Die Wohnfläche lässt sich auf zwei Wegen ermitteln: durch das Aufmaß vor Ort oder anhand einer Bauzeichnung. Der zweite Weg ist deutlich schneller – aber nur zulässig, wenn der Plan bestimmte Bedingungen erfüllt. Wer sie kennt, spart sich Aufwand, ohne die Belastbarkeit der Berechnung zu gefährden.
Zwei zulässige Wege
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) erlaubt in § 3 beide Methoden. Die Ermittlung nach Plan setzt allerdings voraus, dass geeignete Unterlagen vorliegen. Als Grundlage kommen Zeichnungen in Betracht, die für ein Baugenehmigungs-, Anzeige- oder Genehmigungsfreistellungsverfahren gefertigt wurden – oder ein Plan, der für ein solches Verfahren nach dem Bauordnungsrecht der Länder geeignet wäre.
Die entscheidende Bedingung: lichte Maße
Aus dem Plan müssen sich die lichten Maße der Wohnung entnehmen lassen. Das bedeutet: Nicht nur die Wände, sondern auch die Verputzung muss eingezeichnet sein, denn gemessen wird der freie Raum zwischen den fertigen Bauteilen. Fehlt diese Information, taugt der Plan für eine Ermittlung nach Zeichnung nicht.
Zwei weitere Punkte sind wichtig: Der Plan sollte am Computer gezeichnet und nicht älter als etwa fünf Jahre sein. Der Verordnungsgeber hat die Ermittlung nach Plan überhaupt erst zugelassen, weil moderne CAD-Pläne von Architekten und Ingenieuren besonders präzise sind. Von handgezeichneten oder veralteten Plänen sollte man dagegen Abstand nehmen.
Wenn Plan und Realität auseinanderfallen
§ 3 Abs. 4 WoFlV ist eindeutig: Stimmt die tatsächliche Ausführung nicht mit der Zeichnung überein, muss die Fläche neu – also vor Ort – ermittelt werden. Eine Berechnung nach Plan ist daher nur sinnvoll, wenn Zeichnung und Bau nachweislich übereinstimmen. In der Praxis heißt das: Nur stimmige Pläne verwenden, abweichende zuerst korrigieren.
Warum Präzision beim Plan-Maßstab zählt
Beim Messen im Plan wirkt sich jede Ungenauigkeit vervielfacht aus. Bei einem Maßstab von 1:50 bedeutet ein Millimeter zu wenig bereits fünf Zentimeter in der Realität. Über mehrere Räume summieren sich solche Abweichungen schnell zu einem deutlichen Unterschied zwischen berechneter und tatsächlicher Wohnfläche. Ein exakt skaliertes Werkzeug – oder besser die direkte Auswertung der digitalen Planmaße – ist deshalb Pflicht.
Kein Putzabzug mehr
Ein Unterschied zur früheren Rechtslage ist praktisch bedeutsam: Die WoFlV unterscheidet nicht mehr zwischen Rohbau- und Fertigmaßen. Der pauschale 3-Prozent-Abschlag für den Putz, den die frühere Zweite Berechnungsverordnung vorsah, entfällt. Maßgeblich ist allein das lichte Maß bis zur Vorderkante der Verkleidung – etwa bis zur Oberfläche des Putzes.
Fazit
Die Ermittlung nach Plan ist zulässig und effizient – vorausgesetzt, der Plan zeigt die lichten Maße, ist aktuell und stimmt mit dem Bau überein. Ein präziser, vermaßter CAD-Plan ist dafür die ideale Grundlage. Genau hier setzen wir an: Aus Ihren Bestandsplänen erstellen wir eine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung – und digitalisieren bei Bedarf ältere oder handgezeichnete Pläne vorab in ein sauberes CAD-Format.