Stand: 12. Oktober 2026 · Autoren: Stefan Kratzert, Architekt (Bayerische Architektenkammer) · Karyna Ladutska, Architektin · Ruslan Luarsabov, Bauingenieur
Die Rechnung ist einfach, die Fehler stecken in den Regeln: Welche Räume zählen, wie messen Sie unter der Dachschräge, wie viel von einem Balkon kommt dazu? Dieser Beitrag führt Sie in fünf Schritten durch die Berechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV), rechnet ein Haus mit Dachschräge und Balkon komplett durch und stellt Ihnen eine Excel-Vorlage zur Verfügung. Auf welcher Rechtsgrundlage die Faktoren der Vorlage beruhen, erklärt der Überblick Wohnflächenverordnung (WoFlV) erklärt.
Berechnung der Wohnfläche in 5 Schritten
Für Bank, Verkauf oder Mietvertrag
Eine selbst berechnete Wohnfläche reicht zur Orientierung. Verlangt Ihre Bank, der Notar oder der Käufer einen Nachweis, brauchen Sie eine geprüfte Berechnung. Wir rechnen nach Ihren Plänen, stempeln als Architekt und liefern ab 128 € zum Festpreis, in der Regel innerhalb von 3 Werktagen ab Eingang Ihrer Unterlagen.
Wohnflächenberechnung erstellen lassen
Schritt 1: Maße beschaffen. Sie brauchen die lichten Maße jedes Raums, entweder aus einem Aufmaß vor Ort oder aus einem geeigneten Plan.
Schritt 2: Räume erfassen. Tragen Sie jeden Raum einzeln ein. Räume mit Dachschräge teilen Sie in Zonen nach der lichten Höhe.
Schritt 3: Grundfläche berechnen. Multiplizieren Sie je Raum oder Zone die Länge mit der Breite.
Schritt 4: Anrechnungsfaktor anwenden. Gewichten Sie jede Grundfläche nach § 4 WoFlV mit 100, 50, 25 oder 0 Prozent.
Schritt 5: Summe bilden. Addieren Sie alle anrechenbaren Flächen. Das Ergebnis ist Ihre Wohnfläche in Quadratmetern.
Ermittlung der Wohnfläche: aus dem Grundriss oder per Aufmaß?
Grundriss und Wohnflächenberechnung sind zwei verschiedene Dinge: Der Grundriss zeigt Räume und Maße, die Wohnflächenberechnung rechnet daraus mit den Faktoren der WoFlV die anrechenbare Fläche.
§ 3 Abs. 4 WoFlV lässt zwei Wege zu: die Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder die Ermittlung aus einer Bauzeichnung.
Aufmaß vor Ort. Sie messen mit Maßband oder Laser-Entfernungsmesser. Eine Anleitung dazu finden Sie im Beitrag Wohnfläche selbst messen.
Berechnung aus dem Plan. Der Plan muss für ein Genehmigungs-, Anzeige- oder Freistellungsverfahren nach Bauordnungsrecht gefertigt worden sein oder dafür geeignet sein. Er muss außerdem die lichten Maße zwischen den Bauteilen erkennen lassen. Weicht der Bau vom Plan ab, müssen Sie die Fläche neu ermitteln, entweder durch Ausmessung oder mit einem berichtigten Plan. Mehr dazu im Beitrag Wohnfläche nach Plan berechnen.
Lichte Maße, nicht Rohbaumaße. Die WoFlV misst den freien Raum zwischen den Bauteilen und geht von der Vorderkante der Bekleidung aus (§ 3 Abs. 1 WoFlV). Das ist die fertige Oberfläche, also Putz, Fliese oder Vertäfelung. Maße aus einer Rohbauzeichnung sind zu groß, weil der Putz fehlt. Die frühere pauschale Kürzung für Putz kennt die WoFlV nicht mehr.
