HOAI Leistungsphasen 1–9 erklärt: Aufgaben und Prozentsätze

Die HOAI gliedert die Planung eines Gebäudes in neun Leistungsphasen: von der Grundlagenermittlung (LPH 1) über Entwurf, Genehmigung und Ausführungsplanung bis zur Objektbetreuung (LPH 9). Jede Phase ist mit einem Prozentsatz am Honorar bewertet. Bei Gebäuden verteilen sich 100 Prozent auf die Phasen 1 bis 9, mit dem größten Anteil von 32 Prozent in der Objektüberwachung (LPH 8). Eine Leistungsphase 0 kennt die HOAI nicht. Dieser Ratgeber erklärt jede Phase mit ihren Grundleistungen und zeigt, wie die Prozentsätze ins Honorar eingehen. Das Honorar selbst rechnen Sie im HOAI-Rechner.

Leistungsphasen 1 bis 9 im Überblick

Die Leistungsphasen stehen für Gebäude und Innenräume in § 34 HOAI, die Grundleistungen jeder Phase in Anlage 10 Nr. 10.1. Die Prozentsätze bewerten, welchen Anteil jede Phase am Honorar der Honorartafel hat.

Die Phasen 1 bis 4 werden meist bis zum Bauantrag gebraucht, die Phasen 5 bis 7 bereiten die Ausführung vor, die Phase 8 begleitet den Bau und die Phase 9 die Zeit danach. Wer nur einen Teil beauftragt, zum Beispiel die Phasen 1 bis 4 für die Baugenehmigung, bezahlt nur die Prozentsätze dieser Phasen (§ 8 Abs. 1 HOAI). Die Vereinbarung dazu hat in Textform zu erfolgen.

Die HOAI spricht von Leistungsphasen, nicht von Projektstufen. Wer „Phase 0“ oder andere Bezeichnungen aus Verträgen kennt, findet dafür in der HOAI keine Entsprechung. Bedarfsplanung und Machbarkeitsstudie sind Besondere Leistungen der Phase 1, nicht eine eigene Phase.

Leistungsphase 1: Grundlagenermittlung

In der Grundlagenermittlung (2 Prozent) klären Sie die Aufgabe: Was soll gebaut werden, mit welchen Vorgaben und welchem Bedarf? Zu den Grundleistungen gehören das Klären der Aufgabenstellung auf Grundlage der Vorgaben oder der Bedarfsplanung des Auftraggebers, die Ortsbesichtigung, das Beraten zum gesamten Leistungs- und Untersuchungsbedarf, Entscheidungshilfen für die Auswahl anderer Fachbeteiligter und das Dokumentieren der Ergebnisse. Tiefer gehende Leistungen wie Bedarfsplanung, Bestandsaufnahme, Standortanalyse oder eine Machbarkeitsstudie sind Besondere Leistungen.

Leistungsphase 2: Vorplanung

Die Vorplanung (7 Prozent) macht aus der Aufgabe einen ersten Planungsansatz. Grundleistungen sind das Analysieren der Grundlagen, das Abstimmen der Zielvorstellungen, das Erarbeiten der Vorplanung mit Varianten und Zeichnungen im passenden Maßstab, Vorverhandlungen über die Genehmigungsfähigkeit, die Kostenschätzung nach DIN 276 mit Vergleich zu den finanziellen Rahmenbedingungen und ein Terminplan mit den wesentlichen Vorgängen. Die Kostenschätzung ist die vorläufige Kostengrundlage, wenn noch keine Kostenberechnung vorliegt. Besondere Leistungen sind unter anderem die Bauvoranfrage, besondere Präsentationshilfen, das Aufstellen von Raumbüchern und die 3-D- oder 4-D-Gebäudemodellbearbeitung mit BIM.

Leistungsphase 3: Entwurfsplanung

Die Entwurfsplanung (15 Prozent) ist die größte Planungsphase vor der Ausführung. Sie arbeitet den Entwurf auf Grundlage der Vorplanung durch, mit Zeichnungen im erforderlichen Umfang, bei Gebäuden zum Beispiel im Maßstab 1:100 und bei Innenräumen zum Beispiel im Maßstab 1:50 bis 1:20. Dazu kommen die Objektbeschreibung, Verhandlungen über die Genehmigungsfähigkeit, die Kostenberechnung nach DIN 276 mit Vergleich zur Kostenschätzung und die Fortschreibung des Terminplans. Die Kostenberechnung ist bei der Honorarberechnung die Grundlage der anrechenbaren Kosten.

