Wohnfläche, Nutzfläche, Grundfläche: der Unterschied

Stand: 2. Oktober 2026 · Fachlich geprüft von Stefan Kratzert, Architekt, Mitglied der Bayerischen Architektenkammer

Eine Wohnung mit „90 Quadratmetern" kann nach der einen Norm 90 m² haben und nach der anderen 105 m². Beide Zahlen sind richtig, aber nur eine davon gehört in Ihren Mietvertrag. Dieser Beitrag erklärt, was Wohnfläche, Nutzfläche und Grundfläche bedeuten, welche Norm wann gilt und wie Sie die eine Fläche in die andere umrechnen. Alle Regeln der Verordnung im Überblick finden Sie in Wohnflächenverordnung (WoFlV) erklärt.

Was ist Wohnfläche, was ist Nutzfläche? Die Definitionen

Die Wohnfläche ist die Summe der Grundflächen aller Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Dazu zählen auch Wintergärten, Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen. Nicht dazu zählen Zubehörräume wie Keller, Waschküche, Heizungsraum, Bodenraum oder Garage. So steht es in § 2 der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Gezählt wird nicht jeder Quadratmeter voll, sondern nach § 4 WoFlV gewichtet.

Die Nutzfläche hat zwei Bedeutungen, und genau das verursacht die Verwechslung:

• Im Alltag und in Anzeigen meint „Nutzfläche" die Flächen einer Immobilie, die man nutzen, aber nicht bewohnen kann: Keller, Abstellraum, Garage, Hobbyraum, Dachboden.
• In der DIN 277 heißt der Begriff heute „Nutzungsfläche" (Kürzel NUF). Sie umfasst alle Flächen, die der Zweckbestimmung des Gebäudes dienen, also auch Wohnräume. In der DIN 277 ist ein Wohnzimmer Nutzungsfläche.

Die Grundfläche ist der Oberbegriff. Jede Fläche, die Sie als Länge mal Breite berechnen, ist eine Grundfläche. Im Alltag steht „Grundfläche eines Hauses" meist für die Fläche, die das Haus auf dem Grundstück bedeckt. In der DIN 277 steht „Grundfläche" für eine ganze Familie von Begriffen: Brutto-Grundfläche (BGF), Netto-Raumfläche (NRF), Konstruktions-Grundfläche (KGF) und die Nutzungsfläche selbst.

Der Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche in einem Bild

Dieselbe Gebäudehülle ergibt drei verschiedene Zahlen. Die BGF misst von Außenkante zu Außenkante und enthält die Wände. Die Netto-Raumfläche misst nur die Räume zwischen den Wänden. Die Wohnfläche nimmt davon nur die Wohnräume und gewichtet sie: Räume unter Dachschrägen zählen anteilig, Balkone nur zu einem Viertel.

Wohnfläche vs. Nutzfläche: Die Vergleichstabelle

Wohnfläche oder Nutzfläche: Welche Angabe gilt im Mietvertrag?

Im Mietvertrag gilt die Wohnfläche. Die Betriebskosten werden nach § 556a BGB, soweit nichts anderes vereinbart ist, nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt. Steht im Vertrag eine Nutzfläche, ist unklar, was gemeint ist. Das ist ein häufiger Streitpunkt.

Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent von der vereinbarten ab, liegt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Mangel vor. Wie die Rechtslage genau aussieht, lesen Sie im Beitrag Wohnfläche im Mietvertrag und was der BGH dazu sagt. Entscheidend für Sie: Schreiben Sie ausdrücklich „Wohnfläche nach WoFlV" in den Vertrag.

DIN 277: Warum sie keine Wohnfläche regelt

Die DIN 277 trägt den Titel „Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau". Sie wurde für Planung und Kostenermittlung geschrieben. Eine Wohnfläche im Sinne der WoFlV kommt in ihr nicht vor. Genau hier liegt die Verwechslung, die uns am häufigsten begegnet: Wer eine Fläche „nach DIN 277" kennt, kennt damit noch keine Wohnfläche.

