BIM im Facility Management: BIM FM, Dateiformate und Übergabe ins CAFM

Das Wichtigste in Kürze

• BIM im Facility Management (BIM FM) heißt, ein Gebäudemodell nicht nur zum Planen und Bauen zu nutzen, sondern auch im Betrieb: für Flächen, Räume, Anlagen, Wartung und Prüfpflichten.
• Für den Betrieb zählt die Informationstiefe mehr als die Geometrie. Ein Modell mit eindeutigen Raum-IDs, Flächen nach DIN 277 und verorteten Anlagen ist wertvoller als ein detailreiches Modell ohne Daten.
• Es gibt zwei Wege ins CAFM: CAD2FM (2D-Pläne als DWG) und BIM2FM (Modelldaten als IFC oder COBie). Bei Bestandsgebäuden reicht oft der erste.
• Welche BIM-Dateien Sie brauchen, hängt vom Zweck ab: IFC zum Austausch, Revit oder Archicad zum Weiterbearbeiten, DWG für die CAD-Schnittstelle des CAFM.
• Die Daten bringen wir auf den Stand, den Ihr CAFM-System erwartet: Datenaufbereitung für CAFM-Systeme.

Was ist BIM im Facility Management?

BIM steht für Building Information Modeling: ein Gebäudemodell aus Bauteilen mit Eigenschaften statt aus Linien. Wie das Modell aufgebaut ist, erklärt der Ratgeber Was ist BIM?. Im Facility Management (FM) wird dasselbe Modell nach der Fertigstellung weiterverwendet. Dann geht es nicht mehr um Entwurf und Ausführung, sondern um die Fragen des Betriebs: Welche Fläche nutzt welcher Mieter? Wann ist die nächste Prüfung dieser Anlage fällig? Wo liegt der Absperrhahn?

Wer von BIM Facility Management, BIM and Facility Management, BIM for Facility Management, BIM in Facility Management, BIM for FM oder BIM FM spricht, meint genau diesen Betriebsteil. Ein Modell, das für den Bau erstellt wurde, beantwortet diese Fragen meist nicht, weil Räume, Nutzungen und Anlagen dort nicht oder nicht einheitlich geführt sind. Der Betrieb braucht eigene Anforderungen an die Daten.

Das Informationsmanagement dafür regelt die Normenreihe ISO 19650: Der Auftraggeber legt in seinen Informationsanforderungen (AIR) fest, welche Daten er im Betrieb braucht, und führt sie in einem Asset-Informationsmodell (AIM) fort. Was das für Bestandsgebäude heißt, steht im Ratgeber ISO 19650: Informationsmanagement mit BIM. Sie müssen die Norm nicht einführen, um davon zu profitieren. Schreiben Sie vor jeder Digitalisierung auf, welche Fragen die Daten später beantworten sollen.

CAFM Bedeutung: Was das System braucht

CAFM steht für Computer Aided Facility Management: Software, mit der Eigentümer und Betreiber Flächen, Räume, Anlagen, Wartung und Prüfpflichten eines Gebäudes verwalten. Die CAFM Bedeutung liegt im Wort „Facility“: Es geht um den Betrieb, nicht um die Planung. Ein CAFM-System verwaltet nur, was strukturiert vorliegt. Die Mindestanforderung ist unabhängig vom Hersteller immer dieselbe:

Entscheidend ist die Verknüpfung: Ein PDF-Prüfbericht ohne Bezug zur Anlage ist nur ein Dokument. Mit Bezug wird er zum Nachweis für Betreiberpflichten. Ausführlich beschreibt das der Ratgeber Bestandsdokumentation für BIM und Facility Management, der den Weg vom Papierordner zur digitalen Gebäudedokumentation zeigt.

CAD und BIM im Betrieb: Was reicht für Ihr Gebäude?

Die Frage „CAD and BIM“ oder „BIM/CAD“ stellt sich im Betrieb anders als in der Planung. In der Planung bringt BIM die Koordination der Gewerke. Im Betrieb kommt es darauf an, was Sie verwalten wollen:

• Nur Räume und Flächen: Ein CAFM-fähiger 2D-Plan als CAD-Datei reicht in der Regel. Er braucht geschlossene Raumpolygone auf definierten Layern und genau einen Raumstempel je Raum. Das ist der Weg CAD2FM.
• Bauteile und Anlagen: Sollen Wände, Decken, Türen oder technische Anlagen im Modell verortet und mit Eigenschaften geführt werden, lohnt sich ein BIM-Modell. Das ist der Weg BIM2FM (BIM to FM, auch CAFM BIM genannt): Das Modell wird als IFC exportiert, die Betriebsdaten kommen auf Wunsch als COBie-Tabelle.
• Beides: Die Wege schließen sich nicht aus. Viele Eigentümer beginnen mit dem 2D-Plan und bauen das BIM-Modell später auf.

