Stand: 20. Oktober 2026 · Fachlich geprüft von Stefan Kratzert, Architekt

Autoren: Stefan Kratzert, Architekt · Karyna Ladutska, Architektin · Ruslan Luarsabov, Bauingenieur

Bestandspläne zeigen ein Gebäude so, wie es tatsächlich gebaut ist: Grundrisse aller Geschosse, mindestens ein Schnitt und die Ansichten, mit Maßen, Raumbezeichnungen und Flächen. Sie unterscheiden sich damit vom Bauantragsplan, der zeigt, wie gebaut werden sollte. Sie brauchen Bestandspläne für Umbau und Sanierung, für einen Bauantrag im Bestand, für die Energieberatung, die Wohnflächenberechnung und den Verkauf. Dieser Beitrag erklärt, was in einen Bestandsplan gehört, welche Norm gilt, was die HOAI dazu sagt und wann vorhandene Pläne reichen und wann Sie ein Aufmaß brauchen.

Ein Bestandsplan ist eine maßstäbliche Bauzeichnung des Ist-Zustands. Er dokumentiert, was steht: Wände mit ihrer tatsächlichen Stärke, Öffnungen an ihrer tatsächlichen Stelle, Raumhöhen, Geschosshöhen, Dachform. Die Pläne in der Bauakte des Bauamts sind dagegen in der Regel Bauantragspläne. Sie zeigen den genehmigten Soll-Zustand. Wurde während des Baus oder danach etwas geändert, ohne dass die Pläne nachgezogen wurden, weichen Bauakte und Gebäude voneinander ab. Bei Häusern aus den 1960er bis 1980er Jahren ist das eher die Regel als die Ausnahme.

Drei Planarten, die oft verwechselt werden:

| Bauantragsplan (Genehmigungsplan) | den geplanten, genehmigten Zustand | vor dem Bau, Leistungsphase 4 |

| Revisionsplan (As-built-Plan) | den Zustand bei Fertigstellung, mit allen Änderungen während des Baus | nach dem Bau, als Besondere Leistung |

| Bestandsplan | den heutigen Zustand, auch nach späteren Umbauten | durch Aufmaß oder aus geprüften Altplänen |

Ein Revisionsplan ist ein Bestandsplan zum Zeitpunkt der Fertigstellung. Nach zwanzig Jahren mit zwei Umbauten ist er es nicht mehr.

Bestandsplan Inhalt: Was gehört in einen Bestandsplan?

Bestandspläne: Inhalt und Umfang hängen vom Zweck ab. Beim Bestandsplan für ein Haus (Bestandsplan Haus) besteht ein vollständiger Satz für ein Wohngebäude aus:

, einschließlich Keller und Dachgeschoss, im Maßstab 1:100 (für Werkplanung 1:50)

, der Treppe und Dach schneidet, mit Geschoss- und Raumhöhen

, wenn der Plansatz für einen Bauantrag oder eine Grenzfrage gebraucht wird

| Außen- und Innenmaßketten | Flächen, Wandstärken und Bauteilmaße lassen sich prüfen |

| Wände mit tatsächlicher Stärke, Stützen, Kamine | tragende und nichttragende Bauteile lassen sich unterscheiden, Durchbrüche planen |

| Türen und Fenster mit Öffnungsrichtung, Brüstungs- und Sturzhöhen | Fluchtwege, Möblierung, Energieberatung (Fensterflächen) |

| Raumbezeichnung, Raumnummer, Grundfläche in m² | Wohnflächenberechnung, Raumbuch, Vermietung |

| Treppen mit Steigungsrichtung und Steigungszahl | Schnittführung, Wohnfläche (Treppen werden abgezogen), Barrierefreiheit |

| Höhenkoten (Fußboden OK, Deckenunterkante) | Geschosshöhen, Dachschrägen, Anschlusshöhen |

| Nordpfeil, Maßstab, Schriftfeld mit Objekt, Datum, Planersteller | Zuordnung und Haftung |

Schnitte und Ansichten ergänzen Geschosshöhen, Dachneigung, Traufe und First, Fensterformate und Geländehöhen. Was fehlt, sagt mehr als das, was da ist: Ein Grundriss ohne Maßketten ist eine Skizze, kein Bestandsplan.

Bestandspläne für Haustechnik (Heizung, Sanitär, Elektro) sind eigene Pläne mit eigenen Symbolen. Die HOAI führt ihre Erstellung bei der Technischen Ausrüstung als Besondere Leistung („Bestandsaufnahme, zeichnerische Darstellung und Nachrechnen vorhandener Anlagen“, Anlage 15.1). In diesem Beitrag geht es um die Architekturpläne.

Die Darstellung in Bauzeichnungen regelt seit Jahrzehnten die DIN 1356-1. Ihre Fassung von 1995 („Arten, Inhalte und Grundregeln der Darstellung“) galt fast 30 Jahre. Seitdem ist Bewegung in der Sache, Stand Oktober 2026:

Im April 2024 erschien die Neufassung DIN 1356-1:2024-04 mit neuen Zeichnungsarten und farblicher Kennzeichnung von Materialien.

Im Januar 2025 wurde sie durch die europäische DIN EN ISO 7519:2025-01 ersetzt.

DIN hat die Rücknahme der DIN EN ISO 7519 eingeleitet und arbeitet an einer erneuten DIN 1356-1. Der Entwurf DIN 1356-1:2026-09 lag bis 30. September 2026 zum Einspruch aus.

Für Sie als Eigentümer ändert das wenig: Die Grundregeln (Linienarten, Maßketten, Schraffuren, Maßstab) sind in allen Fassungen gleich. Für Planer heißt es: Wer in Verträgen oder im Plankopf „nach DIN 1356-1“ schreibt, sollte die Ausgabe nennen.

 welche Pläne ein Bauantrag braucht. Das legen die Bauvorlagenverordnungen der Länder fest, in Bayern die BauVorlV. § 8 BauVorlV schreibt für Bauzeichnungen den Maßstab 1:100 vor und listet, was Grundrisse, Schnitte und Ansichten zeigen müssen; § 7 regelt den Lageplan. Für einen Bauantrag im Bestand, etwa einen Anbau oder eine Nutzungsänderung, muss der Bestandsplan diese Anforderungen erfüllen, weil er zur Grundlage der Bauvorlage wird.

