Wohnfläche und Grundsteuer: Welche Fläche gilt in Ihrem Bundesland?

Stand: 2. Oktober 2026 · Fachlich geprüft von Stefan Kratzert, Architekt, Mitglied der Bayerischen Architektenkammer

Welche Fläche das Finanzamt bei der Grundsteuer ansetzt, hängt davon ab, in welchem Bundesland Ihre Immobilie liegt. Das Grundsteuergesetz des Bundes und fünf Ländergesetze unterscheiden sich in dieser Frage deutlich. Dieser Beitrag zeigt Ihnen, in welchem Land welche Fläche zählt, wie Sie sie berechnen und was Sie bei Umbau und Fehlern beachten müssen. Er ersetzt keine Steuerberatung. Die Grundlagen der Berechnung erklärt der Überblick Wohnflächenverordnung (WoFlV) erklärt.

Grundsteuer und Wohnfläche: Welche Fläche gilt in Ihrem Land?

Für die Grundsteuer gelten seit dem 1. Januar 2025 die neuen Regeln. Es gibt sechs Modelle:

In fünf der sechs Modelle ist die Wohnfläche die entscheidende Gebäudegröße. Nur Baden-Württemberg kommt ohne Gebäudefläche aus.

Wohnfläche für die Grundsteuer berechnen: nach WoFlV

Die Wohnfläche für die Grundsteuer ermitteln Sie nach der Wohnflächenverordnung. Das gilt im Bundesmodell nach den Anwendungserlassen der Finanzverwaltung, in Bayern nach Art. 2 Abs. 1 BayGrStG und in Hessen nach dem Anwendungserlass zum Hessischen Grundsteuergesetz. Die DIN 277 spielt für Wohnräume keine Rolle. Sie kommt bei Nichtwohnflächen ins Spiel, wo einige Länder die Nutzfläche ansetzen.

Das heißt für Sie: Die Anrechnungsfaktoren aus § 4 WoFlV gelten auch hier. Räume unter Dachschrägen zählen ab 2 m voll, von 1 m bis unter 2 m zur Hälfte und darunter nicht. Balkone, Loggien und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel. Wie Sie das Schritt für Schritt rechnen, steht im Beitrag Wohnfläche selbst berechnen.

Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküche, Heizungsraum und Garage zählen nicht zur Wohnfläche. Das häusliche Arbeitszimmer in einer Wohnung zählt dagegen als Wohnfläche, in Bayern und Niedersachsen ausdrücklich.

Wohnfläche in der Grundsteuererklärung angeben

Bei der Grundsteuererklärung tragen Sie die Wohnfläche in Quadratmetern ein. Die Angabe gehört zu den Gebäudedaten Ihrer Erklärung. Woher bekommen Sie die Zahl?

1. Eine vorhandene Berechnung. Haben Sie oder der Voreigentümer eine Wohnflächenberechnung nach WoFlV, verwenden Sie diese.
2. Bauunterlagen. Aus den Bauplänen lässt sich die Wohnfläche berechnen, wenn sie lichte Maße zeigen.
3. Mietvertrag oder Exposé. Diese Angaben sind oft ungenau und aus anderen Normen gerechnet. Verlassen Sie sich nicht blind darauf.
4. Eigenes Aufmaß. Sie messen und rechnen selbst, etwa mit unserer Excel-Vorlage.

Die Zahl ist die Grundlage für Ihre Steuer. Prüfen Sie sie, bevor Sie sie eintragen.

Bundesmodell: So geht die Wohnfläche in den Wert ein

In den elf Ländern des Bundesmodells wird ein Wohngrundstück im Ertragswertverfahren bewertet. Das Finanzamt multipliziert die Wohnfläche mit einer typisierten Nettokaltmiete je Quadratmeter. Die Miete hängt vom Bundesland, der Gebäudeart, der Größe der Wohnung, dem Baujahr und der Mietniveaustufe der Gemeinde ab (§ 254 BewG, Anlage 39). Dazu kommen der Bodenwert und die weiteren Rechenschritte.

Eine zu große Wohnfläche erhöht daher den Rohertrag und damit den Grundsteuerwert. Das Verhältnis ist nicht so linear wie in Bayern, weil Miete und Bodenwert mitspielen. Der Zusammenhang bleibt aber: Jeder Quadratmeter zu viel erhöht Ihre Steuer.

Zubehörräume bleiben außer Ansatz. Garagen und Stellplätze werden mit einem Festwert von 35 € im Monat je Stellplatz berücksichtigt. Die Brutto-Grundfläche nach DIN 277 spielt bei Wohngrundstücken keine Rolle. Sie kommt im Bundesmodell nur im Sachwertverfahren vor, das für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und Teileigentum gilt.

Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen: Wohnfläche mal Äquivalenzzahl

Diese vier Länder rechnen mit festen Beträgen je Quadratmeter: 0,04 € je m² Grundstück und 0,50 € je m² Gebäudefläche. Bei Wohnnutzung ist die Gebäudefläche die Wohnfläche. Für den Wohnflächenanteil gilt in Bayern eine Messzahl von 70 Prozent. Danach multipliziert die Gemeinde mit ihrem Hebesatz.

Beispiel Bayern: Ein Einfamilienhaus mit 83,09 m² Wohnfläche (unser Haus aus dem Rechenbeispiel) steht auf einem Grundstück mit 450 m². Der Hebesatz der Gemeinde beträgt 400 Prozent. Bayern rundet die Flächen auf volle Quadratmeter ab (Art. 2 Abs. 5 BayGrStG), hier auf 83 m².

Bei einem Hebesatz von 400 Prozent kostet jeder Quadratmeter Wohnfläche 1,40 € im Jahr (0,50 € × 0,7 × 4). Hätten Sie statt der Wohnfläche die ungewichtete Grundfläche aller Räume mit 98,34 m² (abgerundet 98 m²) angegeben, wären es rund 21 € im Jahr mehr, und zwar jedes Jahr.

Wichtige Besonderheiten bei Garagen und kleinen Gebäuden:

• Bayern und Niedersachsen: Garagen im räumlichen Zusammenhang mit der Wohnnutzung bleiben bis 50 m² außer Ansatz, Nebengebäude von untergeordneter Bedeutung bis 30 m². Ein Grundstück gilt als unbebaut, wenn die Gebäude insgesamt weniger als 30 m² Fläche haben (Art. 2 Abs. 2 bis 4 BayGrStG, § 3 Abs. 2 bis 4 NGrStG).
• Hamburg: Nach den Angaben der Finanzbehörde gelten dieselben Grenzen: 50 m² für Garagen, 30 m² für Nebengebäude, 30 m² Gesamtfläche für die Einstufung als unbebaut.
• Hessen: Nach dem Anwendungserlass bleibt eine Garage im räumlichen Zusammenhang mit der Wohnnutzung ungeachtet ihrer Größe außer Ansatz. Nebengebäude mit einer Gebäudefläche von jeweils unter 30 m² bleiben außer Ansatz, ebenso die Gebäudefläche aller Gebäude zusammen, wenn sie unter 30 m² liegt.

Hamburg ergänzt eine Ermäßigung für die normale Wohnlage. Hessen und Niedersachsen multiplizieren mit einem Lage-Faktor, der sich aus dem Bodenrichtwert der Lage im Vergleich zum durchschnittlichen Bodenrichtwert ergibt. Weitere Einzelheiten zu Bayern finden Sie im Beitrag Wohnfläche und Grundsteuer in Bayern.

Baden-Württemberg: Die Wohnfläche spielt keine Rolle

Baden-Württemberg wendet ein modifiziertes Bodenwertmodell an. Der Grundsteuerwert ergibt sich aus der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert. Die Größe des Hauses geht nicht in den Wert ein. Eine Wohnflächenberechnung brauchen Sie für die Grundsteuer dort nicht.

Wohnfläche und Steuer: Wo die Fläche sonst noch zählt

Bei der Frage „Wohnfläche und Steuer" geht es fast immer um die Grundsteuer. Dort ist die Wohnfläche in den meisten Ländern die zentrale Größe. Außerhalb der Steuern dient sie als Umlageschlüssel für die Betriebskosten (§ 556a BGB) und als Preisbasis in Miet- und Kaufverträgen. Mehr zum Zusammenhang von Wohnfläche und Mietvertrag finden Sie im Beitrag Wohnfläche im Mietvertrag.

Kann ich eine alte Wohnflächenberechnung weiterverwenden?

Ja, unter einer Bedingung: Haben Sie eine Berechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV), die vor dem 1. Januar 2004 erstellt wurde, bleibt sie nach § 5 WoFlV gültig, solange Sie nichts umgebaut haben. Für das Bundesmodell lässt der Anwendungserlass der Finanzverwaltung eine ältere Berechnung nach der II. BV ausdrücklich zu, wenn seit dem 31. Dezember 2003 keine baulichen Änderungen erfolgt sind. In Hessen ist die II. BV als Alternative zur WoFlV zugelassen. Prüfen Sie für Ihr Bundesland, ob die Finanzverwaltung dort dieselbe Linie verfolgt.

Nach einem Umbau müssen Sie die Wohnfläche nach WoFlV neu ermitteln.

