Bauakte einsehen: So bekommen Sie alte Baupläne vom Bauamt

Stand: 16. Oktober 2026 · Fachlich geprüft von Stefan Kratzert, Architekt, Mitglied der Bayerischen Architektenkammer

Autoren: Stefan Kratzert, Architekt (Bayerische Architektenkammer) · Karyna Ladutska, Architektin · Ruslan Luarsabov, Bauingenieur

Die Bauakte zu einem Gebäude liegt bei der unteren Bauaufsichtsbehörde – in Landkreisen beim Landratsamt, in kreisfreien Städten beim Bauamt (in München: Lokalbaukommission, in Berlin und Hamburg: Bezirksamt). Einsehen darf sie, wer ein berechtigtes Interesse nachweist: in der Regel der Eigentümer mit Grundbuchauszug und Ausweis, alle anderen mit einer Vollmacht des Eigentümers. Die Einsicht kostet je nach Behörde zwischen 10 und gut 100 Euro, Kopien kommen dazu. Als Kaufinteressent haben Sie keinen eigenen Anspruch – Sie brauchen die Vollmacht des Verkäufers. Dieser Ratgeber zeigt den Weg, die Unterschiede zwischen den Bundesländern und was Sie tun, wenn für Ihr Haus gar keine Akte mehr existiert.

Was in der Bauakte steht – und was nicht

Die Bauakte entsteht beim Baugenehmigungsverfahren. Sie enthält alles, was die Behörde zur Genehmigung gebraucht hat:

• Baugenehmigung und Bescheide, auch zu späteren Umbauten
• Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Lageplan (meist Maßstab 1:100)
• Baubeschreibung und Flächenberechnungen (Wohnfläche, umbauter Raum)
• Standsicherheitsnachweis (Statik)
• bei Eigentumswohnungen: Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung

Zwei Dinge stehen nicht darin: der tatsächlich gebaute Zustand und alles, was ohne Genehmigung verändert wurde. Die Pläne zeigen, was genehmigt war. Ob die Wand wirklich dort steht, ob der Dachausbau genehmigt ist und ob die Wohnflächenangabe von 1972 noch stimmt, sagt die Akte nicht. Für Bank, Kaufentscheidung oder Umbauplanung ist das der wichtigste Vorbehalt.

Und noch etwas: Die Akte beim Amt ist nicht die einzige. Nach den Landesbauordnungen müssen Bauherr und spätere Eigentümer die Baugenehmigung mit allen Bauvorlagen selbst aufbewahren und an den Rechtsnachfolger weitergeben. Dass trotzdem ständig Unterlagen fehlen, ist der Grund, warum Sie diesen Text lesen.

Wer darf die Bauakte einsehen?

Die Rechtsgrundlage ist in allen Ländern dieselbe: § 29 Verwaltungsverfahrensgesetz gibt den Beteiligten eines laufenden Verfahrens ein Einsichtsrecht – dem Bauherrn und, mit Einschränkungen, den Nachbarn. Für abgeschlossene Verfahren, also die Akte zu einem bestehenden Haus, gilt das nicht mehr. Dann entscheidet die Behörde nach Ermessen oder nach dem Informationsfreiheits- bzw. Transparenzgesetz des Landes, und sie verlangt ein berechtigtes Interesse. Mehrere Städte (Köln, Berlin-Mitte, Rösrath) sagen ausdrücklich: Die Einsicht ist ein freiwilliges Serviceangebot, ein Rechtsanspruch besteht nicht.

Der häufigste Fehler: Käufer gehen ohne Vollmacht zum Bauamt. Ein eigenes Einsichtsrecht für Kaufinteressenten gibt es nirgends. Die Behörde darf ablehnen – und tut es.