 Diese Suche führt in die Irre. Die DIN-2425-Reihe heißt „Planwerke für die Versorgungswirtschaft, die Wasserwirtschaft und für Fernleitungen“. Sie regelt Bestandspläne von Rohrnetzen, Kanälen und Leitungen, nicht von Gebäuden. Der aktuell gültige Teil ist DIN 2425-4:2022-11 für Entwässerungssysteme außerhalb von Gebäuden; Teil 1 (Gas- und Wasserversorgung, 1975) ist zurückgezogen. Wenn ein Kanalbetreiber oder ein Versorger „Bestandspläne nach DIN 2425“ verlangt, meint er den Leitungsbestand auf dem Grundstück, nicht Ihre Grundrisse.

 Ein Bestandsplan ist so genau wie seine Quelle. Aus einem Altplan übertragene Maße haben die Genauigkeit des Altplans. Ein Aufmaß mit Laserdistanzmesser liegt im Zentimeterbereich, ein Laserscan je nach Auflösung darunter. Welche Genauigkeit eine Vermessung liefern muss, legt für Ingenieurvermessungen die DIN 18710 fest; wir haben sie in einem eigenen Beitrag erklärt: 

| Anlass | Welche Pläne | Reicht der Altplan aus der Bauakte? |

| Umbau, Anbau, Dachausbau | Grundrisse, Schnitt, Ansichten | nur, wenn er mit dem Gebäude übereinstimmt; sonst Aufmaß |

| Bauantrag im Bestand, Nutzungsänderung | vollständiger Plansatz nach BauVorlV, mit Lageplan | selten; die Behörde erwartet den Ist-Zustand |

| Energieberatung, Energieausweis, Sanierungsfahrplan | Grundrisse, Schnitt, Ansichten mit Fensterflächen | meist ja, wenn die Hüllflächen stimmen |

| Wohnflächenberechnung nach WoFlV | bemaßte Grundrisse, bei Dachschrägen Schnitt | ja, wenn nichts umgebaut wurde |

| Verkauf, Exposé, Finanzierung | Grundrisse, oft nur schematisch | ja |

| Aufteilungsplan, Teilungserklärung | Grundrisse, Schnitt, Ansichten mit Nummerierung | ja, wenn übereinstimmend; sonst Aufmaß |

| Flucht- und Rettungsplan, Brandschutzkonzept | Grundrisse mit Türen und Fluchtwegen | ja, Türen und Wände müssen stimmen |

| Vermietung, Verwaltung, CAFM | Grundrisse mit Raumnummern und Flächen | ja |

| Bauschaden, Gutachten | Grundrisse, Schnitt, oft Details | je nach Schaden |

Die rechte Spalte ist die eigentliche Frage. Für einen Energieausweis oder ein Exposé genügt der Altplan fast immer, weil es auf Größenordnungen ankommt. Für einen Bauantrag oder eine Werkplanung ist ein Altplan, der nicht stimmt, teurer als gar keiner: Der Statiker rechnet mit falschen Spannweiten, der Fensterbauer bestellt falsche Formate, und der Fehler fällt erst auf der Baustelle auf.

 bedeutet genau das: Jede Planung setzt auf dem Vorhandenen auf, und das Vorhandene muss bekannt sein. Deshalb steht die Bestandsaufnahme am Anfang jedes Umbauprojekts, nicht am Ende.

Bestandspläne und HOAI: Wer zahlt die Bestandsaufnahme?

Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) kennt den Bestandsplan an zwei Stellen, beide Male als 

 „Bestandsaufnahme“ (Anlage 10.1 HOAI). Die Grundleistung umfasst nur das „Beschaffen von Unterlagen, die für das Vorhaben erheblich sind“, also das Anfordern der Bauakte. Fehlen brauchbare Pläne, ist das Aufmaß und das Zeichnen der Bestandspläne gesondert zu vereinbaren und zu vergüten.

 „Erstellen von Bestandsplänen“ (Revisionspläne nach Fertigstellung). Auch das ist keine Grundleistung.

Seit der HOAI 2021 sind die Honorare nicht mehr verbindlich; Besondere Leistungen waren es nie. Üblich sind Pauschalen oder Stundensätze. Zwei weitere Regeln betreffen das Bauen im Bestand: Die mitzuverarbeitende Bausubstanz ist bei den anrechenbaren Kosten angemessen zu berücksichtigen (§ 4 Abs. 3 HOAI), und für Umbauten kann ein Umbauzuschlag vereinbart werden (§ 36 HOAI). Beides setzt voraus, dass der Bestand bekannt ist.

In der Praxis bedeutet das: Ihr Architekt wird Sie zuerst nach Bestandsplänen fragen. Liegen sie vor und stimmen sie, sparen Sie die Bestandsaufnahme. Liegen sie nur auf Papier vor, ist die Umwandlung in CAD der günstigste Schritt, damit Architekt, Statiker und Energieberater auf derselben Datei arbeiten.

Bestandspläne zeichnen oder zeichnen lassen: die drei Wege

 Wenn Ihre Baupläne aus der Bauakte oder vom Bauträger mit dem Gebäude übereinstimmen, ist das der schnellste Weg. Der Papierplan oder die PDF wird vektorisiert, ein Architekt prüft Maßketten und Layer, und Sie erhalten eine DWG, mit der jeder Planer arbeiten kann. Bei uns kostet das ab 49,50 € je Plan (inkl. USt.); den Preis und den Liefertermin für Ihr Objekt erhalten Sie vor dem Auftrag im Angebot. 

 Wenn Pläne fehlen, unvollständig oder veraltet sind. Das Aufmaß eines Einfamilienhauses mit Laserdistanzmesser ist in einem Arbeitstag vor Ort erledigt; dazu kommen Terminfindung und das Zeichnen. Wir bieten das Aufmaß bundesweit über Partner an; den Preis nennen wir im Angebot, weil er von Größe, Zugänglichkeit und Detailtiefe abhängt.