Was mitgemessen wird und was nicht, regelt § 3 Abs. 2 und 3 WoFlV. Mitgemessen werden unter anderem Sockelleisten, Einbaumöbel, Öfen, Herde, Badewannen und freiliegende Installationen. Nicht mitgerechnet werden Treppen mit mehr als drei Steigungen samt Absätzen, Türnischen sowie Schornsteine und Pfeiler über 1,50 m Höhe und mehr als 0,1 m² Grundfläche.
Wohnfläche berechnen: die Formel
Die Formel für jeden Raum lautet:
Anrechenbare Fläche = Länge × Breite × Anrechnungsfaktor
Die Wohnfläche ist die Summe aller anrechenbaren Flächen. Den Anrechnungsfaktor legt § 4 WoFlV fest:
| Raum oder Raumteil | Faktor | Grundlage |
|---|---|---|
| Lichte Höhe mindestens 2 m | 100 % | § 4 Nr. 1 WoFlV |
| Lichte Höhe 1 m bis unter 2 m | 50 % | § 4 Nr. 2 WoFlV |
| Lichte Höhe unter 1 m | 0 % | keine Anrechnung |
| Unbeheizbarer Wintergarten, Schwimmbad und ähnliche geschlossene Räume | 50 % | § 4 Nr. 3 WoFlV |
| Balkon, Loggia, Dachgarten, Terrasse | in der Regel 25 %, höchstens 50 % | § 4 Nr. 4 WoFlV |
| Keller, Waschküche, Heizungsraum, Abstellraum außerhalb der Wohnung, Garage | zählen nicht | § 2 Abs. 3 Nr. 1 WoFlV |
Räume mit Dachschräge: so finden Sie die Zonen
Unter einer Dachschräge teilen Sie den Raum in Streifen. Jeder Streifen hat eine eigene Länge und Breite und damit eine eigene Grundfläche. Die Breite der Zone messen Sie vom Fußpunkt der Schräge aus waagerecht:
Abstand zur Wand = (gewünschte Höhe − Kniestock) ÷ Tangens der Dachneigung
Der Kniestock ist die senkrechte Wandhöhe, an der die Schräge beginnt. Bei einer Dachneigung von 45 Grad ist der Tangens 1. Mit 0,50 m Kniestock erreichen Sie die lichte Höhe von 1 m nach 0,50 m Abstand zur Wand und die lichte Höhe von 2 m nach 1,50 m Abstand. Die erste Zone (unter 1 m) ist 0,50 m breit und zählt nicht, die zweite (1 bis 2 m) ist 1,00 m breit und zählt zur Hälfte. Alles dahinter zählt voll.
In der Praxis messen Sie die beiden Linien einfach nach: Markieren Sie am Boden, wo die Raumhöhe 1 m und 2 m erreicht, und messen Sie von dort die Abstände. Ein Lot oder ein Laser hilft dabei.
Anteilige Wohnfläche: WG und gemeinsam genutzte Räume
Für die Aufteilung in einer WG gibt es keine Vorschrift. Üblich ist: das eigene Zimmer voll, gemeinsam genutzte Räume (Küche, Bad, Flur) geteilt durch die Zahl der Bewohner. Beispiel: Zimmer 14 m², Gemeinschaftsflächen 30 m², drei Bewohner, also 14 + 10 = 24 m². Grundlage bleibt die Gesamtwohnfläche der Wohnung nach WoFlV. Die Aufteilung ist eine Vereinbarung unter den Mitbewohnern bzw. mit dem Vermieter.
Wohnflächenberechnung Beispiel: Haus mit Dachschräge und Balkon
Das Beispiel ist ein Einfamilienhaus mit Erdgeschoss und Dachgeschoss. Das Dachgeschoss hat Schlafzimmer und Kinderzimmer mit Dachschrägen, ein Bad, einen Flur und einen Balkon. Alle Maße sind lichte Maße. Die Treppe ins Dachgeschoss liegt außerhalb der gerechneten Flächen.
