen“ unten).

 Spätestens bei der Besichtigung legen Sie oder Ihr Makler den Energieausweis oder eine Kopie vor. Ein gut sichtbarer Aushang oder das Auslegen während der Besichtigung genügt. Findet keine Besichtigung statt, ist der Ausweis unverzüglich vorzulegen, spätestens wenn der Interessent danach fragt.

 Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags übergeben Sie dem Käufer den Ausweis oder eine Kopie. Das Original muss nicht herausgegeben werden.

 Beim Verkauf eines Wohngebäudes mit höchstens zwei Wohnungen soll der Käufer nach der Übergabe ein informatorisches Gespräch mit einem Ausstellungsberechtigten führen, wenn ein solches Gespräch kostenlos angeboten wird (§ 80 Abs. 4 Satz 6). Die Pflicht trifft den Käufer, nicht den Verkäufer.

 Der Notar beurkundet auch ohne Ausweis, das GModG macht den Kaufvertrag nicht unwirksam. Aber: Vorlage und Übergabe sind bußgeldbewehrt (§ 108 Abs. 1 Nr. 18 und 19), und der Makler haftet neben dem Verkäufer. Ein fehlender Ausweis kann zudem im Streitfall als Indiz dienen, dass energetische Mängel verschwiegen wurden. Praktisch: Bestellen Sie den Ausweis, bevor die Anzeige online geht.

 Der Energieausweis wird für das Gebäude ausgestellt, nicht für die einzelne Wohnung (§ 79 Abs. 2). In einer Wohnungseigentümergemeinschaft liegt er in der Regel bei der Verwaltung; die Verwaltung muss ihn Ihnen für den Verkauf zur Verfügung stellen. Nur wenn Gebäudeteile nach § 106 getrennt zu behandeln sind, zum Beispiel ein Wohn- und ein Gewerbeteil mit getrennter Technik, gibt es getrennte Ausweise.

 Auch die Bestellung oder Übertragung eines Erbbaurechts an einem bebauten Grundstück löst die Pflicht aus, mit denselben Vorlage- und Übergabefristen wie beim Verkauf.

Für Vermietung, Verpachtung und Leasing gelten die Verkaufsregeln entsprechend (§ 80 Abs. 5): Vorlage spätestens bei der Besichtigung, Übergabe einer Kopie unverzüglich nach Abschluss des Mietvertrags, Pflichtangaben in der Anzeige. Betroffen ist jede Neuvermietung, auch die eines einzelnen Zimmers als selbständige Nutzungseinheit und auch die möblierte Vermietung auf Zeit.

 Der Mietvertrag bleibt wirksam. Der Verstoß ist aber eine Ordnungswidrigkeit mit bis zu 10.000 € Bußgeld, und sie trifft Vermieter und Makler gleichermaßen (§ 108 Abs. 1 Nr. 18). Ein Mietinteressent kann den Ausweis jederzeit einfordern, dann ist er unverzüglich vorzulegen.

 Wer bereits Mieter ist, hat keinen gesetzlichen Anspruch auf den Ausweis. Die Vorlagepflicht ist ein Schutz vor dem Vertragsschluss, kein laufendes Informationsrecht.

 Ein Ausweis für das Gebäude deckt alle Wohnungen ab. Für den Verbrauchsausweis braucht der Aussteller die Heizkostenabrechnungen des gesamten Gebäudes, nicht die der einzelnen Wohnung.

 Auch die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags löst die Pflicht aus, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt. Ein noch gültiger Ausweis muss dafür nicht ersetzt werden.

Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis: Welcher ist zulässig?

Das Gesetz kennt zwei Arten (§ 79 Abs. 1):

 (Energiebedarfsausweis, § 81) bewertet das Gebäude rechnerisch: Gebäudehülle, Fenster, Dach, Heizung, Warmwasser, Lüftung. Er ist unabhängig vom Verhalten der Bewohner und braucht Pläne und Angaben zur Bausubstanz.

 (Energieverbrauchsausweis, § 82) bewertet den gemessenen Energieverbrauch der letzten Jahre, witterungsbereinigt. Er ist einfacher und günstiger, spiegelt aber das Heizverhalten der bisherigen Nutzer.

Ob Sie wählen dürfen, regelt § 80 Abs. 3 Satz 2 und 3:

, wenn das Wohngebäude *weniger als fünf Wohnungen* hat *und* der Bauantrag *vor dem 1. November 1977* gestellt wurde. Diese Pflicht entfällt, wenn das Gebäude schon bei Fertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 erfüllt hat oder durch spätere Modernisierung mindestens auf dieses Niveau gebracht wurde. Bedarfsausweis ist außerdem immer Pflicht bei Neubau und bei Änderungen mit energetischer Gesamtbilanz.