 Bei großen, verwinkelten oder denkmalgeschützten Gebäuden und immer dann, wenn später ein 3D- oder BIM-Modell entstehen soll. Der Scan liefert eine Punktwolke, aus der 2D-Pläne oder ein Modell abgeleitet werden. Wie das funktioniert, lesen Sie unter 

 Für eine Möblierungsskizze oder ein Exposé ja. Für einen Bauantrag nein: Bauvorlagen muss ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser unterschreiben, in der Regel ein Architekt oder Bauingenieur. Und für die Werkplanung lohnt es sich nicht, weil ein Fehler im Bestandsplan auf der Baustelle ein Vielfaches kostet. Welche Programme es gibt und wo die Grenzen der Vektorisierungssoftware liegen, haben wir an einem Beispielplan getestet: 

Was mit alten Bestandsplänen wirklich passiert

Ein Plan aus dem Archiv zeigt, wie das Gebäude einmal geplant oder gebaut wurde. Ob er auch zeigt, wie es heute dasteht, hängt von seiner Güte, seinem Alter und der Umbauhistorie ab. Davon hängt auch ab, welcher der vier Wege sinnvoll ist: einscannen, vektorisieren, neu zeichnen oder neu aufmessen.

 Ein Scan macht aus Papier eine Bilddatei. Das genügt zum Archivieren und Ansehen, nicht zum Weiterarbeiten: Maße lassen sich nicht abgreifen, Flächen nicht auswerten, und die Datei ist in keinem CAD-Programm bearbeitbar. Sinnvoll, wenn der Plan nur zur Information dient oder als Vorlage für einen der drei anderen Wege.

 Aus dem Scan werden Linien, Wände und Räume. Das trägt, wenn der Plan lesbar, maßstäblich und aktuell ist und das Ergebnis ein CAD-Plan sein soll. Automatische Ergebnisse brauchen eine fachliche Prüfung: Wände entstehen leicht als lose Linien statt als Bauteile, und Maßfehler des Originals stehen danach unverändert im Plan. Wo die Software an ihre Grenzen kommt, zeigt der Test 

 Der alte Plan dient als Vorlage und wird sauber neu aufgebaut: Maße geprüft, Bauteile als Bauteile, Layer passend zum Zweck. Das lohnt, wenn der Plan inhaltlich stimmt, aber verblasst, überzeichnet oder uneinheitlich ist und eine Vektorisierung deshalb keine brauchbare Grundlage liefert.

 Hier zählt, was dasteht, nicht was gezeichnet wurde. Nötig, wenn Pläne fehlen, nach mehreren Umbauphasen nicht mehr zum Gebäude passen oder die Verwendung belastbare Maße verlangt, etwa bei der Wohnflächenberechnung oder einem Bauantrag im Bestand. Wie ein Aufmaß abläuft, steht unter 

 Vier Fragen sortieren die Wahl: Wie gut ist der Plan, also lesbar, maßstäblich und vollständig? Wie alt ist er? Wurde danach umgebaut? Und wofür brauchen Sie das Ergebnis? Ein lesbarer, aktueller und nie veränderter Plan trägt eine Vektorisierung. Bei bekannten Umbauten oder unklarer Plangüte ist das Aufmaß der sichere Weg. Wer nur nachschlagen will, kommt mit dem Scan aus. Je strenger die Verwendung, desto weniger darf sich ein Ergebnis allein auf den alten Plan verlassen.

Stimmt der Plan noch? Die Stichmaßkontrolle.

 Bevor ein alter Plan zur Grundlage wird, messen Sie an mehreren Stellen vor Ort nach, möglichst über lange Strecken: eine Außenmaßkette, einige Raumlängen und Raumbreiten, eine Raumhöhe. Liegen die Maße nahe am Plan, ist er tragfähig. Weichen sie deutlich ab oder stimmt die Raumaufteilung nicht mehr, hat der Plan Umbauten nicht erfasst, und ein Aufmaß ist die bessere Grundlage. Dasselbe gilt für den Maßstab: Papier verzieht sich, und Kopien oder Ausdrucke sind oft nicht im Originalmaßstab. Deshalb wird ein gescannter Plan vor der Vektorisierung an einer bekannten Strecke kalibriert und gegen die Stichmaße geprüft.

 Er ist nur so genau, wie er gezeichnet, kopiert und gescannt wurde. Was er nie gezeigt hat, etwa spätere Umbauten, liefert auch die beste Vektorisierung nicht.

Wir übertragen vorhandene Pläne in CAD, so genau wie die Vorlage. Stimmt der Altplan nicht mit dem Gebäude überein, sagen wir Ihnen das nach Sichtung und empfehlen ein Aufmaß.

Das Aufmaß vor Ort übernehmen Partner, mit denen wir zusammenarbeiten; wir koordinieren und zeichnen.

Wir reichen keine Bauanträge ein und übernehmen keine Planungsverantwortung. Für Bauantrag, Statik und Brandschutz brauchen Sie den zuständigen Planer; unsere Pläne sind seine Grundlage.

Wir prüfen keine Grenzen und erstellen keine amtlichen Lagepläne. Dafür ist ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur zuständig.

Wer einen ganzen Wohnungsbestand digitalisieren will, findet Stufen und Ablauf auf der Seite 

Ein Bestandsplan ist eine maßstäbliche Bauzeichnung, die den tatsächlichen Zustand eines Gebäudes zeigt. Er wird durch Aufmaß erstellt oder aus geprüften Altplänen übernommen.

Grundrisse aller Geschosse, mindestens ein Schnitt und die Ansichten, jeweils mit Maßketten, Raumbezeichnungen, Flächen, Wandstärken, Fenstern und Türen, Höhenkoten, Nordpfeil, Maßstab und Schriftfeld.