Vollmacht zur Einsicht in die Bauakte (Mustertext)

Hiermit bevollmächtige ich, [Name, Anschrift des Eigentümers], Herrn/Frau [Name, Anschrift], Einsicht in die Bauakte des Grundstücks [Straße, Hausnummer, PLZ Ort, Gemarkung, Flurstück-Nr.] zu nehmen, Kopien, Fotografien und Scans aus der Akte anzufertigen bzw. anfertigen zu lassen und die Gebühren zu übernehmen.

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[Ort, Datum, Unterschrift des Eigentümers]

Drei Dinge gehören hinein, die oft fehlen: die Kopiererlaubnis (Einsicht allein nützt wenig), das Flurstück (Straßennamen ändern sich, Flurstücke nicht) und die Kostenübernahme (Berlin und der Kreis Stormarn verlangen sie ausdrücklich). Der Bevollmächtigte bringt Ausweis und eine Kopie des Eigentümerausweises mit.

Der Weg in fünf Schritten

1. Zuständige Stelle finden. Landkreis oder kreisfreie Stadt des Grundstücks, Stichwort „Bauaktenarchiv“ oder „Akteneinsicht Bauaufsicht“. In Stadtstaaten das Bezirksamt des Bezirks. Bei Akten vor 1990 in Ostdeutschland oft das Stadt- oder Kreisarchiv.
2. Antrag stellen. Fast überall schriftlich oder online, mit Adresse, Flurstück, Nachweis und Vollmacht. Viele Archive vergeben Termine erst nach Eingang des Antrags.
3. Warten. Die Akte muss aus dem Archiv geholt werden: Stuttgart nennt 2 bis 5 Arbeitstage, Dortmund „mehrere Werktage“, der Märkische Kreis „mindestens 2 Wochen“, Erftstadt bis zu 6 Wochen. Münchens Zentralregistratur hat Wartezeiten wegen hoher Nachfrage.
4. Einsehen und kopieren. Vor Ort am Lesetisch, Fotos mit dem Handy sind meist erlaubt (Kopiererlaubnis in der Vollmacht). Immer mehr Behörden liefern digital: Bremen per Download-Link, Wiesbaden über eine Cloud, Dresden und der Märkische Kreis nur noch als digitale Kopie.
5. Gebühr zahlen. Vor Ort bar oder mit Karte, oder per Bescheid. Achtung: In Dortmund und Köln fällt die Gebühr auch an, wenn Sie den Termin ohne Absage verfallen lassen.

Planen Sie insgesamt zwei bis vier Wochen ein. Bei einem Hauskauf mit Finanzierung ist das oft zu lang – die Bank will die Wohnflächenberechnung vorher. Dazu unten mehr.

Länderübersicht: Zuständigkeit, Nachweis, Kosten

Das Baurecht ist Ländersache, die Gebühren legt jede Behörde selbst fest. Die Tabelle zeigt je Land die Zuständigkeit, die Rechtsgrundlage für die Einsicht in abgeschlossene Akten und belegte Gebührenbeispiele einzelner Behörden. Ihre Behörde kann anders liegen – fragen Sie vorab nach.

Stand Oktober 2026. Gebühren und Verfahren ändern sich; maßgeblich ist die Auskunft der zuständigen Behörde.

Österreich und Schweiz: In Österreich liegt der Bauakt bei der Baubehörde der Gemeinde, in Wien bei der Baupolizei (MA 37). In der Schweiz bei der Bauverwaltung der Gemeinde. Auch dort gilt: Einsicht nur mit Nachweis als Eigentümer oder mit Vollmacht.

Was tun, wenn keine Bauakte existiert?