In allen anderen Fällen haben Sie die Wahl

, sofern für den Verbrauchsausweis ausreichend Verbrauchsdaten vorliegen.

: Datum des Bauantrags. Liegt es ab dem 1. November 1977, ist der Verbrauchsausweis zulässig, unabhängig vom Zustand.

: Für Bauanträge ab November 1977 wurde er ohnehin verlangt. Für ältere Gebäude kann ein nachträglich erstellter Nachweis belegen, dass die Hülle das Niveau der WSchV 1977 erreicht.

: Rechnungen und Nachweise für Dämmung von Außenwand, Dach oder oberster Geschossdecke und für Fenstertausch. Ob das Niveau der WSchV 1977 erreicht ist, kann der Aussteller mit der vereinfachten Datenerhebung nach § 38 Abs. 4 beurteilen (§ 80 Abs. 3 Satz 4). Reicht die Modernisierung nicht, bleibt es beim Bedarfsausweis.

Fehlen die Pläne für den Bedarfsausweis, hilft der Abschnitt „Gebäudenutzfläche und Pläne“ weiter unten.

Datengrundlage für den Verbrauchsausweis

 (§ 82 Abs. 4): Abrechnungen aus einem zusammenhängenden Zeitraum von 36 Monaten, der die jüngste Abrechnungsperiode einschließt; deren Ende darf nicht länger als 18 Monate zurückliegen. Geeignet sind Heizkostenabrechnungen nach der Heizkostenverordnung für das ganze Gebäude oder Abrechnungen des Energielieferanten. Längere Leerstände werden rechnerisch berücksichtigt; der Heizverbrauch wird witterungsbereinigt (§ 82 Abs. 3). Ist der Warmwasserverbrauch bei dezentraler Bereitung nicht bekannt, kommt eine Pauschale von 20 kWh/(m²·a) hinzu, bei Raumkühlung 6 kWh/(m²·a) (§ 82 Abs. 2).

| Grundlage | gemessener Verbrauch, 36 Monate, witterungsbereinigt | Berechnung aus Bauteilen und Anlagentechnik |

| Zulässig | Wohngebäude ab 5 Wohnungen oder Bauantrag ab 11/1977 oder WSchV-1977-Niveau; Nichtwohngebäude | immer |

| Pflicht | nie | Neubau; Gesamtbilanz-Umbau; Wohngebäude unter 5 Wohnungen mit Bauantrag vor 11/1977 ohne WSchV-1977-Niveau |

| Unterlagen | Heizkostenabrechnungen, Wohn- oder Gebäudenutzfläche, Baujahr, Anlagentechnik | Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Bauteilaufbauten, Fenster, Heizung, Warmwasser, Lüftung |

| Aussagekraft | abhängig vom Nutzerverhalten | nutzerunabhängig, mit Modernisierungsempfehlungen (§ 84) |

Zehn Jahre ab Ausstellung (§ 79 Abs. 3 Satz 1). Das Ablaufdatum steht auf Seite 1 des Ausweises. Ein Ausweis verliert seine Gültigkeit vorzeitig nur in einem Fall: wenn das Gebäude so verändert wird, dass nach § 80 Abs. 2 ein neuer Bedarfsausweis erforderlich wird (§ 79 Abs. 3 Satz 2). Eine neue Heizung oder neue Fenster allein lassen einen gültigen Ausweis nicht verfallen, auch wenn seine Werte dann veraltet sind.

 Nach Ablauf gilt er nicht mehr; für Verkauf oder Vermietung ist ein neuer auszustellen. Prüfen Sie das Datum, bevor Sie inserieren.

 Ein vor dem 1. Januar 2027 rechtmäßig ausgestellter Ausweis muss wegen der Gesetzesänderung nicht ersetzt werden. Ein im März 2024 ausgestellter Ausweis gilt bis März 2034.

Wer darf einen Energieausweis ausstellen?