Wann Sie die Fläche neu melden müssen

Ändert sich die Wohnfläche, etwa durch einen Dachausbau, einen Anbau, einen Wintergarten oder eine Nutzungsänderung, müssen Sie das dem Finanzamt anzeigen. Die Frist endet im Bundesmodell nach § 228 Abs. 2 BewG, in Bayern nach Art. 6 Abs. 5 BayGrStG und in Niedersachsen nach § 9 Abs. 4 NGrStG jeweils am 31. März des Folgejahres. Für Hamburg nennt die Finanzbehörde dieselbe Frist. In Hessen und Baden-Württemberg prüfen Sie die Frist bitte im Landesgesetz.

Bei Umbauten lohnt es sich, die Berechnung gleich mit den Plänen des Architekten zu erstellen.

Was tun, wenn die Wohnfläche im Bescheid falsch ist?

Liegt Ihnen ein Bescheid vor, vergleichen Sie die angesetzte Wohnfläche mit Ihrer Berechnung. Entscheidend ist, gegen welchen Bescheid Sie vorgehen.

Einspruch nur gegen den Bescheid des Finanzamts. Die Fläche steckt im Bescheid des Finanzamts: im Bundesmodell im Grundsteuerwertbescheid (§ 219 BewG), in Bayern im Feststellungsbescheid über die Flächen (Art. 6 Abs. 2 BayGrStG). Der Grundsteuerbescheid der Gemeinde mit Hebesatz und Zahlbetrag folgt diesen Bescheiden. Nach § 351 Abs. 2 AO lassen sich Entscheidungen im Bescheid des Finanzamts nur durch Einspruch gegen genau diesen Bescheid angreifen, nicht durch Einspruch gegen den Bescheid der Gemeinde. Gegen eine falsche Fläche hilft der Einspruch gegen den Gemeindebescheid deshalb nicht. Das zuständige Finanzamt steht auf dem Bescheid.

Die Frist beträgt einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids (§ 355 Abs. 1 AO). Fügen Sie Ihre nachvollziehbare Berechnung bei: eine raumweise Aufstellung mit lichten Maßen und Anrechnungsfaktoren überzeugt das Finanzamt eher als eine bloße Summe.

Was gilt, wenn die Einspruchsfrist abgelaufen ist? Der Bescheid ist dann bestandskräftig. Ein Fehler bei der Fläche lässt sich trotzdem korrigieren, aber nur für die Zukunft:

• Bundesmodell: Das Finanzamt schreibt den Grundsteuerwert zur Beseitigung eines Fehlers der letzten Feststellung fort (§ 222 Abs. 3 BewG) und setzt danach den Grundsteuermessbetrag neu fest (§ 17 Abs. 1 und 2 GrStG). Die Gemeinde passt ihren Bescheid an. Einen Antrag sieht das Gesetz nicht vor: Das Finanzamt muss tätig werden, sobald ihm der Fehler bekannt wird (§ 222 Abs. 4 Satz 1 BewG). Teilen Sie ihm den Fehler deshalb mit Ihrer Berechnung mit. Die Korrektur wirkt ab Beginn des Kalenderjahres, in dem das Finanzamt den Fehler erfährt (§ 222 Abs. 4 Satz 3 Nr. 2 BewG, § 17 Abs. 3 Nr. 3 GrStG). Führt sie zu einem höheren Wert, wirkt sie frühestens ab dem Jahr, in dem der neue Bescheid ergeht. Für frühere Jahre gibt es keine Rückwirkung.
• Bayern: Das Finanzamt schreibt die Flächen auch zur Beseitigung eines Fehlers der letzten Feststellung fort (Art. 6 Abs. 3 Satz 2 BayGrStG) und setzt den Messbetrag neu fest, wenn die letzte Veranlagung fehlerhaft ist (Art. 7 Abs. 1 Satz 2 BayGrStG). Im Übrigen gelten die Vorschriften des Bewertungsgesetzes und des Grundsteuergesetzes sinngemäß (Art. 6 Abs. 4, Art. 7 Abs. 1 Satz 5 BayGrStG).
• Niedersachsen: Das Landesgesetz sieht dieselbe Fehlerfortschreibung der Flächen vor (§ 8 Abs. 3 Satz 4 NGrStG).
• Hamburg, Hessen, Baden-Württemberg: Auch hier lassen sich Fehler nachträglich korrigieren. Die Einzelheiten regeln die Landesgesetze. In Hessen steckt die Fläche im Grundsteuermessbescheid, weil es dort keinen gesonderten Feststellungsbescheid gibt. Fragen Sie in diesen Ländern bei Ihrem Finanzamt nach.
• Schreib- und Rechenfehler: Offenbare Unrichtigkeiten im Bescheid kann das Finanzamt jederzeit berichtigen (§ 129 AO).