Jede Baumaßnahme an einem vorhandenen Gebäude: Umbau, Anbau, Sanierung, Nutzungsänderung. Grundlage ist immer die Bestandsaufnahme, weil die Planung auf dem Vorhandenen aufsetzt.

Was ist ein Bauplan, und wie sieht er aus?

„Bauplan“ ist der Alltagsbegriff für jede Bauzeichnung. Ein Grundriss zeigt das Geschoss von oben geschnitten, ein Schnitt das Gebäude senkrecht durchgeschnitten, eine Ansicht die Fassade. Wie Sie die Symbole lesen, zeigt 

Ja, aber nur für Leitungen, Kanäle und Rohrnetze der Versorgungswirtschaft. Für Gebäudepläne gilt die DIN 2425 nicht.

Was kostet es, einen Architekten einen Grundriss zeichnen zu lassen?

Die Übertragung eines vorhandenen Plans in CAD kostet bei uns ab 49,50 € je Plan (inkl. USt.). Ein Aufmaß mit Neuzeichnung durch einen Architekten wird nach Aufwand vergütet; bei einem Einfamilienhaus rechnen Sie mit einem Arbeitstag vor Ort plus Zeichnung zum vereinbarten Stunden- oder Pauschalsatz.

Kann man eine Bauzeichnung selber machen?

Für den Eigenbedarf ja. Für Bauanträge nicht: Bauvorlagen muss ein Bauvorlageberechtigter unterschreiben.

KI kann Scans vektorisieren und Wände, Türen und Räume erkennen; wir nutzen das selbst für den Erstentwurf. Sie kann nicht prüfen, ob der Plan mit dem Gebäude übereinstimmt. Deshalb prüft bei uns ein Architekt jede Datei. Mehr dazu: 

In welcher HOAI-Leistungsphase entstehen Bestandspläne?

Die Bestandsaufnahme ist eine Besondere Leistung der Leistungsphase 1, das Erstellen von Bestandsplänen nach Fertigstellung eine Besondere Leistung der Leistungsphase 8. Beides ist nicht im Grundhonorar enthalten.

Wo bekomme ich die alten Pläne meines Hauses?

Bestandspläne zeigen ein Gebäude, wie es gebaut ist. Welche Pläne dazugehören, welche Norm gilt, was die HOAI sagt und wann ein Aufmaß nötig ist.

Bestandspläne: Was drin steht und wofür man sie braucht

Stand: 16. Oktober 2026 · Fachlich geprüft von Stefan Kratzert, Architekt

Die Bauakte zu einem Gebäude liegt bei der unteren Bauaufsichtsbehörde – in Landkreisen beim Landratsamt, in kreisfreien Städten beim Bauamt (in München: Lokalbaukommission, in Berlin und Hamburg: Bezirksamt). Einsehen darf sie, wer ein berechtigtes Interesse nachweist: in der Regel der Eigentümer mit Grundbuchauszug und Ausweis, alle anderen mit einer Vollmacht des Eigentümers. Die Einsicht kostet je nach Behörde zwischen 10 und gut 100 Euro, Kopien kommen dazu. Als Kaufinteressent haben Sie keinen eigenen Anspruch – Sie brauchen die Vollmacht des Verkäufers. Die Bauakte beantragen Sie schriftlich oder online bei der zuständigen Behörde, mit Adresse, Flurstück und Nachweis. Dieser Ratgeber zeigt den Weg, die Unterschiede zwischen den Bundesländern und was Sie tun, wenn für Ihr Haus gar keine Akte mehr existiert.

Baupläne einsehen: Wo Sie alte Baupläne bekommen

Wo kann ich alte Baupläne einsehen? In der Regel beim Bauamt, genauer bei der unteren Bauaufsichtsbehörde, die für das Grundstück zuständig ist. Dort liegen die Bauunterlagen aus dem Genehmigungsverfahren. Ältere Bestände aus der Zeit vor den 1950er-Jahren (in Ostdeutschland oft vor 1990) liegen häufig im Stadt- oder Kreisarchiv. Eine dritte Stelle wird oft vergessen: der Eigentümer selbst, der die Baugenehmigung mit allen Bauvorlagen aufbewahren muss.

Wer alte Baupläne beschaffen will, sollte wissen, was das Amt abgibt. Wenn Sie Baupläne vom Bauamt anfordern, erhalten Sie keine Originale: Die Behörde gewährt Einsicht und lässt Kopien oder digitale Scans zu, die Akte bleibt im Archiv. Bauunterlagen anfordern heißt deshalb in der Praxis: Einsicht beantragen und die Kopiererlaubnis gleich mit beantragen. Auch wer Bestandspläne anfordern möchte, bekommt im Amt in der Regel keine. Dort liegen die genehmigten Bauvorlagen, nicht der tatsächlich gebaute Zustand (mehr dazu im nächsten Abschnitt).

Was in der Bauakte steht – und was nicht

Die Bauakte entsteht beim Baugenehmigungsverfahren. Sie enthält alles, was die Behörde zur Genehmigung gebraucht hat:

Baugenehmigung und Bescheide, auch zu späteren Umbauten

Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Lageplan (meist Maßstab 1:100)

Baubeschreibung und Flächenberechnungen (Wohnfläche, umbauter Raum)

bei Eigentumswohnungen: Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung

 darin: der tatsächlich gebaute Zustand und alles, was ohne Genehmigung verändert wurde. Die Pläne zeigen, was genehmigt war. Ob die Wand wirklich dort steht, ob der Dachausbau genehmigt ist und ob die Wohnflächenangabe von 1972 noch stimmt, sagt die Akte nicht. Für Bank, Kaufentscheidung oder Umbauplanung ist das der wichtigste Vorbehalt.

Und noch etwas: Die Akte beim Amt ist nicht die einzige. Nach den Landesbauordnungen müssen Bauherr und spätere Eigentümer die Baugenehmigung mit allen Bauvorlagen selbst aufbewahren und an den Rechtsnachfolger weitergeben. Dass trotzdem ständig Unterlagen fehlen, ist der Grund, warum Sie diesen Text lesen.