Die aktuelle Fassung ist die DIN 277:2021-08. Sie hat die DIN 277-1:2016-01 abgelöst. Manche Webseiten zitieren noch die Fassung von 2005, in der der Begriff „Nutzfläche" statt „Nutzungsfläche" stand.

Die DIN 277 gliedert so:

• Brutto-Grundfläche (BGF): alle Geschosse, gemessen an den Außenkanten der Bauteile.
• Netto-Raumfläche (NRF): die BGF ohne die Wände.
• Konstruktions-Grundfläche (KGF): die Fläche der Wände und Stützen. Es gilt BGF = NRF + KGF.
• Die NRF teilt sich in Nutzungsfläche (NUF), Verkehrsfläche (VF) und technische Funktionsfläche (TF). Es gilt NRF = NUF + VF + TF.

Wohnflächenberechnung nach DIN 277 gibt es deshalb nicht. Es gibt die Wohnflächenberechnung nach WoFlV, und es gibt die Flächenberechnung nach DIN 277, die Wohnräume als Nutzungsgruppe „Wohnen und Aufenthalt" führt. Beide Ergebnisse lassen sich ineinander überführen, aber nicht gleichsetzen.

DIN 283: Warum die Norm nicht mehr gilt

Die DIN 283 war bis in die 1980er Jahre die Norm für die Berechnung der Wohnfläche. Sie wurde 1983 ersatzlos zurückgezogen. Für den geförderten Wohnungsbau galt daneben die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV), seit 2004 gilt die Wohnflächenverordnung.

Heute spielt die DIN 283 nur noch eine Rolle, wenn Sie einen alten Mietvertrag haben, in dem die Berechnung nach DIN 283 ausdrücklich vereinbart ist, oder wenn sie in der Region ortsüblich war. In allen anderen Fällen rechnen Sie nach WoFlV. Hat jemand die Fläche vor dem 1. Januar 2004 nach der II. BV berechnet, bleibt diese Berechnung nach § 5 WoFlV gültig, solange nichts umgebaut wurde.

Welche Norm gilt wann? Der Überblick nach Anlass

Nutzfläche in Wohnfläche umwandeln: So gehen Sie vor

Eine Umrechnung mit einem festen Prozentsatz gibt es nicht. Sie rechnen raumweise:

1. Zubehörräume streichen. Keller, Waschküche, Heizungsraum, Abstellräume außerhalb der Wohnung und Garagen zählen nicht (§ 2 Abs. 3 WoFlV).
2. Verkehrs- und Technikflächen streichen. Treppenhaus und Technikräume gehören nicht zur Wohnung. Innerhalb der Wohnung zählen Flur und Abstellraum dagegen mit.
3. Treppen prüfen. Treppen mit mehr als drei Steigungen und ihre Absätze bleiben außer Betracht (§ 3 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV).
4. Dachschrägen gewichten. Raumteile mit mindestens 2 m lichter Höhe zählen voll, ab 1 m bis unter 2 m zur Hälfte, darunter nicht (§ 4 WoFlV).
5. Balkone und Terrassen ergänzen. Sie kommen in der Regel zu einem Viertel dazu, höchstens zur Hälfte.
6. Auf lichte Maße prüfen. Die WoFlV misst bis zur Vorderkante der Bekleidung, also bis zur fertigen Oberfläche (§ 3 Abs. 1 WoFlV).

Wie das in Zahlen aussieht, zeigt unser Rechenbeispiel mit Dachschräge und Balkon im Beitrag Wohnfläche selbst berechnen. Das Haus dort hat 98,34 m² Grundfläche aller Räume, davon 4,80 m² Balkon. Ungewichtet rechnen Sie bei den Wohnräumen 93,54 m². Nach WoFlV bleiben 83,09 m² Wohnfläche. Der Unterschied von rund 11 Prozent kommt fast vollständig aus den Dachschrägen. Das Beispiel rechnet beide Werte mit denselben Maßen. Die Messregeln der Normen im Detail sind dabei nicht berücksichtigt.