Das kommt häufiger vor, als man denkt. Typische Gründe:

• Das Haus ist zu alt. Viele Archive beginnen erst in den 1950er-Jahren (Landkreis Aurich: ab ca. 1950, Cochem-Zell und Brohltal: ab den 50ern, Merzig-Wadern: nach 1945), in Ostdeutschland oft erst 1990. Davor: Stadtarchiv oder Kreisarchiv – wenn überhaupt.
• Kriegsverluste und Umzüge. Akten wurden vernichtet oder bei Gebietsreformen nicht übernommen.
• Keine Aufbewahrungspflicht der Behörde. Köln sagt es ausdrücklich: Für die Vollständigkeit einer Bauakte gibt es keine Gewähr.
• Genehmigungsfreie Bauten. Kleine Anbauten, Garagen oder ältere Umbauten haben nie eine Akte erzeugt.

Dann bleiben drei Wege:

1. Andere Quellen prüfen. Voreigentümer, Hausverwaltung, der damalige Architekt oder Bauträger, bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung beim Notar, Versicherungsunterlagen, alte Exposés.
2. [Aufmaß vor Ort](/unternehmen/kontakt). Ein Architekt misst das Gebäude und zeichnet den Bestandsplan neu. Das ist der einzige Weg zu einem Plan, der den tatsächlichen Zustand zeigt – und bei Häusern vor 1950 praktisch immer nötig.
3. Vorhandene Pläne retten. Liegt noch ein Papierplan im Keller, egal wie vergilbt, lässt er sich digitalisieren und als Grundlage weiterverwenden.

Nach der Einsicht: Was Sie mit den Plänen machen

Sie haben Kopien aus der Akte – meist Fotos oder Scans von 1:100-Zeichnungen, teils handgezeichnet, oft mit Stempeln und Anmerkungen. Für die nächsten Schritte reicht das selten:

Pläne digitalisieren. Für Umbau, Energieberatung, Exposé oder Hausverwaltung brauchen Sie einen sauberen Grundriss als PDF oder DWG. Wir zeichnen Ihre Bestandspläne in CAD nach – Paper-to-CAD ab 49,50 € je Plan, Lieferung in 48 Stunden. Sie laden die Fotos aus der Bauakte hoch, wir liefern den bereinigten Plan.

Wohnfläche prüfen. Die Flächenangabe in der Bauakte stammt aus dem Genehmigungsjahr, oft nach der II. Berechnungsverordnung oder nach DIN 283, nicht nach der heutigen Wohnflächenverordnung. Banken verlangen für die Finanzierung eine aktuelle Wohnflächenberechnung nach WoFlV, gestempelt von einem Architekten – bei uns ab 89 € je Wohneinheit, auf Basis der Pläne aus der Bauakte. Wenn der Kauf unter Zeitdruck steht, ist das oft schneller als der Behördentermin: Verkäufer haben die Pläne meist selbst.

Kein Plan vorhanden. Dann Aufmaß vor Ort ab 270 € zzgl. Anfahrt, mit Bestandsplan und Wohnflächenberechnung.

Was wir nicht machen

Wir beantragen keine Akteneinsicht für Sie und holen keine Akten beim Bauamt ab – dafür fehlt uns die Vollmacht, und die Behörden verlangen Ihre persönliche Vorsprache oder Ihre Unterschrift. Wir prüfen auch nicht, ob ein Bauteil genehmigt ist; das ist Aufgabe der Behörde oder eines Baurechtsanwalts. Und wir bewerten keine Statik: Der Standsicherheitsnachweis aus der Akte gehört in die Hand eines Tragwerksplaners.

Häufige Fragen

Wer darf eine Bauakte einsehen?

Eigentümer, Erben, Hausverwaltungen und jede Person mit schriftlicher Vollmacht des Eigentümers. Beteiligte eines laufenden Verfahrens (Bauherr, Nachbar) nach § 29 VwVfG. Kaufinteressenten nur mit Vollmacht des Verkäufers oder, bei manchen Behörden, mit dem notariellen Kaufvertrag.

Was kostet es, die Bauakte einzusehen?

Zwischen 10 € (München, Bayernportal-Mindestgebühr) und gut 100 € (Erftstadt 80–120 €, Berlin nach Aufwand, Wiesbaden mit Statik und digitaler Übersendung). Kopien kommen hinzu. Die meisten Behörden rechnen nach Zeitaufwand ab, Beispiele in der Tabelle oben.