Die Rechtsgrundlage ist in allen Ländern dieselbe: § 29 Verwaltungsverfahrensgesetz gibt den 

 eines laufenden Verfahrens ein Einsichtsrecht – dem Bauherrn und, mit Einschränkungen, den Nachbarn. Für 

 Verfahren, also die Akte zu einem bestehenden Haus, gilt das nicht mehr. Dann entscheidet die Behörde nach Ermessen oder nach dem Informationsfreiheits- bzw. Transparenzgesetz des Landes, und sie verlangt ein berechtigtes Interesse. Mehrere Städte (Köln, Berlin-Mitte, Rösrath) sagen ausdrücklich: Die Einsicht ist ein freiwilliges Serviceangebot, ein Rechtsanspruch besteht nicht.

| Eigentümer | Ausweis, aktueller Grundbuchauszug (Berlin: nicht älter als 6 Wochen, Kiel: 3 Monate, Köln: 6 Monate); oft reicht auch der Grundsteuerbescheid | ja |

| Hausverwaltung | Verwaltervollmacht, bei WEG der aktuelle Beschluss | ja |

| Architekt, Gutachter, Makler | schriftliche Vollmacht des Eigentümers (Saarland akzeptiert auch den Maklervertrag) | ja |

 | schriftliche Vollmacht des Verkäufers; einige Behörden (z. B. Schwedt/Oder, Kiel) akzeptieren den notariellen Kaufvertrag | nur mit Vollmacht |

| Ehepartner, Kinder des Eigentümers | Vollmacht (Niedersachsen verlangt sie ausdrücklich) | nur mit Vollmacht |

| Mieter, Nachbar, Neugierige | – | nein |

Der häufigste Fehler: Käufer gehen ohne Vollmacht zum Bauamt. Ein eigenes Einsichtsrecht für Kaufinteressenten gibt es nirgends. Die Behörde darf ablehnen – und tut es.

Vollmacht für die Einsicht in die Bauakte: Mustertext

Hiermit bevollmächtige ich, [Name, Anschrift des Eigentümers], Herrn/Frau [Name, Anschrift], Einsicht in die Bauakte des Grundstücks [Straße, Hausnummer, PLZ Ort, Gemarkung, Flurstück-Nr.] zu nehmen, Kopien, Fotografien und Scans aus der Akte anzufertigen bzw. anfertigen zu lassen und die Gebühren zu übernehmen.

[Ort, Datum, Unterschrift des Eigentümers]

 Drei Dinge gehören hinein, die oft fehlen: die 

 (Straßennamen ändern sich, Flurstücke nicht) und die 

 (Berlin und der Kreis Stormarn verlangen sie ausdrücklich). Der Bevollmächtigte bringt Ausweis und eine Kopie des Eigentümerausweises mit.

Bauakte einsehen vor Hauskauf: Was Sie prüfen sollten

Vor dem Hauskauf lohnt sich der Blick in die Bauakte, weil sie zeigt, was genehmigt ist: Stimmen die Genehmigungspläne mit dem Haus überein, ist der Dachausbau oder der Anbau genehmigt, welche Wohnfläche wurde damals angegeben? Einen eigenen Anspruch auf Einsicht haben Kaufinteressenten nicht. Sie brauchen die schriftliche Vollmacht des Verkäufers, bei einigen Behörden genügt der notarielle Kaufvertrag.

Planen Sie die Zeit ein: Vom Antrag bis zu den Kopien vergehen oft zwei bis vier Wochen, bei einer Finanzierung will die Bank die Wohnfläche aber früher sehen. Dann hilft es, die Pläne vom Verkäufer zu holen und die 

Wohnfläche vor dem Kauf prüfen zu lassen

Bauakte beim Bauamt einsehen: der Weg in fünf Schritten

 Landkreis oder kreisfreie Stadt des Grundstücks, Stichwort „Bauaktenarchiv“ oder „Akteneinsicht Bauaufsicht“. In Stadtstaaten das Bezirksamt des Bezirks. Bei Akten vor 1990 in Ostdeutschland oft das Stadt- oder Kreisarchiv.

 Fast überall schriftlich oder online, mit Adresse, Flurstück, Nachweis und Vollmacht. Viele Archive vergeben Termine erst nach Eingang des Antrags.

 Die Akte muss aus dem Archiv geholt werden: Stuttgart nennt 2 bis 5 Arbeitstage, Dortmund „mehrere Werktage“, der Märkische Kreis „mindestens 2 Wochen“, Erftstadt bis zu 6 Wochen. Münchens Zentralregistratur hat Wartezeiten wegen hoher Nachfrage.

 Vor Ort am Lesetisch, Fotos mit dem Handy sind meist erlaubt (Kopiererlaubnis in der Vollmacht). Immer mehr Behörden liefern digital: Bremen per Download-Link, Wiesbaden über eine Cloud, Dresden und der Märkische Kreis nur noch als digitale Kopie.

 Vor Ort bar oder mit Karte, oder per Bescheid. Achtung: In Dortmund und Köln fällt die Gebühr auch an, wenn Sie den Termin ohne Absage verfallen lassen.

Planen Sie insgesamt zwei bis vier Wochen ein. Bei einem Hauskauf mit Finanzierung ist das oft zu lang – die Bank will die Wohnflächenberechnung vorher. Dazu unten mehr.

Bauakte anfordern: Kosten und Gebühren im Überblick

Bauakte einsehen: Kosten zwischen 10 und gut 100 Euro, je nach Behörde, Kopien kommen dazu. Bauakte anfordern kostet also nicht überall dasselbe. Beispiele aus der Tabelle unten: München 10 € je Anwesen, Merzig-Wadern 25 € pauschal, Dortmund 40 € je Akte plus 30,50 € je halbe Stunde, Erftstadt 80 bis 120 €, Stadt Brandenburg an der Havel mindestens 97 €. Die meisten Behörden rechnen nach Zeitaufwand oder je Akte ab. Wer die Bauakte anfordern möchte, fragt die Gebühr vorab bei der Behörde nach, sie steht meist im Gebührenverzeichnis. In Dortmund und Köln fällt die Gebühr auch an, wenn Sie den Termin ohne Absage verfallen lassen.