Berechnung der Wohnfläche im Haus: Erdgeschoss
Alle Räume haben mehr als 2 m lichte Höhe und zählen voll. Auch der Hauswirtschaftsraum zählt, weil er innerhalb der Wohnung liegt.
| Raum | Länge | Breite | Grundfläche | Faktor | Anrechenbar |
|---|---|---|---|---|---|
| Wohnen und Essen | 5,50 m | 4,80 m | 26,40 m² | 100 % | 26,40 m² |
| Küche | 3,60 m | 3,50 m | 12,60 m² | 100 % | 12,60 m² |
| Diele | 2,40 m | 2,50 m | 6,00 m² | 100 % | 6,00 m² |
| WC | 1,60 m | 1,50 m | 2,40 m² | 100 % | 2,40 m² |
| Hauswirtschaftsraum | 2,40 m | 2,00 m | 4,80 m² | 100 % | 4,80 m² |
| Summe Erdgeschoss | 52,20 m² | 52,20 m² |
Berechnung der Wohnfläche im Haus: Dachgeschoss
Das Schlafzimmer ist 4,50 m lang und 3,80 m breit, mit Dachschrägen auf beiden langen Seiten (Dachneigung rund 48 Grad, Kniestock rund 0,55 m). Je Seite liegen 0,40 m unter 1 m Höhe und 0,90 m zwischen 1 m und 2 m. In der Mitte bleiben 1,20 m mit mehr als 2 m Höhe. Das Kinderzimmer ist 4,00 m lang und 3,60 m breit, mit Schräge auf einer Seite (45 Grad, Kniestock 0,50 m): 0,50 m unter 1 m, 1,00 m zwischen 1 m und 2 m und 2,10 m darüber.
| Raum oder Zone | Länge | Breite | Grundfläche | Faktor | Anrechenbar |
|---|---|---|---|---|---|
| Schlafzimmer, Mitte (ab 2 m) | 4,50 m | 1,20 m | 5,40 m² | 100 % | 5,40 m² |
| Schlafzimmer, Schräge 1 bis 2 m (beide Seiten) | 4,50 m | 1,80 m | 8,10 m² | 50 % | 4,05 m² |
| Schlafzimmer, unter 1 m (beide Seiten) | 4,50 m | 0,80 m | 3,60 m² | 0 % | 0,00 m² |
| Kinderzimmer, ab 2 m | 4,00 m | 2,10 m | 8,40 m² | 100 % | 8,40 m² |
| Kinderzimmer, Schräge 1 bis 2 m | 4,00 m | 1,00 m | 4,00 m² | 50 % | 2,00 m² |
| Kinderzimmer, unter 1 m | 4,00 m | 0,50 m | 2,00 m² | 0 % | 0,00 m² |
| Bad | 2,60 m | 2,40 m | 6,24 m² | 100 % | 6,24 m² |
| Flur | 2,40 m | 1,50 m | 3,60 m² | 100 % | 3,60 m² |
| Balkon | 3,00 m | 1,60 m | 4,80 m² | 25 % | 1,20 m² |
| Summe Dachgeschoss | 46,14 m² | 30,89 m² |
Ergebnis
Die Wohnfläche des Hauses beträgt 52,20 m² + 30,89 m² = 83,09 m². Die Grundfläche aller Räume ist mit 98,34 m² deutlich größer. Die Differenz von 15,25 m² entsteht durch die Dachschrägen (11,65 m² nicht oder nur zur Hälfte angerechnet) und den Balkon (3,60 m² nicht angerechnet, weil er nur zu einem Viertel zählt). Hätten Sie statt der lichten Maße Rohbaumaße verwendet, wäre das Ergebnis größer ausgefallen, aber falsch. Achten Sie deshalb bei jedem Maß auf die lichte Weite.
Rechner für die Wohnfläche: Excel-Vorlage statt Online-Tool
Die Excel-Vorlage rechnet die Formel für Sie. Sie tragen Raum, Raumart, Länge, Breite und lichte Höhe ein. Die Vorlage bestimmt den Anrechnungsfaktor nach § 4 WoFlV automatisch und summiert die anrechenbare Fläche.