Leistungsphase 4: Genehmigungsplanung

Die Genehmigungsplanung (3 Prozent bei Gebäuden, 2 Prozent bei Innenräumen) stellt die Unterlagen für die Baugenehmigung zusammen. Grundleistungen sind das Erarbeiten und Zusammenstellen der Vorlagen und Nachweise für öffentlich-rechtliche Genehmigungen oder Zustimmungen, einschließlich der Anträge auf Ausnahmen und Befreiungen, das Einreichen der Vorlagen und das Ergänzen und Anpassen der Planungsunterlagen, Beschreibungen und Berechnungen. Das Mitwirken bei der Beschaffung der nachbarlichen Zustimmung ist eine Besondere Leistung.

Leistungsphase 5: Ausführungsplanung

Die Ausführungsplanung (25 Prozent bei Gebäuden, 30 Prozent bei Innenräumen) liefert alle Angaben, die für den Bau nötig sind, zeichnerisch und textlich, bis zur ausführungsreifen Lösung. Dazu gehören Ausführungs-, Detail- und Konstruktionszeichnungen, bei Gebäuden zum Beispiel im Maßstab 1:50 bis 1:1 und bei Innenräumen zum Beispiel im Maßstab 1:20 bis 1:1. Auch die Koordination der Beiträge anderer Fachbeteiligter, das Fortschreiben des Terminplans und das Fortschreiben der Planung während der Ausführung gehören zu den Grundleistungen. In dieser Phase entstehen die meisten Zeichnungen. Mehr dazu im Ratgeber Werkplanung und Ausführungsplanung.

Leistungsphase 6: Vorbereitung der Vergabe

In der Vorbereitung der Vergabe (10 Prozent bei Gebäuden, 7 Prozent bei Innenräumen) entstehen die Ausschreibungsunterlagen. Grundleistungen sind ein Vergabeterminplan, Leistungsbeschreibungen mit Leistungsverzeichnissen nach Leistungsbereichen mit den Mengen aus der Ausführungsplanung, das Abstimmen der Schnittstellen zu den Leistungsbeschreibungen der anderen Fachbeteiligten, das Ermitteln der Kosten auf Grundlage vom Planer bepreister Leistungsverzeichnisse, die Kostenkontrolle gegenüber der Kostenberechnung und das Zusammenstellen der Vergabeunterlagen.

Leistungsphase 7: Mitwirkung bei der Vergabe

Die Mitwirkung bei der Vergabe (4 Prozent bei Gebäuden, 3 Prozent bei Innenräumen) begleitet die Auftragsvergabe an die Bauunternehmen. Grundleistungen sind unter anderem das Koordinieren der Vergaben der Fachplaner, das Einholen von Angeboten, das Prüfen und Werten der Angebote mit Preisspiegel, Bietergespräche, die Vergabevorschläge mit Dokumentation des Vergabeverfahrens, das Zusammenstellen der Vertragsunterlagen, der Vergleich der Ausschreibungsergebnisse mit den bepreisten Leistungsverzeichnissen oder der Kostenberechnung und das Mitwirken bei der Auftragserteilung.

Leistungsphase 8: Objektüberwachung (Bauüberwachung) und Dokumentation

Die Objektüberwachung (32 Prozent) ist die Phase mit dem größten Prozentsatz, weil sie die gesamte Bauzeit begleitet. Die Grundleistungen umfassen unter anderem das Überwachen der Ausführung auf Übereinstimmung mit Genehmigung, Verträgen, Ausführungsunterlagen und den anerkannten Regeln der Technik, das Koordinieren der Beteiligten, einen Terminplan, die Dokumentation des Bauablaufs zum Beispiel im Bautagebuch, das gemeinsame Aufmaß mit den Unternehmen, die Rechnungsprüfung, die Kostenkontrolle und Kostenfeststellung, die Organisation der Abnahme mit Feststellung von Mängeln, die Übergabe des Objekts, das Auflisten der Verjährungsfristen für Mängelansprüche und das Überwachen der Beseitigung festgestellter Mängel. Die Tätigkeit als verantwortlicher Bauleiter ist eine Besondere Leistung, soweit sie nach Landesrecht über die Grundleistungen der Phase 8 hinausgeht.