Ein Bestandsgebäude ohne vorhandenes Modell muss deshalb nicht sofort als BIM-Modell erfasst werden. Entscheiden Sie nach den Fragen des Betriebs, nicht nach dem Format.

BIM Dateien: Welche Dateiformate gibt es?

Welche BIM-Datei Sie brauchen, hängt davon ab, wer sie weiterverarbeitet. Die gängigen BIM-Dateien im Überblick:

Für den Betrieb ist IFC das Austauschformat der Wahl, weil es herstellerneutral ist und Geometrie und Eigenschaften transportiert. Nicht jede IFC-Datei ist für das FM geeignet: Es kommt darauf an, welche Objekte und Eigenschaften enthalten sind. Die Unterschiede zwischen IFC 2x3, IFC4, BCF und COBie erklärt der Ratgeber BIM-Datenformate: IFC-Modell, BCF und COBie.

Anforderungen an das Modell für den Betrieb

Damit ein Modell im FM trägt, muss es die Fragen des Betriebs beantworten. In der Praxis heißt das:

1. Eindeutige Raum-IDs. Jeder Raum hat eine Nummer, die in Modell, Raumbuch und CAFM identisch ist. Stimmt sie nicht überein, entstehen verwaiste Datensätze.
2. Geschlossene Räume. Flächen werden aus Raumbegrenzungen gerechnet. Offene Polygone machen jede Flächensumme unbrauchbar, wie der Beitrag zu nicht geschlossenen Polygonen beim CAFM-Import zeigt.
3. Flächen nach DIN 277. Nutzfläche, Technikfläche und Verkehrsfläche je Raum, nicht nur Gesamtflächen.
4. Nutzungen und Geschosse als Attribute, abgestimmt auf die Kataloge Ihres CAFM-Systems.
5. Verortete Anlagen mit Standort, Kennzeichnung und Prüfintervall, wenn Anlagen verwaltet werden sollen.
6. Der passende Detailgrad. Für den Betrieb zählt die Informationstiefe mehr als die Geometrie. Wir modellieren Bestandsmodelle standardmäßig in LOD 200, höhere Detailgrade (LOD 300 bis 500) nur nach Absprache und wenn Pläne oder Ihre Angaben die Details liefern.

Die Raumdaten selbst führt das Raumbuch. Wie es aufgebaut ist und welche Spalten es braucht, steht im Ratgeber Raumbuch, dort finden Sie auch die Spalten und Musterzeilen für ein Raumbuch in Excel.

Anlagendokumentation im Modell

Die Anlagendokumentation hält fest, welche technischen Anlagen es gibt, wo sie stehen und wann sie geprüft werden müssen. Im CAFM liegt sie als Anlagenliste vor, im BIM-Modell lässt sie sich an der Stelle verorten, an der die Anlage steht. Das lohnt sich, wenn Prüfpflichten nachgewiesen werden müssen oder Umbauten geplant werden: Wer die Lage der Anlage kennt, findet sie auch in zehn Jahren noch. Wichtig ist, dass Prüfberichte und Wartungsprotokolle mit der Anlage verknüpft sind. Diese Verknüpfung entsteht bei der Datenaufbereitung, nicht im Modell allein.

BIM-FM-Integration: Übergabe ins CAFM

Die BIM FM Integration ist der Schritt, bei dem die Daten aus dem Modell oder dem Plan im CAFM-System ankommen. Drei Importwege sind üblich: DWG über die CAD-Schnittstelle, IFC als offener Container und CSV- oder Excel-Raumlisten. Die Wege im Detail, das Mapping von Plan-Attributen auf CAFM-Felder und der Pilotimport mit einem Mustergeschoss stehen im Ratgeber Bestandsdokumentation für BIM und Facility Management.

Zwei Hinweise aus der Praxis:

• Standardschnittstellen müssen meist ergänzt werden. Auch mit IFC oder COBie bleibt Abstimmungsarbeit mit dem Systemhaus. Planen Sie sie von Beginn an ein.
• Importieren Sie zuerst ein Geschoss. Typische Fehler wie offene Polygone, doppelte Raumstempel oder Werte außerhalb der Kataloge zeigen sich dort sofort.

Vom Bestand zum BIM-FM-Modell

Bei einem Bestandsgebäude beginnt die digitale Gebäudedokumentation selten mit einem Modell, sondern mit Papier. Wer die Gebäudedokumentation digital aufbauen will, geht üblicherweise so vor:

1. Unterlagen sichten. Vorhandene Pläne, Bauakte, Aufmaße.
2. Pläne digitalisieren. Aus Papierplänen entstehen maßhaltige CAD-Zeichnungen, bei uns über Paper-to-CAD.
3. Bestand erfassen, wo Pläne fehlen. Ein 3D-Laserscan liefert die Punktwolke (Ratgeber Punktwolke), daraus modellieren wir das Bestandsmodell (Scan to BIM).
4. Daten aufbereiten. Raumpolygone, Raum-IDs, Flächen und Attribute werden auf das Zielsystem abgestimmt.
5. Importieren und prüfen. Pilotgeschoss, Flächensummen gegenprüfen, dann alle Geschosse.