Excel-Vorlage Wohnflächenberechnung herunterladen
Die Vorlage enthält drei Blätter:
- Vorlage: 30 leere Zeilen für Ihre Räume.
- Beispiel Einfamilienhaus: das Haus aus diesem Beitrag, vollständig ausgefüllt, zum Nachrechnen.
- Faktoren: die Anrechnungsfaktoren nach WoFlV. Den Balkonfaktor können Sie hier von 25 auf bis zu 50 Prozent ändern.
Die Spalten sind Raum, Raumart, Länge, Breite, lichte Höhe, Grundfläche, Anrechnungsfaktor und anrechenbare Fläche. Bei der Raumart wählen Sie aus einer Liste: Wohnraum, Balkon/Terrasse, Wintergarten unbeheizbar oder Zubehörraum. Für Räume mit Dachschräge legen Sie je Zone eine Zeile an.
Die Vorlage ist ein Rechenhilfsmittel. Sie prüft nicht, ob Ihre Maße stimmen.
Apps und Programme messen oder rechnen schneller. Die Anrechnung nach WoFlV, etwa bei Schrägen und Balkonen, müssen Sie aber auch dort richtig zuordnen.
Formular, Muster und Vorlage zum Ausdrucken
Viele Banken und Behörden haben eigene Formulare zur Wohnflächenberechnung, meist als PDF. Ob Formular, Excel oder Word: Eine brauchbare Wohnflächenberechnung enthält immer
- das Objekt (Adresse, Geschoss bzw. Wohneinheit),
- die Grundlage (Plan mit Datum oder eigenes Aufmaß),
- je Raum Länge, Breite, Grundfläche, Anrechnungsfaktor und anrechenbare Fläche,
- die Summe je Geschoss bzw. Wohneinheit und die Gesamtwohnfläche,
- die Rechtsgrundlage (WoFlV), Ersteller, Datum und Unterschrift.
Unsere Vorlage gibt es in drei Formaten: Excel rechnet die Faktoren selbst, Word ist zum Ausfüllen am Rechner, PDF zum Ausdrucken und handschriftlichen Ausfüllen. Ein ausgefülltes Muster ist das Beispiel-Einfamilienhaus oben.
Verlangt Ihre Bank ein eigenes Formular, reichen Sie zuerst eine geprüfte Berechnung ein. Mehr dazu in den FAQ zur Wohnflächenberechnung. Formulare nach DIN 283 sind veraltet, denn die Norm wurde 1983 zurückgezogen.
Wann reicht die Selbstberechnung nicht?
Für Ihre eigene Orientierung genügt eine sorgfältige Selbstberechnung: für die Möblierung, für die Anzeige eines Zimmers oder für eine erste Einschätzung vor dem Kauf. Sobald ein Dritter die Zahl akzeptieren muss, wird es kritisch:
- Bank: Viele Banken verlangen für die Finanzierung eine Wohnflächenberechnung, die ein Architekt geprüft und gestempelt hat. Eine selbst erstellte Tabelle wird häufig nicht akzeptiert.
- Verkauf: Käufer und Notar verlassen sich auf die Zahl im Exposé. Ein Fehler kann zum Streit über den Preis führen.
- Miete: Weicht die Wohnfläche im Mietvertrag um mehr als zehn Prozent von der tatsächlichen ab, liegt nach der Rechtsprechung ein Mangel vor. Ihre Berechnung muss dann einer Prüfung standhalten.
- Grundsteuer und Finanzamt: Das Finanzamt kann die Berechnung hinterfragen. Mehr dazu im Beitrag Wohnfläche und Grundsteuer.