Länderübersicht: Zuständigkeit, Nachweis, Kosten

Das Baurecht ist Ländersache, die Gebühren legt jede Behörde selbst fest. Die Tabelle zeigt je Land die Zuständigkeit, die Rechtsgrundlage für die Einsicht in abgeschlossene Akten und belegte Gebührenbeispiele einzelner Behörden. Ihre Behörde kann anders liegen – fragen Sie vorab nach.

| Bayern | Untere Bauaufsichtsbehörde (Landratsamt / kreisfreie Stadt), München: Lokalbaukommission | Kein Landes-IFG; nach Abschluss kein Anspruch, Einsicht nach Ermessen (Art. 29 BayVwVfG nur für Beteiligte) | Bayernportal: 1 € je Akte, mind. 10 €; München: 10 € je Anwesen | München: nur mit Online-Termin, getrennte Termine „Finanz & Verkauf“ und „Bauvorhaben“ |

| Berlin | Bezirksamt, Bau- und Wohnungsaufsicht (Bauaktenarchiv) | § 13 IFG Berlin, VGebO | Mindestgebühr 36 €, ca. 25 € je Akte; nach Aufwand Reinickendorf 17,50–100 €, Tempelhof-Schöneberg 5–100 € | Grundbuchauszug nicht älter als 6 Wochen; Kostenübernahmeerklärung bei Vollmacht; Mitte: Aktenbestand vorab per E-Mail abfragen |

| Brandenburg | Untere Bauaufsichtsbehörde (Landkreis / kreisfreie Stadt) | AIG Brandenburg, VwVfG Bbg | Stadt Brandenburg a. d. H.: mind. 97 €, Zustellung digital | Schwedt/Oder akzeptiert Käufer mit notariellem Kaufvertrag; Kopien per Post nur, wenn die Behörde es gestattet (VG Frankfurt/Oder 2021) |

| Hamburg | Bezirksamt, Bauprüfung | § 29 VwVfG, Transparenzgesetz, BauGebO | 33–67 € je Akte nach Aufwand (Bergedorf: 37,40–76,20 €); Wandsbek: 37,40 € je halbe Stunde | Vollmacht nur vom Eigentümer, nicht von der Hausverwaltung ausgestellt |

| Hessen | Bauaufsicht der Stadt / des Landkreises | HDSIG (IFG-Teil), kommunale Gebührensatzung | Wiesbaden: 50 € Grundgebühr, +25 € Statik-/Denkmalakte, digitale Übersendung 20–200 €; Hochtaunuskreis: 60 € je Flurstück; Odenwaldkreis: 25 € je Akte + 62 € je Stunde | Wiesbaden führt das Archiv vollständig digital |

| Mecklenburg-Vorpommern | Untere Bauaufsichtsbehörde (Landkreis / kreisfreie Stadt), ältere Akten im Kreisarchiv | IFG M-V | nach Verwaltungsgebührensatzung des Kreises (z. B. Vorpommern-Rügen) | Antrag mit Gemarkung, Flur, Flurstück und möglichst Baujahr; Einsicht nur mit Termin im Benutzerraum |

| Niedersachsen | Untere Bauaufsichtsbehörde (Landkreis / Stadt) | § 29 VwVfG, NDSG; kein allgemeines IFG | nach Zeitaufwand mit Mindestgebühr (AllGO, z. B. Landkreis Aurich) | Zustimmung des Eigentümers auch für Ehepartner und Kinder (Seelze); Hannover: Online-Portal; Aurich: Archiv erst ab ca. 1950 |

| Nordrhein-Westfalen | Bauaufsicht / Bauordnungsamt (Stadt / Kreis) | IFG NRW, AVwGebO NRW | Dortmund: 40 € je Akte + 30,50 € je halbe Stunde; Märkischer Kreis: mind. 65 €; Erftstadt: 80–120 € in einfachen Fällen; Köln: nach Satzung, Kopien extra | Köln und Rösrath: „freiwilliges Serviceangebot, kein Rechtsanspruch“; Dortmund: Akten bis 1979 Papier, ab 1980 Mikrofilm, ab 2002 digital |

| Rheinland-Pfalz | Kreisverwaltung / Stadt, Bauaufsicht | LTranspG, Besonderes Gebührenverzeichnis Ziff. 4.5 | Rahmengebühr nach Aufwand (Cochem-Zell, Brohltal) | Archive meist erst ab den 1950er-Jahren; Bearbeitung bis zu 4 Wochen |

| Saarland | Untere Bauaufsicht (Landkreis / Regionalverband Saarbrücken) | SIFG, Gebührenverzeichnis Bauaufsicht | Merzig-Wadern: 25 € pauschal | Akten zu fast allen Gebäuden nach 1945; auch Maklervertrag oder Gerichtsbestellung als Nachweis |

| Sachsen | Untere Bauaufsichtsbehörde (Landkreis / Stadt), Akten vor 1990/91 im Stadt- bzw. Kreisarchiv | § 29 VwVfG, SächsTranspG, Verwaltungskostensatzung | amt24-Beispiel: 20,80 € je Vorgang + 10,40 € je angefangene Viertelstunde Recherche | Dresden: Registratur ab 1990, gibt nur digitale Kopien; Mittelsachsen: vor 1991 Kreisarchiv |

| Sachsen-Anhalt | Untere Bauaufsichtsbehörde (Landkreis / Stadt); Magdeburg: Bauaktenarchiv im Stadtarchiv | IZG LSA | Magdeburg: Einsicht im Lesesaal kostenfrei, Recherche und Reproduktionen gebührenpflichtig | Magdeburg: nur Eigentümer oder Bevollmächtigte, Termin für den Bauaktenlesesaal |

| Schleswig-Holstein | Untere Bauaufsichtsbehörde (Kreis / Stadt) | IZG SH | Kiel: 25 € je Aktenband | Kiel: Nachweis nicht älter als 3 Monate, Online-Termin; Kreis Stormarn: Kostenübernahmeerklärung bei abweichendem Rechnungsempfänger |

| Thüringen | Untere Bauaufsichtsbehörde (Landkreis / Stadt); Erfurt: Archiv der Bauaufsicht | ThürTG, Verwaltungskostensatzung | Erfurt: nach Verwaltungskostensatzung der Stadt | Erfurt: Bestände des VEB Wohnungsbaukombinat (DDR-Plattenbauten); Einsicht nur unter Aufsicht, wenn nichts digital vorliegt |

Stand Oktober 2026. Gebühren und Verfahren ändern sich; maßgeblich ist die Auskunft der zuständigen Behörde.

