Ein Balkon nach Süden, eine großzügige Terrasse, ein beheizter Wintergarten – Freiflächen und Sonderräume steigern den Wohnwert spürbar. Bei der Wohnfläche schlagen sie sich allerdings nur anteilig nieder, und wie hoch dieser Anteil ausfällt, ist eine der häufigsten Streitfragen rund um die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Ein Überblick, was in welcher Höhe zählt.
Balkon, Loggia, Dachgarten und Terrasse: in der Regel 25 %
Die Grundfläche von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählt nach § 4 Nr. 4 WoFlV in der Regel zu 25 % als Wohnfläche. In Ausnahmefällen sind bis zu 50 % zulässig – nämlich dann, wenn die Fläche eine besondere Qualität aufweist. Der genaue Umfang darf vom Berechnenden innerhalb dieses Rahmens festgelegt werden.
Wann 50 % gerechtfertigt sind
Eine Anrechnung zu 50 % lässt sich begründen, wenn der Balkon oder die Terrasse als besonders „wertvoll" gilt. Positive Bewertungskriterien können zum Beispiel sein:
- Ausrichtung nach Süden, Westen oder Südwesten, also zur Sonne und nicht nach Norden
- ein Blick ins Grüne, etwa in einen Garten oder Park
- Sichtschutzeinrichtungen, die die Privatsphäre wahren
- eine elegante oder atypische Bauweise
- eine besondere Ausstattung wie hochwertiger Bodenbelag oder Markise
- geringe Lärm- und Geruchsbelastung mit zusätzlichem Erholungswert
- eine Größe, die mehr als nur einen einzelnen Stuhl zulässt
Ein Praxistipp: Halten Sie fest, warum die Fläche besonders wertvoll ist – aber stellen Sie dabei keinen direkten Bezug zur Wohnfläche her, sondern verweisen Sie allein auf den Vorzug. Zulässig ist außerdem, mit dem Mieter eine bestimmte Berechnungsart zu vereinbaren, was unter Umständen sogar eine Anrechnung zu 100 % ermöglicht.
Die Terrasse hat den „gedeckten Freisitz" abgelöst
Früher setzte die Anrechnung einer Freifläche einen Sichtschutz voraus – etwa durch Umfassungswände oder Bepflanzung. Die WoFlV hat den Begriff des „gedeckten Freisitzes" durch die „Terrasse" ersetzt. Eine Sichtbegrenzung ist damit keine Voraussetzung mehr. Für Eigentümer und Vermieter kann sich deshalb eine Neuberechnung lohnen, wenn eine Terrasse bislang nur wegen des fehlenden Sichtschutzes außen vor blieb.
Wintergärten: beheizbar oder nicht
Beim Wintergarten kommt es auf die Beheizbarkeit an. Ein beheizbarer Wintergarten ist nach der WoFlV vollständig anrechenbar, ein nicht beheizbarer nur zur Hälfte (§ 4 Nr. 3). Als unbeheizbar gilt ein Wintergarten, der über keine oder eine andere als die sonst in der Wohnung vorhandene Heizung verfügt. Steht dort lediglich ein elektrischer Heizlüfter, während die übrige Wohnung an einer Zentralheizung hängt, dürfte er als unbeheizbar einzustufen sein.
Schwimmbäder und ähnliche Räume
Auch die Grundfläche überdachter Schwimmbäder fließt in die Wohnfläche ein – allerdings nur, wenn das Bad ausschließlich zur Wohnung gehört. Ein Gemeinschaftsbad einer Wohnanlage, das allen Bewohnern offensteht, zählt nicht dazu. Vergleichbar behandelt werden nach allen Seiten geschlossene Räume wie Sauna-, Fitness-, Dusch- und Ruheräume.
Fazit
Freiflächen und Sonderräume erhöhen den Wohnwert, fließen aber differenziert in die Wohnfläche ein: Balkon und Terrasse meist zu 25 %, bei besonderer Qualität bis 50 %, der Wintergarten je nach Beheizbarkeit zu 50 oder 100 %. Wer den Ansatz sauber begründet und dokumentiert, steht auf sicherem Boden. Für eine belastbare, nachvollziehbare Berechnung unterstützen wir Sie gern auf Basis Ihrer Pläne.