Gebäudemodernisierungsgesetz: Ohne Pläne keine Bilanz
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) löst das Gebäudeenergiegesetz ab. Für Bestandshalter zählen zwei Stichtage: Ab 1. Januar 2027 braucht ein Nichtwohngebäude bei Verkauf oder Vermietung einen Energieausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung. Ab 1. Januar 2030 müssen die energetisch schlechtesten Nichtwohngebäude saniert sein, jedes Gebäude einzeln. Beides setzt eine Bedarfsberechnung voraus, und die braucht die Geometrie des Gebäudes. Die liefern wir aus Ihren Bestandsplänen.
Von Stefan Kratzert, Architekt · Stand: 13. November 2026
Die Stichtage
| Ab | Was gilt | Vorschrift |
|---|---|---|
| 29.07.2026 | Grundfassung in Kraft, neue Regeln für die Wärmeversorgung beim Heizungstausch | §§ 42 ff. GModG |
| 01.01.2027 | Neue Energieausweise: Nichtwohngebäude bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing nur noch auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung; neue Effizienzklassen A bis G für Nichtwohngebäude | §§ 79 bis 85 GModG |
| 01.01.2027 | Neues Referenzgebäude und Rechenverfahren nach DIN/TS 18599, neue Flächenbegriffe | §§ 20 bis 23 GModG |
| 01.01.2030 | Bestehende Nichtwohngebäude: Primärenergiebedarf höchstens das 3,50-Fache des Referenzgebäudes | § 40 GModG |
| 01.01.2033 | Verschärfung auf höchstens das 2,95-Fache | § 40 GModG |
Was das für Ihren Bestand heißt
Energieausweis bei Vermietung. Viele Wohnungsunternehmen haben Nichtwohngebäude im Bestand: Gewerbeeinheiten, Kitas, Quartierszentren, Verwaltungsgebäude. Wird ab 2027 eines davon neu vermietet oder verkauft und liegt kein gültiger Ausweis vor, ist er auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung nach § 81 auszustellen (§ 80 Abs. 3). Der Verbrauchsausweis bleibt nur zulässig, wenn kein solcher Anlass vorliegt (§ 79 Abs. 1). Bereits ausgestellte Ausweise gelten zehn Jahre weiter.
Sanierungspflicht ab 2030. § 40 legt fest, wie hoch der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasser, Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung höchstens sein darf, gemessen am Referenzgebäude. Betroffen sind zunächst die schlechtesten 16 Prozent, ab 2033 die schlechtesten 26 Prozent des Bestands. Es gibt keinen Ausgleich im Portfolio: Jedes Gebäude zählt einzeln. Ausgenommen sind nach der Gesetzeslage unter anderem Gebäude, die überwiegend mit Wärmepumpe, Biomasse oder Fernwärme versorgt werden; Einzelheiten prüft Ihr Energieberater.
Die Konsequenz: Ob ein Gebäude betroffen ist, zeigt erst die Bedarfsberechnung. Wer das 2029 erfährt, hat kaum Zeit für Planung und Ausschreibung.
Was die Bilanzierung braucht
Die energetische Bilanzierung von Nichtwohngebäuden nach DIN V 18599 arbeitet mit Zonen: Jede Nutzung (Büro, Verkauf, Lager, Gruppenraum) wird mit eigener Fläche, eigenem Volumen und eigenen Hüllflächen bilanziert. Dafür braucht der Energieberater:
- Grundrisse aller Geschosse mit Räumen und Nutzungen
- Schnitte mit Geschosshöhen
- Hüllflächen: Außenwände, Fenster, Dach, Bodenplatte, nach Ausrichtung
- die Energiebezugsfläche nach den neuen Flächenbegriffen
Fehlen diese Unterlagen, nimmt der Energieberater sie vor Ort auf. Das ist bei Nichtwohngebäuden der größte Teil seines Aufwands.
Was wir liefern
- Maßhaltige Pläne aus Ihren Papier- oder PDF-Plänen: Grundrisse, Schnitte, Ansichten als DWG und PDF
- Flächen nach DIN 277 und auf Wunsch je Zone
- Geometrie für die Bilanzsoftware als gbXML oder IFC, mit Hüllflächen und Zonierung, auf Anfrage
- Vor-Ort-Aufmaß, wo keine Pläne vorliegen
Einen Energieausweis stellen wir nicht aus und wir rechnen keine Bilanz. Das macht Ihr Energieberater, mit unseren Daten und ohne eigenes Aufmaß. Für die Heizlast beim Heizungstausch gilt dasselbe: Pläne für die Heizlast.
Für ein Portfolio: Betroffenheit früh klären
- Liste der Nichtwohngebäude und gemischt genutzten Gebäude mit Baujahr und Heizungsart
- Ausnahmen aussortieren (zum Beispiel überwiegend Fernwärme oder Wärmepumpe)
- Für die übrigen Gebäude die Pläne digitalisieren
- Bedarfsberechnung durch den Energieberater, Reihenfolge nach Risiko
Die Schritte 3 und 4 lassen sich staffeln. Wir liefern im Takt, den Ihr Energieberater abarbeiten kann.
Preise
| Leistung | Preis |
|---|---|
| Bestandsplan in CAD wandeln (Basic, Standard, Premium) | Preis wird für Ihre Pläne berechnet, vor dem Auftrag |
| Flächenberechnung nach DIN 277 | Festpreis im Konfigurator |
| Geometrie für die Bilanzsoftware (gbXML/IFC), Portfolio-Mengen | auf Anfrage |
Mehr zu den Flächen: Flächenberechnung nach DIN 277. Was im Energieausweis steht: Ratgeber Energieausweis.
Auszug aus unseren Referenzen
Aus 30 Jahren Plandigitalisierung: über 450.000 qm erfasste Fläche, 14.500 Räume, Kliniken, Hochschulen und öffentliche Liegenschaften in Deutschland und der Schweiz.
Häufige Fragen
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Fachlich verantwortet von Stefan Kratzert, Architekt · Karyna Ladutska, Architektin · Ruslan Luarsabov, Bauingenieur
Quellen: Gebäudemodernisierungsgesetz vom 23.07.2026, BGBl. 2026 I Nr. 226; Bundestag Drucksache 21/7797; Haufe, Energieausweise im GModG; BDB, Kurzbriefing GModG 2026; Öko-Zentrum NRW, Sanierungspflicht für Nichtwohngebäude; IHK Schwaben (16.09.2026)