Leistungsphase 9: Objektbetreuung

Die Objektbetreuung (2 Prozent) endet mit der Mängelbetreuung nach der Abnahme. Grundleistungen sind die fachliche Bewertung der innerhalb der Verjährungsfristen festgestellten Mängel, längstens bis zum Ablauf von fünf Jahren seit Abnahme der Leistung, die Objektbegehung zur Mängelfeststellung vor Ablauf der Verjährungsfristen gegenüber den ausführenden Unternehmen und das Mitwirken bei der Freigabe von Sicherheitsleistungen. Besondere Leistungen sind zum Beispiel eine Gebäudebestandsdokumentation oder das Erstellen von Wartungs- und Pflegeanweisungen.

Grundleistungen und Besondere Leistungen

Grundleistungen sind die Leistungen, die regelmäßig zur ordnungsgemäßen Erfüllung eines Auftrags erforderlich sind und in den Leistungsbildern erfasst sind. Daneben können Besondere Leistungen vereinbart werden. Ihre Aufzählung in der HOAI ist nicht abschließend (§ 3 Abs. 2 HOAI). Typische Beispiele aus Anlage 10 sind die Machbarkeitsstudie und die Bestandsaufnahme (Phase 1), die Bauvoranfrage und das Arbeiten mit BIM (Phase 2) oder Raumbücher, die über mehrere Phasen fortgeschrieben werden.

Werden nicht alle Grundleistungen einer Phase übertragen, darf nur ein Honorar berechnet werden, das dem Anteil der übertragenen Grundleistungen an der Phase entspricht (§ 8 Abs. 2 HOAI). Einigen sich die Parteien auf die Wiederholung von Grundleistungen, ohne dass sich die anrechenbaren Kosten ändern, vereinbaren sie das Honorar dafür entsprechend ihrem Anteil an der Leistungsphase in Textform (§ 10 Abs. 2 HOAI). Davon zu unterscheiden ist die Wiederholung gleicher Gebäude: Bei mehreren im Wesentlichen gleichen Gebäuden mindern sich die Prozentsätze der Leistungsphasen 1 bis 6 für die erste bis vierte Wiederholung um 50 Prozent, für die fünfte bis siebte um 60 Prozent und ab der achten um 90 Prozent (§ 11 Abs. 3 HOAI).

Prozentsätze je Leistungsphase: So geht es ins Honorar

Das Honorar einer Leistungsphase ist ihr Prozentsatz vom Honorar der Honorartafel. Die Tafel ergibt sich aus den anrechenbaren Kosten und der Honorarzone. Beispiel: Ein Gebäude mit 100.000 € anrechenbaren Kosten in Honorarzone III hat laut Honorartafel (§ 35 HOAI) einen Tafelwert von 15.005 € bis 18.713 €. Beauftragt der Bauherr die Leistungsphasen 1 bis 4, sind das 2 + 7 + 15 + 3 = 27 Prozent. Das Honorar beträgt dann 4.051,35 € bis 5.052,51 € netto, zuzüglich Nebenkosten und Umsatzsteuer.

Eigene Werte rechnen Sie im HOAI-Rechner: Sie wählen die Leistungsphasen einzeln, geben die anrechenbaren Kosten und die Honorarzone an und sehen den Rechenweg. Das Honorar selbst richtet sich nach der Vereinbarung in Textform. Die Honorartafel ist ein Orientierungswert (§ 2a, § 35 HOAI).

Ausführungsplanung auslagern

Die Phasen 1 bis 7 bestehen zu einem großen Teil aus Zeichen- und Planungsarbeit. In der Ausführungsplanung (LPH 5) stecken die meisten Zeichnungen, gleichzeitig ist sie mit 25 Prozent der zweitgrößte Honoraranteil. Büros, die in dieser Phase Kapazität brauchen, lassen die Zeichenarbeit nach ihren Vorgaben erstellen. Wunderloop übernimmt für Architekturbüros die Zeichenarbeit der Werk- und Ausführungsplanung: CAD-Dienstleister für Architekten.

Von Stefan Kratzert, Architekt. Rechtsstand: HOAI 2021, geprüft am 30.10.2026 am Verordnungstext.