Der Keller ist ausgebaut, beheizt, mit Teppich ausgelegt – und schon wandert er in vielen Köpfen selbstverständlich in die Wohnfläche. Beim Verkauf oder bei der Vermietung soll die größere Zahl ja schließlich einen Vorteil bringen. Ganz so einfach ist es nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) allerdings nicht. Ob ein Kellerraum mitzählt, entscheidet nicht die gefühlte Wohnlichkeit, sondern eine Reihe klar definierter Kriterien.
Der Grundsatz: Keller zählen nicht
Die WoFlV nennt Kellerräume ausdrücklich unter den Flächen, die nicht zur Wohnfläche gehören (§ 2 Abs. 3 Nr. 1a). Gemeint sind Räume, die überwiegend unterhalb der Erdoberfläche liegen und deshalb nur eingeschränkt über Fenster verfügen. Für die typische Kellernutzung – Lager, Hobby, Technik – gilt daher: Diese Fläche bleibt außen vor, unabhängig davon, wie ordentlich sie hergerichtet ist.
Die Ausnahme: Souterrain und Hanglage
Nicht jeder Raum unter dem Erdgeschoss ist im Sinne der Verordnung ein „Keller". Souterrainräume mit großen Fenstern, die tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt werden, fallen ebenso wenig darunter wie Räume im Untergeschoss eines Hauses in Hanglage, deren Wände nur teilweise unter der Erdoberfläche liegen und die ausreichend belichtet sind. Entscheidend ist also die reale Wohnqualität, nicht die Bezeichnung im Bauplan.
Wann ein ausgebauter Keller als Aufenthaltsraum zählt
Wird ein Kellerraum vollwertig zum Aufenthaltsraum ausgebaut, kann seine Fläche in die Wohnflächenberechnung einfließen. Dafür müssen mehrere Voraussetzungen zusammenkommen:
- Raumhöhe: In der Regel eine lichte Höhe von 2,40 m (Oberkante Fußboden bis Unterkante Decke). Als absolute Untergrenze werden teils 2,20 m akzeptiert, etwa bei einzelnen Kellerräumen, die zu einer Wohnung in anderen Geschossen gehören.
- Fenstergröße: Das Rohbaumaß der Fenster sollte mindestens 1/8 (12,5 %) der Grundfläche des Raumes betragen, damit ausreichend Tageslicht einfällt.
- Belichtung von außen: Eine Böschung vor dem Fenster darf nicht mehr als rund 80 cm über der Oberkante des Fußbodens liegen und muss so abgeböscht sein, dass auch im Winter genug Licht hineinfällt.
- Trockenheit und Dämmung: Trockene Außenwände sowie ein vollständiger Ausbau mit wärmegedämmten Wänden und Böden inklusive Heizung.
- Baurechtliche Genehmigung: Der Raum muss als Wohn- bzw. Aufenthaltsraum genehmigt sein.
Ein Blick in die Baugenehmigung lohnt sich
Der letzte Punkt wird oft unterschätzt. Steht in der Genehmigung „Keller", „Abstellraum" oder „Hobbyraum", ist der Raum baurechtlich nicht für den dauerhaften Aufenthalt bestimmt – und zählt dann auch nicht zur Wohnfläche, so wohnlich er auch ausgebaut sein mag. Ein Abgleich mit den Bauunterlagen schafft hier Klarheit, bevor eine Fläche fälschlich angesetzt wird.
Sonderfall Bad und Küche
Für Bäder und Küchen gelten geringere Anforderungen, da man sich dort nur zeitweise aufhält. Fensterlose Bäder im Keller sind mit einer mechanischen Be- und Entlüftung zulässig; bei Küchen genügt in der Regel ein Sichtkontakt zu einem belichteten Raum plus ausreichende Lüftung. Diese Räume ersetzen das Fensterkriterium also durch technische Lüftung.
Achtung: Die Länder entscheiden mit
Die konkreten Anforderungen an Aufenthaltsräume ergeben sich aus der jeweiligen Landesbauordnung und unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland – etwa zwischen der Bauordnung Nordrhein-Westfalens und der Bayerischen Bauordnung. Wer eine Kellerfläche ansetzen möchte, sollte die für sein Objekt geltende Landesregelung heranziehen.
Fazit
Ein ausgebauter Keller zählt nur dann zur Wohnfläche, wenn er die Kriterien eines Aufenthaltsraums erfüllt und baurechtlich entsprechend genehmigt ist. Im Zweifel entscheidet die Kombination aus Raumhöhe, Belichtung, Trockenheit, Ausbau und Genehmigung – nicht der Teppichboden. Wenn Sie eine belastbare Wohnflächenberechnung benötigen, die solche Grenzfälle sauber dokumentiert, unterstützen wir Sie gern auf Basis Ihrer Pläne.