Bei Miete und Kaufpreis denken alle an die Wohnfläche — bei den Betriebskosten kaum jemand. Dabei läuft ein erheblicher Teil der jährlichen Nebenkosten direkt über die Quadratmeterzahl: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausmeister, Gartenpflege, Müllabfuhr und in der Regel auch ein Teil der Heizkosten werden nach Wohnfläche auf die Mietparteien eines Hauses verteilt. Wer hier mit einer falschen Fläche rechnet, verteilt Jahr für Jahr Geld falsch — in die eine oder die andere Richtung.
Die Wohnfläche als gesetzlicher Umlageschlüssel
Haben Vermieter und Mieter nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen — so bestimmt es § 556a Abs. 1 BGB. Die Wohnfläche ist damit der gesetzliche Standard-Umlageschlüssel. Selbst wenn im Mietvertrag gar keine Fläche genannt ist, kommt der Vermieter spätestens bei der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung nicht um eine bezifferte Fläche herum.
Es zählt die tatsächliche Fläche — nicht die im Vertrag
Der entscheidende Grundsatz der Rechtsprechung: Maßgeblich für die Betriebskostenabrechnung ist die tatsächliche Wohnfläche, nicht die im Mietvertrag vereinbarte. Stellt sich heraus, dass die Wohnung real kleiner ist als im Vertrag angegeben, hat der Mieter über Jahre zu hohe Betriebskostenanteile getragen — zu viel gezahlte Beträge können nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung zurückgefordert werden. Ist die Wohnung real größer, kann umgekehrt der Vermieter die Abrechnung auf die korrekte Fläche stützen. In beiden Fällen ist die Grundlage dieselbe: eine belastbare Flächenermittlung nach einem eindeutigen Regelwerk, im frei finanzierten Wohnungsbau üblicherweise der WoFlV.
Sonderfall vermietete Eigentumswohnung
Eine wichtige Ausnahme gilt für vermietete Eigentumswohnungen: Wurde vertraglich nichts anderes vereinbart, ist hier der in der Wohnungseigentümergemeinschaft geltende Abrechnungsmaßstab auch für die Umlage auf den Mieter maßgeblich (§ 556a Abs. 3 BGB). Das klingt technisch, hat aber praktische Sprengkraft: Der WEG-Maßstab richtet sich oft nach Miteigentumsanteilen aus der Teilungserklärung — und die können von der tatsächlichen Wohnfläche nach WoFlV abweichen. Vermietende Eigentümer sollten deshalb prüfen, ob Teilungserklärung, Mietvertrag und reale Fläche zusammenpassen; seit der WEG-Reform von Dezember 2020 ist die Rechtslage hier klarer, Abweichungskonstellationen aus Altverträgen bestehen aber fort.
Was das praktisch bedeutet
Für Mieter lohnt ein Blick auf die in der Abrechnung angesetzte Fläche, wenn die Wohnung „gefühlt" kleiner ist als vertraglich angegeben — gerade bei Dachgeschosswohnungen mit Schrägen ist die WoFlV-Fläche oft deutlich kleiner als die ausgeschriebene. Für Vermieter gilt: Eine einmal sauber erstellte Wohnflächenberechnung je Einheit macht jede künftige Abrechnung angriffsfest und erspart Streit, Rückforderungen und Neuberechnungen. Die Betriebskostenabrechnung ist ein jährlich wiederkehrender Vorgang — kaum eine Stelle, an der sich eine korrekte Flächenermittlung schneller bezahlt macht.