Außerdem gilt: Je komplexer das Objekt, desto größer die Abweichungen. Ein Praxistest von Haus & Grund (2015) hat gezeigt, dass sechs Vermesser bei einem Haus mit ausgebautem Keller und Dachgeschoss um über 16 Prozent auseinanderlagen. Die Einzelheiten stehen im Beitrag Wohnfläche selbst messen.
Wunderloop erstellt die Wohnflächenberechnung nach WoFlV aus Ihren Plänen, mit Kammerstempel, ab 128 € inklusive Mehrwertsteuer. Lieferung in der Regel innerhalb von 3 Werktagen ab Eingang Ihrer Unterlagen, ohne Vor-Ort-Termin. Zur Wohnflächenberechnung
Die häufigsten Fehler bei der Eigenberechnung
- Rohbaumaße statt lichter Maße. Der Putz fehlt, die Fläche ist zu groß.
- Treppen mitgerechnet. Treppen mit mehr als drei Steigungen bleiben außer Betracht.
- Dachschräge ohne Höhenmessung. Wer die 1-m- und 2-m-Linie schätzt, liegt schnell mehrere Quadratmeter daneben.
- Zubehörräume mitgerechnet. Keller, Garage und Waschküche gehören nicht zur Wohnfläche.
- Balkon voll angesetzt. Er zählt in der Regel zu einem Viertel.
- Veralteter Plan. Wurde umgebaut, stimmt der Plan nicht mehr, und die Fläche muss neu ermittelt werden (§ 3 Abs. 4 WoFlV).
Häufige Fragen
Wie berechne ich die Wohnfläche?
Multiplizieren Sie je Raum die lichte Länge mit der lichten Breite, gewichten Sie das Ergebnis mit dem Anrechnungsfaktor nach § 4 WoFlV und addieren Sie alle Räume.
Wird bei der Wohnflächenberechnung aufgerundet oder abgerundet?
Die WoFlV schreibt keine Rundung vor. Üblich ist: Maße auf den Zentimeter, Flächen je Raum mit zwei Nachkommastellen, und erst die Summe am Ende kaufmännisch runden. Wer jede Raumfläche vorab rundet, verfälscht das Ergebnis schnell um mehr als einen Quadratmeter.
Gibt es eine kostenlose Wohnflächenberechnung online?
Die Excel-Vorlage in diesem Beitrag ist kostenlos. Eine geprüfte Berechnung mit Kammerstempel erstellen wir ab 128 € inklusive Mehrwertsteuer.
Gibt es einen Wohnflächenrechner?
Die Excel-Vorlage übernimmt die Rechenarbeit. Sie müssen nur die Maße eintragen. Ein Online-Rechner kann Ihre Maße ebenfalls nicht prüfen.
Gibt es eine Excel-Vorlage für die Wohnflächenberechnung nach DIN 277?
Die DIN 277 regelt keine Wohnfläche. Unsere Vorlage rechnet nach WoFlV. Den Unterschied erklärt der Beitrag Wohnfläche, Nutzfläche, Grundfläche.
Wie viel zählt ein Balkon zur Wohnfläche?
In der Regel ein Viertel, höchstens die Hälfte (§ 4 Nr. 4 WoFlV). Die Vorlage setzt 25 Prozent an. Sie können den Wert im Blatt „Faktoren" ändern.
Wie berechne ich die Wohnfläche bei einer Dachschräge?
Teilen Sie den Raum in Zonen: ab 2 m lichter Höhe 100 Prozent, von 1 m bis unter 2 m 50 Prozent, darunter 0 Prozent. Jede Zone hat eine eigene Länge und Breite.
Reicht eine selbst berechnete Wohnfläche für die Bank?
In der Regel nicht. Viele Banken verlangen eine von einem Architekten geprüfte und gestempelte Berechnung.
Darf ich die Wohnfläche aus dem Bauplan berechnen?
Ja, wenn der Plan für ein bauordnungsrechtliches Verfahren geeignet ist, die lichten Maße erkennen lässt und mit dem tatsächlichen Bau übereinstimmt (§ 3 Abs. 4 WoFlV).