Verhältnis BGF zu Wohnfläche beim Einfamilienhaus

Für die erste Planung gilt als grober Richtwert: Die Wohnfläche eines Einfamilienhauses liegt bei etwa 70 bis 80 Prozent der Brutto-Grundfläche. Bei 200 m² BGF sind das 140 bis 160 m² Wohnfläche.

Dieser Wert ist eine Faustregel und keine Normvorgabe. Sie schwankt mit der Bauweise, der Wandstärke, der Größe des Treppenhauses und dem Ausbau von Keller und Dachgeschoss. Ein ausgebauter Keller kann die BGF deutlich erhöhen, ohne dass Wohnfläche entsteht. Ein Haus mit Dachschrägen liegt eher am unteren Ende der Spanne. Für einen Kaufvertrag, eine Finanzierung oder einen Mietvertrag taugt die Faustregel nicht. Dafür brauchen Sie eine Berechnung aus den Plänen.

Die Berechnung von BGF und Nutzungsfläche nach DIN 277 für ein ganzes Gebäude, etwa für Bewirtschaftung oder Kostenplanung, bieten wir getrennt an: Flächen und Kubatur. Die Wohnfläche nach WoFlV für Bank, Verkauf oder Vermietung finden Sie unter Wohnflächenberechnung.

Häufige Fragen

Ist Wohnfläche dasselbe wie Nutzfläche?

Nein. Die Wohnfläche folgt der WoFlV und zählt nur Wohnräume, gewichtet nach § 4. Die Nutzfläche folgt im Alltag der Bedeutung „nicht bewohnbare Nutzräume" und in der DIN 277 der Bedeutung „Fläche nach Zweckbestimmung".

Regelt die DIN 277 die Wohnfläche?

Nein. Die DIN 277 regelt Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau für Planung und Kosten. Eine Wohnfläche im Sinne der WoFlV gibt es in ihr nicht.

Gilt die DIN 283 noch?

Nur, wenn sie im Vertrag vereinbart oder ortsüblich ist. Die Norm wurde 1983 zurückgezogen. Für neue Berechnungen gilt die WoFlV.

Was ist die Grundfläche eines Hauses?

Im Alltag die Fläche, die das Haus auf dem Grundstück bedeckt. In der DIN 277 ist die Grundfläche ein Oberbegriff für BGF, NRF und die Teilflächen.

Was ist die Nutzfläche im Haus?

Im Alltag sind es Räume wie Keller, Abstellraum, Garage und Hobbyraum. In der DIN 277 gehören auch Wohnräume zur Nutzungsfläche.

Zählt ein Keller zur Wohnfläche oder zur Nutzfläche?

Ein Keller als Zubehörraum zählt zur Nutzfläche, nicht zur Wohnfläche (§ 2 Abs. 3 WoFlV). Ein ausgebauter Keller kann Wohnfläche sein, wenn er die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an Wohnräume erfüllt. Mehr dazu im Beitrag Keller als Wohnfläche.

Wie rechne ich Nutzfläche in Wohnfläche um?

Raumweise: Zubehörräume streichen, Dachschrägen und Balkone nach § 4 WoFlV gewichten. Einen festen Umrechnungsfaktor gibt es nicht.

Wer erstellt eine Wohnflächenberechnung, die Bank und Käufer akzeptieren?

Eine Berechnung nach WoFlV mit raumweiser Aufstellung, geprüft und gestempelt von einem Architekten. Wir erstellen sie aus Ihren Plänen, ohne Vor-Ort-Termin.

Sie brauchen eine belastbare Wohnfläche?

Wunderloop berechnet Ihre Wohnfläche nach WoFlV, raumweise nachvollziehbar und mit Architektenstempel. Zur Wohnflächenberechnung

Quellen und Rechtsgrundlagen

• Wohnflächenverordnung (WoFlV), §§ 1 bis 5
• Zweite Berechnungsverordnung (II. BV), § 42
• § 556a BGB, Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten
• DIN 277:2021-08, Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau (Beuth/DIN Media)
• DIN 283 (1951, 1983 zurückgezogen), zitiert nach Sekundärquellen