 In Österreich liegt der Bauakt bei der Baubehörde der Gemeinde, in Wien bei der Baupolizei (MA 37). In der Schweiz bei der Bauverwaltung der Gemeinde. Auch dort gilt: Einsicht nur mit Nachweis als Eigentümer oder mit Vollmacht.

Altes Haus ohne Bauakte: Was tun, wenn keine Akte existiert?

Das kommt häufiger vor, als man denkt. Typische Gründe:

 Viele Archive beginnen erst in den 1950er-Jahren (Landkreis Aurich: ab ca. 1950, Cochem-Zell und Brohltal: ab den 50ern, Merzig-Wadern: nach 1945), in Ostdeutschland oft erst 1990. Davor: Stadtarchiv oder Kreisarchiv – wenn überhaupt.

 Akten wurden vernichtet oder bei Gebietsreformen nicht übernommen.

 Köln sagt es ausdrücklich: Für die Vollständigkeit einer Bauakte gibt es keine Gewähr.

 Kleine Anbauten, Garagen oder ältere Umbauten haben nie eine Akte erzeugt.

 Voreigentümer, Hausverwaltung, der damalige Architekt oder Bauträger, bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung beim Notar, Versicherungsunterlagen, alte Exposés.

. Ein Architekt misst das Gebäude und zeichnet den Bestandsplan neu. Das ist der einzige Weg zu einem Plan, der den tatsächlichen Zustand zeigt – und bei Häusern vor 1950 praktisch immer nötig. Das Ergebnis können Sie sich als 

 Liegt noch ein Papierplan im Keller, egal wie vergilbt, lässt er sich digitalisieren und als Grundlage weiterverwenden.

Nach der Einsicht: Was Sie mit den Plänen machen

Sie haben Kopien aus der Akte – meist Fotos oder Scans von 1:100-Zeichnungen, teils handgezeichnet, oft mit Stempeln und Anmerkungen. Für die nächsten Schritte reicht das selten:

 Für Umbau, Energieberatung, Exposé oder Hausverwaltung brauchen Sie einen sauberen Grundriss als PDF oder DWG. Wir zeichnen Ihre Bestandspläne in CAD nach: 

Baupläne aus der Bauakte digitalisieren lassen

, ab 49,50 € je Plan (inkl. USt.). Sie laden die Fotos aus der Bauakte hoch, wir erstellen ein Angebot mit Liefertermin und liefern den bereinigten Plan.

 Die Flächenangabe in der Bauakte stammt aus dem Genehmigungsjahr, oft nach der II. Berechnungsverordnung oder nach DIN 283, nicht nach der heutigen Wohnflächenverordnung. Banken verlangen für die Finanzierung eine aktuelle 

Wohnflächenberechnung für die Bankfinanzierung

, gestempelt von einem Architekten – bei uns ab 128 € (inkl. USt.) zum Festpreis, auf Basis der Pläne aus der Bauakte. Wenn der Kauf unter Zeitdruck steht, ist das oft schneller als der Behördentermin: Verkäufer haben die Pläne meist selbst.

: Festpreis nach Zimmerzahl, ab 321,30 € inkl. USt. für ein Zimmer. Die Anfahrt wird separat berechnet, die Wohnflächenberechnung ist eine eigene Position. Muss ein Plan komplett neu gezeichnet werden, nennen wir den Aufschlag vor der Ausführung.

Wir beantragen keine Akteneinsicht für Sie und holen keine Akten beim Bauamt ab – dafür fehlt uns die Vollmacht, und die Behörden verlangen Ihre persönliche Vorsprache oder Ihre Unterschrift. Wir prüfen auch nicht, ob ein Bauteil genehmigt ist; das ist Aufgabe der Behörde oder eines Baurechtsanwalts. Und wir bewerten keine Statik: Der Standsicherheitsnachweis aus der Akte gehört in die Hand eines Tragwerksplaners.

Schriftlich oder online bei der unteren Bauaufsichtsbehörde (Landratsamt oder Bauamt der Stadt), mit Adresse, Flurstück, Eigentumsnachweis oder Vollmacht. Viele Archive vergeben den Termin erst nach Eingang des Antrags. Die fünf Schritte stehen oben.

Bei der unteren Bauaufsichtsbehörde, bei älteren Gebäuden im Stadt- oder Kreisarchiv, außerdem beim Eigentümer, der die Bauvorlagen aufbewahren muss.

Wie kann ich Bauunterlagen oder Baupläne vom Bauamt anfordern?

Sie beantragen die Einsicht und die Kopien. Originale gibt das Amt nicht heraus. Bestandspläne im Sinn des tatsächlich gebauten Zustands liegen dort in der Regel nicht, nur die genehmigten Pläne.

Wie sieht die Vollmacht zur Einsicht in die Bauakte aus?

Schriftlich, mit Namen und Anschrift von Eigentümer und Bevollmächtigtem, Grundstück mit Flurstück, Kopiererlaubnis und Kostenübernahme, unterschrieben vom Eigentümer. Den Mustertext finden Sie oben.

Eigentümer, Erben, Hausverwaltungen und jede Person mit schriftlicher Vollmacht des Eigentümers. Beteiligte eines laufenden Verfahrens (Bauherr, Nachbar) nach § 29 VwVfG. Kaufinteressenten nur mit Vollmacht des Verkäufers oder, bei manchen Behörden, mit dem notariellen Kaufvertrag.