Kann ich die Bauakte vor dem Hauskauf einsehen?

Ja, mit Vollmacht des Verkäufers. Ein seriöser Verkäufer gibt sie ohne Zögern – zögert er, ist das selbst eine Information. Alternativ lassen Sie sich die Pläne vom Verkäufer geben und prüfen daraus die Wohnfläche.

Brauche ich eine Vollmacht, wenn ich die Akte für meinen Ehepartner einsehe?

In der Regel ja. Niedersachsen verlangt die Zustimmung des Eigentümers ausdrücklich auch für Ehegatten und Kinder.

Kann ich die Bauakte online einsehen?

Nur wenige Behörden liefern digital: Bremen, Wiesbaden, Dresden, Stadt Brandenburg und der Märkische Kreis stellen Scans oder Download-Links bereit; Hannover, Wiesbaden, Treptow-Köpenick und Kiel nehmen Anträge online an. Fast überall müssen Sie weiterhin vor Ort erscheinen oder Kopien bestellen.

Was, wenn mein altes Haus keine Bauakte hat?

Voreigentümer, Stadtarchiv und Notar fragen. Bleibt nichts, braucht es ein Aufmaß vor Ort und einen neuen Bestandsplan. Für die Bank reicht dann die Wohnflächenberechnung aus dem Aufmaß.

Wie lange dauert die Bauakteneinsicht?

Zwei bis fünf Arbeitstage bis zur Bereitstellung, plus Wartezeit auf einen Termin. Rechnen Sie mit zwei bis vier Wochen vom Antrag bis zu den Kopien; einzelne Behörden nennen bis zu sechs Wochen.

Sie haben Pläne aus der Bauakte?

Wunderloop zeichnet sie in CAD nach oder berechnet daraus Ihre Wohnfläche nach WoFlV, gestempelt vom Architekten. Zu Paper-to-CAD · Zur Wohnflächenberechnung

Quellen und Rechtsgrundlagen

• § 29 VwVfG, Akteneinsicht durch Beteiligte
• Bayernportal, „Bauakten; Beantragung der Einsichtnahme“ · Landeshauptstadt München, LBK-Zentralregistratur
• service.berlin.de, „Bauaktenarchiv – Einsicht in Bauakten nehmen“ sowie die Bezirke Mitte, Spandau, Reinickendorf, Tempelhof-Schöneberg, Treptow-Köpenick
• hamburg.de und FIM-Portal Hamburg (Bezirke Bergedorf, Wandsbek) · service.bremen.de · stuttgart.de · wiesbaden.de · hochtaunuskreis.de · odenwaldkreis.de
• stadt-koeln.de · dortmund.de (Gebührenblatt 2024) · maerkischer-kreis.de · erftstadt.de · roesrath.de
• dresden.de · landkreis-mittelsachsen.de · amt24.sachsen.de · magdeburg.de (Stadtarchiv) · erfurt.de (Archiv Bauaufsicht)
• kiel.de · kreis-stormarn.de · lk-vr.de (Kreisarchiv Vorpommern-Rügen) · service.stadt-brandenburg.de · Stadt Schwedt/Oder (Merkblatt) · merzig-wadern.de
• seelze.de (Merkblatt Bauaufsicht) · landkreis-aurich.de · hannover.de · cochem-zell.de · brohltal-verwaltung.de
• VG Frankfurt (Oder), Beschluss vom 11.02.2021, 7 L 12/20 (Gebühr für Aktenkopien)
• DFN Handreichung zum IFG (2024): Übersicht der Landes-IFGs, Bayern und Niedersachsen ohne IFG

Über den Autor: Stefan Kratzert ist Architekt und Mitglied der Bayerischen Architektenkammer. Stand dieses Beitrags: 16. Oktober 2026.