Für bestehende Gebäude regelt § 88 GModG abschließend, wer ausstellungsberechtigt ist. Dazu gehören, jeweils mit Zusatzqualifikation im energiesparenden Bauen (Ausbildungsschwerpunkt, zwei Jahre Berufserfahrung im Hochbau, Schulung nach Anlage 11 oder öffentliche Bestellung):

Architektinnen und Architekten, Innenarchitekten, Bauingenieure, Ingenieure der Technischen Gebäudeausrüstung, Physiker, Bauphysiker, Maschinenbauer, Elektrotechniker (§ 88 Abs. 1 Nr. 2),

Handwerksmeister und Eintragungsberechtigte eines zulassungspflichtigen Bau-, Ausbau- oder anlagentechnischen Gewerbes sowie des 

staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker mit passendem Ausbildungsschwerpunkt (§ 88 Abs. 1 Nr. 4),

Personen, die nach Landesrecht bautechnische Nachweise des Wärmeschutzes unterzeichnen dürfen, im Rahmen dieser Berechtigung (§ 88 Abs. 1 Nr. 1), und seit Juli 2026 Personen, die zur Erfüllungserklärung nach § 92 berechtigt sind (Nr. 5),

Personen mit bestandener Qualifikationsprüfung Energieberatung des BAFA (§ 88 Abs. 5).

Wer ohne Berechtigung ausstellt, handelt ordnungswidrig (§ 108 Abs. 1 Nr. 22). Der Aussteller ist auf dem Ausweis mit Name, Anschrift und Unterschrift genannt (§ 85) und trägt die Verantwortung für die Berechnung; die vom Eigentümer gelieferten Daten muss er auf Plausibilität prüfen (§ 83). Ein Schornsteinfeger ist also ausstellungsberechtigt, wenn er die Zusatzqualifikation hat; eine Pflicht, den Ausweis beim Schornsteinfeger zu bestellen, gibt es nicht.

Für ein neu errichtetes Gebäude ist immer ein Bedarfsausweis auszustellen, auf Grundlage der energetischen Eigenschaften des fertiggestellten Gebäudes (§ 80 Abs. 1). Der Eigentümer, ersatzweise der Bauherr, muss dafür sorgen, dass der Ausweis unverzüglich nach Fertigstellung ausgestellt und ihm übergeben wird; andernfalls droht ein Bußgeld (§ 108 Abs. 1 Nr. 17). In der Praxis stellt die Person den Ausweis aus, die den Energienachweis zum Bauantrag geführt hat. Prüfen Sie bei der Abnahme, ob der Ausweis die tatsächlich gebaute Ausführung abbildet, nicht nur die geplante.

Für Nichtwohngebäude gelten dieselben Anlässe. Zwei Besonderheiten:

 Gebäude mit mehr als 250 m² Nutzfläche mit starkem Publikumsverkehr auf behördlicher Grundlage brauchen einen Ausweis, der gut sichtbar auszuhängen ist (§ 80 Abs. 6). Bei mehr als 500 m² mit nicht-behördlichem Publikumsverkehr, etwa Einzelhandel, Hotel, Bank, Praxis, ist ein vorhandener Ausweis auszuhängen (§ 80 Abs. 7). Ein Auszug nach dem amtlichen Muster genügt.

 Der Verbrauchsausweis erfasst bei Nichtwohngebäuden Heizung, Warmwasser, Kühlung, Lüftung und eingebaute Beleuchtung, bezogen auf die Nettogrundfläche (§ 82 Abs. 2 Satz 5). In Anzeigen sind Wärme und Strom getrennt anzugeben (§ 87 Abs. 2).

Ab 2027 ist für Nichtwohngebäude und gemischt genutzte Gebäude bei Neuausstellung nur noch der Bedarfsausweis vorgesehen; bestehende Verbrauchsausweise laufen bis zum Ende ihrer Gültigkeit weiter.

Gebäudenutzfläche und Pläne: woher die Zahl kommt

Die Kennwerte im Energieausweis für Wohngebäude sind auf die 

 bezogen, in kWh pro Quadratmeter und Jahr. Diese Fläche ist weder die Wohnfläche nach WoFlV noch die Nutzfläche nach DIN 277, sondern eine Rechengröße: Sie wird aus dem beheizten Gebäudevolumen abgeleitet (näherungsweise 0,32 m² je m³ beheiztes Volumen). Deshalb ist die Gebäudenutzfläche fast immer größer als die Wohnfläche.