Zwischen 10 € (München, Bayernportal-Mindestgebühr) und gut 100 € (Erftstadt 80–120 €, Berlin nach Aufwand, Wiesbaden mit Statik und digitaler Übersendung). Kopien kommen hinzu. Die meisten Behörden rechnen nach Zeitaufwand ab, Beispiele in der Tabelle oben.

Kann ich die Bauakte vor dem Hauskauf einsehen?

Ja, mit Vollmacht des Verkäufers. Ein seriöser Verkäufer gibt sie ohne Zögern – zögert er, ist das selbst eine Information. Alternativ lassen Sie sich die Pläne vom Verkäufer geben und prüfen daraus die Wohnfläche.

Brauche ich eine Vollmacht, wenn ich die Akte für meinen Ehepartner einsehe?

Bauakte einsehen in allen 16 Bundesländern: wer darf, welche Vollmacht Sie brauchen, was es kostet – und was Sie tun, wenn keine Bauakte existiert.

Bauakte einsehen: So bekommen Sie alte Baupläne vom Bauamt

Wer Pläne vektorisieren will, wandelt ein Pixelbild (Scan, Foto, gescanntes PDF) in Linien, Bögen und Texte um, die ein CAD-Programm als Objekte kennt und bemaßen, ändern und plotten kann. Dafür gibt es drei Wege: automatische Software, Nachzeichnen über dem Scan oder ein Dienstleister. Ob das Ergebnis maßhaltig wird, entscheidet nicht das Werkzeug, sondern der Ablauf: Vorlage prüfen, Scan vorbereiten, vektorisieren, gegen die Vorlage prüfen. Dieser Ratgeber zeigt jeden Schritt mit den Zahlen und Prüfungen, die Sie dafür brauchen.

{{cta}} Sie möchten Ihre Pläne nicht selbst vektorisieren? Wir zeichnen sie in eine DWG, von einem Architekten gegen Ihre Vorlage geprüft. 

Papierpläne vom Architekten in eine DWG vektorisieren lassen

Vektorisieren ist Übersetzen, nicht Messen: Eine DWG kann nur so genau sein wie die Vorlage.

Die dünnste Linie Ihres Plans sollte im Scan mindestens zwei Pixel breit sein. Eine Linie von 0,18 mm braucht dafür 300 dpi.

Automatische Verfahren erzeugen bei Konturverfolgung zwei Linien je Strich. Mittellinien-Erkennung vermeidet das, hilft aber bei Falten und Flecken nur begrenzt.

Prüfen Sie jedes Ergebnis an mindestens zwei Maßketten in verschiedenen Richtungen und rechnen Sie angegebene Raumflächen nach.

Ein Scan besteht aus Pixeln. Er zeigt, wo auf dem Papier dunkle Stellen sind, mehr nicht. Eine Wand ist darin kein Objekt, sondern eine Ansammlung dunkler Punkte, und ein Maß lässt sich nur am Bildschirm ablesen, nicht abgreifen. Eine CAD-Datei (DWG oder DXF) besteht dagegen aus Objekten mit Koordinaten: Linien, Polylinien, Bögen, Texte, Bemaßungen, geordnet in Layern. Das Umwandeln des einen in das andere heißt Vektorisierung.

Nicht jedes PDF ist ein Scan. Ein PDF, das aus einem CAD-Programm exportiert wurde, enthält meist schon Vektoren. Sie erkennen das daran, dass Linien beim Hineinzoomen scharf bleiben und sich Text markieren lässt. Ein gescanntes PDF ist dagegen nur ein Bild in einer PDF-Hülle. Nur dieses muss vektorisiert werden.

 Sind die Maße lesbar, ist ein Maßstab angegeben, stimmen Maßketten und Raumflächen untereinander? Fehlt etwas, fehlt es auch in jeder DWG.

 Graustufen, Scannerfilter aus, passende Auflösung, Störpixel entfernen, gerade ausrichten.

Schritt 3: Vektorisieren oder nachzeichnen.

 Linien als Mittellinien erfassen, Maßstab an einer langen Maßkette setzen, Layer anlegen.

 Scan unterlegen und überlagern, Gegenprobe in der zweiten Richtung, Raumflächen nachrechnen, Duplikate entfernen.

Bevor Sie scannen, lesen Sie den Plan wie ein Prüfer. Sind alle Maßketten vollständig, und ergibt die Summe der Einzelmaße das Gesamtmaß? Steht ein Maßstab im Schriftfeld, und passt er zu den Maßen? Bei Plänen, die kopiert oder verkleinert wurden, stimmt der angegebene Maßstab oft nicht mehr, nur die Maßzahlen sind verlässlich.

Fehlende oder widersprüchliche Maße lassen sich beim Vektorisieren nicht erfinden. Was nur aus dem Maßstab abgegriffen wird, ist ungesichert und gehört in der DWG entsprechend gekennzeichnet. Wo der Plan vom heutigen Gebäude abweichen kann, etwa nach Umbauten, hilft nur ein 

. Wo Sie die Pläne bekommen, wenn Sie keine haben, erklärt der Ratgeber 

Bauakte einsehen: alte Baupläne beim Bauamt

. Stammen die Pläne von einem früheren Planer, klären Sie vorab, ob Sie sie weiterbearbeiten dürfen.

Die Qualität der Vektordatei entscheidet sich beim Scan, nicht in der Software.

 Bei Linienplänen bestimmt die dünnste Linie die nötige Auflösung. Die ISO-Reihe der Linienbreiten beginnt bei 0,13 mm, dann folgen 0,18 mm und 0,25 mm. Als Faustregel sollte jede Linie im Scan mindestens zwei Pixel breit sein, sonst zerfällt sie beim Vektorisieren in Fragmente oder verschwindet.

Pläne vektorisieren in vier Schritten: Scan vorbereiten, vektorisieren oder nachzeichnen, Maße prüfen. Mit Auflösungstabelle, vom Architekten erklärt.

Plan-Digitalisierung

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Pläne vektorisieren: Scan, Vektorisierung, Nachzeichnen