Wer aus Plänen ein 3D-Modell braucht, findet die Leistung unter 3D-Modelle.

Daten für Ihr CAFM aufbereiten lassen

Wir bereiten Ihre Gebäudedaten für das CAFM-System auf, das Sie einsetzen: Raumpolygone, Raum-IDs, Flächen nach DIN 277 und Attribute, abgestimmt auf die Anforderungen Ihres Zielsystems, mit DWG, IFC oder Tabelle als Lieferformat. Was die Leistung umfasst und wie Sie sie anfragen, steht auf der Seite Datenaufbereitung für CAFM-Systeme.

Häufige Fragen

Was bedeutet BIM im Facility Management?

BIM im Facility Management (BIM FM, auch BIM im FM) bedeutet, das Gebäudemodell im Betrieb weiterzunutzen: für Raum- und Flächenverwaltung, Anlagen, Wartung und Prüfpflichten. Das Modell enthält dafür Raum-IDs, Flächen, Nutzungen und Anlagen als Daten, nicht nur als Geometrie.

Was ist der Unterschied zwischen CAD2FM und BIM2FM?

CAD2FM überführt 2D-Pläne als DWG ins CAFM-System, über Raumpolygone und Raumstempel. BIM2FM überträgt Modelldaten als IFC oder COBie. Für reine Raum- und Flächenverwaltung bei Bestandsgebäuden genügt meist CAD2FM, für verortete Bauteile und Anlagen lohnt sich BIM2FM.

Welche Dateiformate gibt es für BIM, und welche BIM-Datei brauche ich?

Üblich sind IFC (herstellerneutraler Austausch), Revit (RVT) und Archicad (PLN) zum Weiterbearbeiten, DWG für die CAD-Schnittstelle des CAFM, COBie für Betriebsdaten als Tabelle und BCF für die Kommunikation über Modellprüfungen. Für das CAFM sind meist DWG oder IFC die richtigen BIM-Dateien. Fragen Sie Ihr Systemhaus, welches Format das System erwartet.

Was ist ein IFC-Modell, und warum nutzt man es im FM?

IFC ist das herstellerneutrale Austauschformat für BIM-Modelle. Es transportiert Geometrie und Eigenschaften unabhängig von der Software, in der das Modell entstanden ist. Im FM ist es der Standardweg, wenn Bauteile und Anlagen ins CAFM übernommen werden sollen.

Was ist COBie?

COBie ist eine tabellarische Form für Betriebsdaten: Räume, Typen und Komponenten mit ihren Eigenschaften, die sich aus einem IFC-Modell ableiten lassen. Es soll Betriebsdaten aus Planung und Ausführung in den Betrieb übergeben.

Brauche ich BIM für CAFM?

Nein. Für Räume und Flächen genügt ein CAFM-fähiger 2D-Plan. Ein BIM-Modell lohnt sich, wenn Bauteile und Anlagen im Modell verortet werden sollen oder ohnehin ein Modell vorliegt.

Welches Detailniveau braucht ein Modell für das Facility Management?

Meist LOD 200 mit sauberen Raumdaten, denn für den Betrieb zählen Raum-IDs, Flächen und Attribute mehr als Geometriedetails. Höhere Detailgrade lassen sich nach Absprache modellieren, wenn Pläne oder Ihre Angaben die Details liefern.

Wie komme ich zu einer digitalen Gebäudedokumentation (Gebäudedokumentation digital)?

Bei Bestandsgebäuden beginnen Sie mit den vorhandenen Plänen: sichten, digitalisieren, Räume und Flächen aufbereiten, ins CAFM importieren. Fehlen Pläne, erfasst ein Aufmaß oder ein 3D-Scan den Bestand. Den Ablauf beschreibt der Ratgeber Bestandsdokumentation für BIM und Facility Management.

Raumbuch Vorlage Excel: Wo finde ich eine Vorlage?

Eine fertige Vorlage zum Herunterladen bieten wir nicht an. Der Ratgeber Raumbuch zeigt Aufbau, Spalten und Musterzeilen, die Sie in Excel nachbauen können. Die Raum-ID muss in Raumbuch, Plan und CAFM identisch sein.

Stand: 2. November 2026. Dieser Ratgeber erklärt die Grundlagen und ersetzt keine Beratung durch Ihr CAFM-Systemhaus.

Von Stefan Kratzert, Architekt — Gründer von Wunderloop, fast 30 Jahre Praxis in Planung und Bestandsdokumentation.