Eine Korrektur für Jahre vor dem Wirkungszeitpunkt sehen diese Vorschriften nicht vor. Je früher Sie die Fläche prüfen, desto besser.

Aktueller Rechtsstand

Die Grundsteuerreform ist gerichtlich noch nicht vollständig geklärt, aber die Richtung ist erkennbar:

• Bundesmodell: Der Bundesfinanzhof hat es am 12. November 2025 für verfassungsgemäß erklärt (II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25). Dagegen sind Verfassungsbeschwerden beim Bundesverfassungsgericht anhängig.
• Baden-Württemberg: Der Bundesfinanzhof hat das Bodenwertmodell am 22. April 2026 bestätigt (II R 26/24, II R 27/24). Auch dagegen sind Verfassungsbeschwerden anhängig.
• Bayern: Das Finanzgericht München hat das Flächenmodell am 25. Juni 2025 bestätigt (4 K 2077/24, Eigentumswohnung mit Tiefgaragenstellplatz) und die Revision zugelassen. Ein Aktenzeichen für diese Revision ist nicht veröffentlicht. Beim Bundesfinanzhof sind zwei andere bayerische Verfahren anhängig: II R 33/25 (Vorinstanz 4 K 702/24, Einfamilienhaus mit Garage) und II R 40/25 (Vorinstanz 4 K 164/25).
• Hamburg und Hessen: Der Bundesfinanzhof verhandelt am 11. November 2026 (II R 15/25 und II R 12/25).
• Niedersachsen: Das Verfahren ist beim Bundesfinanzhof anhängig (II R 21/26).

Für Ihre Steuererklärung ändert das zunächst nichts: Sie müssen die Fläche so angeben, wie das geltende Gesetz es verlangt.

Häufige Fragen

Welche Fläche zählt bei der Grundsteuer?

In den meisten Ländern die Wohnfläche nach WoFlV. In Baden-Württemberg zählt stattdessen die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert.

Wie berechne ich die Wohnfläche für die Grundsteuer?

Nach der Wohnflächenverordnung: lichte Maße, Anrechnungsfaktoren von 100, 50, 25 und 0 Prozent, Zubehörräume nicht mitrechnen.

Zählen Keller und Garage zur Wohnfläche bei der Grundsteuer?

Nein. Zubehörräume bleiben außer Ansatz. Garagen werden im Bundesmodell über einen Festwert erfasst und in den Flächenländern bis zu bestimmten Größen nicht angesetzt.

Muss ich die Wohnfläche neu berechnen, wenn ich schon eine Berechnung habe?

Nur wenn Sie umgebaut haben oder die alte Berechnung nicht nach II. BV oder WoFlV erstellt wurde. Eine Berechnung nach II. BV aus der Zeit vor 2004 bleibt bei unveränderter Bausubstanz gültig.

Wann muss ich eine Änderung der Wohnfläche melden?

In der Regel bis zum 31. März des Folgejahres, in dem die Änderung eingetreten ist.

Gegen welchen Bescheid lege ich Einspruch ein, wenn die Wohnfläche falsch ist?

Gegen den Bescheid des Finanzamts, der die Fläche enthält (im Bundesmodell der Grundsteuerwertbescheid), nicht gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Die Frist beträgt einen Monat nach Bekanntgabe (§ 355 AO, § 351 Abs. 2 AO).

Was gilt, wenn die Einspruchsfrist abgelaufen ist?

Dann kann das Finanzamt den Fehler durch eine Fortschreibung beseitigen (im Bundesmodell § 222 Abs. 3 BewG, in Bayern Art. 6 Abs. 3 BayGrStG). Die Korrektur wirkt ab dem Kalenderjahr, in dem das Finanzamt den Fehler erfährt, nicht rückwirkend.

Was kostet jeder Quadratmeter Wohnfläche in Bayern bei der Grundsteuer?

Bei einem Hebesatz von 400 Prozent 1,40 € im Jahr (0,50 € × 0,7 × 4). Der Wert steigt und fällt mit dem Hebesatz Ihrer Gemeinde.

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Quellen und Rechtsgrundlagen

• § 254 BewG, Ermittlung des Grundsteuerwerts und Anlage 39 BewG
• § 228 BewG, Anzeigepflicht
• § 15 GrStG, Steuermesszahl
• Bayerisches Grundsteuergesetz (BayGrStG)
• Niedersächsisches Grundsteuergesetz (NGrStG)
• Hessen: Anwendungserlass zum Hessischen Grundsteuergesetz
• Hamburg: FAQ der Finanzbehörde zur Grundsteuer
• Bundesfinanzhof: Im Fokus Grundsteuer
• FG München, Urteil vom 25. Juni 2025, 4 K 2077/24
• Wohnflächenverordnung (WoFlV)