Ist sie nicht bekannt, erlaubt § 82 Abs. 2 Satz 4 für den Verbrauchsausweis eine Pauschale: bei Wohngebäuden mit bis zu zwei Wohneinheiten und beheiztem Keller das 1,35-Fache der Wohnfläche, bei allen anderen Wohngebäuden das 1,2-Fache. Rechenbeispiel: Ein Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche und beheiztem Keller wird mit 189 m² Gebäudenutzfläche angesetzt. Verbraucht es 18.900 kWh im Jahr, ergibt das 100 kWh/(m²·a) und Effizienzklasse C; bezöge man denselben Verbrauch auf die Wohnfläche, läge der Wert bei 135 kWh/(m²·a), also Klasse E. Die Bezugsfläche entscheidet damit sichtbar über die Klasse.

 braucht der Aussteller Grundrisse, Schnitte und Ansichten, um Hüllflächen, Volumen und Bauteilflächen zu bestimmen. Liegen nur Papierpläne oder gar keine Pläne vor, verzögert das die Ausstellung oder zwingt zu groben Schätzungen. Wir digitalisieren Bestandspläne als maßhaltige CAD-Dateien, aus denen Aussteller Flächen und Volumen direkt entnehmen können: 

. Fehlen Pläne ganz, kommt ein Aufmaß in Frage.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz wurde am 28. Juli 2026 verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226) und gilt seit dem 29. Juli 2026. Die Regeln für Energieausweise hat der Gesetzgeber aber in Artikel 2 gefasst, der erst am 1. Januar 2027 in Kraft tritt. Bis Ende 2026 gelten die oben beschriebenen Regeln unverändert. Einen Stichtag „Mai 2026“ hat es in Deutschland nicht gegeben; das war die Umsetzungsfrist der EU-Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275, die Deutschland überschritten hat.

Ab 1. Januar 2027 gilt für neu ausgestellte Ausweise:

| Regelung | Bis 31.12.2026 | Ab 01.01.2027 |

| Wahl Verbrauchs-/Bedarfsausweis bei Wohngebäuden | 1977-Regel: Bedarf bei unter 5 Wohnungen und Bauantrag vor 11/1977 | freie Wahl für alle Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen |

| Verbrauchsdaten | 36 Monate, letzte Periode max. 18 Monate alt | 24 Monate, nach Energieträgern getrennt, letzte Periode max. 18 Monate alt |

| Nichtwohngebäude, Mischgebäude | Verbrauchs- oder Bedarfsausweis | nur Bedarfsausweis (energetische Bilanzierung); ein Ausweis je Gebäude, Zonierung statt getrennter Ausweise |

| Baudenkmäler | bei Verkauf und Vermietung ausgenommen | Ausnahme entfällt |

| Vertragsverlängerung (Miete, Pacht, Leasing) | kein Auslöser | Auslöser, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt |

| Effizienzklassen Wohngebäude | A+ bis H | A+ bis H bleibt (Anlage 10) |

| Effizienzklassen Nichtwohngebäude | keine | neu A bis G nach Primärenergie-Referenzfaktor (Anlage 10a), A nur für Nullemissionsgebäude |

| Form | Papier oder PDF | digital und maschinenlesbar, Papierfassung auf Verlangen |

| Angaben | Kennwerte, Energieträger, Baujahr, Empfehlungen | zusätzlich u. a. Treibhausgasemissionen, Anteil vor Ort erzeugter erneuerbarer Energie, Eignung für niedrige Vorlauftemperaturen, erweiterte Modernisierungsempfehlungen |

| Rechenverfahren | DIN V 18599:2018-09 | DIN/TS 18599:2025-10, neue Primärenergiefaktoren (Netzstrom 1,5) |

| Bestandsaufnahme | Begehung oder Angaben des Eigentümers | Begehung oder geeignete Bildaufnahmen ausdrücklich vorgeschrieben |

Zwei Hinweise zu verbreiteten Falschmeldungen: Die Skala A bis G ersetzt die Wohngebäude-Skala A+ bis H nicht; sie kommt nur für Nichtwohngebäude. Und bereits ausgestellte Ausweise behalten ihre zehnjährige Gültigkeit.

 Wer ein kleines Wohngebäude mit Bauantrag vor 1977 verkaufen will und heute einen Bedarfsausweis bräuchte, kann ab 2027 einen Verbrauchsausweis wählen, sofern zwei vollständige Verbrauchsjahre vorliegen. Wer ein Büro- oder Geschäftshaus vermietet und noch einen Verbrauchsausweis nutzen möchte, sollte ihn vor Jahresende 2026 ausstellen lassen; er gilt dann zehn Jahre.

Liegt bei der Veröffentlichung einer Anzeige in kommerziellen Medien ein Energieausweis vor, müssen Verkäufer, Vermieter oder Makler folgende Angaben aufnehmen (§ 87 Abs. 1):

die Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis),

den Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a),

den wesentlichen Energieträger der Heizung,

Energieausweis Pflicht bei Verkauf, Vermietung und Neubau: Vorlagepflicht, Verbrauchs- oder Bedarfsausweis, Gültigkeit, Bußgeld und was ab 2027 gilt.

Energieausweis

Energieausweis-Pflicht: Wann Sie einen Energieausweis brauchen und welchen