Ein Grundriss ist nicht gleich Grundriss. Ob eine Bank ihn für die Finanzierung akzeptiert, ein Bauamt ihn als Bauvorlage durchwinkt oder ein Grundbuchamt ihn für die Teilungserklärung anerkennt, hängt von Bemaßung, Maßstab und Normkonformität ab – nicht vom hübschen Aussehen. Wer einen Grundriss erstellen lässt, sollte vorher wissen, welche Anforderungen der jeweilige Zweck stellt. Sonst zahlt man zweimal.
Bemaßter Grundriss: Wann Bank und Beleihung ihn verlangen
Für die Baufinanzierung ist der bemaßte Grundriss ein Pflichtdokument. Die Bank braucht ihn als Grundlage für die Wohnflächenberechnung und die Beleihungswertermittlung – also für die Frage, wie viel Kredit das Objekt rechtfertigt. Eine freihändige Skizze mit nachträglich eingetragenen Zahlen genügt dafür nicht: Die Maßketten müssen zur tatsächlichen Darstellung passen, der Plan muss maßstabsgetreu und vollständig bemaßt sein.
Beim Maßstab sind Banken pragmatisch: Sowohl 1:100 (Überblick ganzer Wohnungen und Gebäude) als auch 1:50 (detaillierte Darstellung) werden akzeptiert. Entscheidend ist nicht der Maßstab an sich, sondern dass die eingetragenen Maße der Realität entsprechen und der Plan prüffähig ist. Für die reine Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung reicht in der Regel 1:100.
Genau hier liegt der Unterschied zwischen einem schnellen 2D-Grundriss und einem bankgerechten, bemaßten Plan. Wer einen bemaßten Grundriss erstellen lassen möchte, sollte auf vollständige Maßketten, korrekten Maßstab und – wo gefordert – die Prüfung durch einen eingetragenen Architekten achten. Das ist der Faktor, der über Akzeptanz bei Bank und Behörde entscheidet.
2D-Grundriss für Genehmigung und Verwaltung: andere Anforderung
Nicht jeder Grundriss muss bankgerecht sein. Für Planungs-, Präsentations- oder reine Verwaltungszwecke genügt ein sauberer, maßstabsgetreuer 2D-Grundriss in DWG/DXF – ohne die volle Tiefe der bankrelevanten Bemaßung, aber normgerecht dargestellt.
Wichtig ist die Abgrenzung: Der bemaßte Grundriss zielt auf Bank- und Behördenakzeptanz mit vollständigen Maßketten; der 2D-Grundriss ist die saubere digitale Basis für Planung, Genehmigungsvorbereitung und Bestandsverwaltung. Beide folgen der DIN 1356, der Norm für die Darstellung von Bauzeichnungen, unterscheiden sich aber in Detailtiefe und Verwendungszweck. Wer den richtigen Plan für den richtigen Zweck wählt, vermeidet teure Nacharbeit.
Für die Genehmigungsplanung gilt der Maßstab 1:100 als Standard. Was genau ein Genehmigungsgrundriss enthalten muss – Raumbezeichnungen, Raumgrößen, Türaufschläge, tragende und nichttragende Wände, Fensteranschläge – schreiben die Bauvorlagenverordnungen der Länder vor. Diese Vorgaben sind länderspezifisch, weshalb sich bei einem Bauantrag der Blick auf die jeweilige Landesregelung lohnt.
Welcher Plan für welchen Zweck?
Eine schnelle Orientierung, bevor Sie einen Grundriss beauftragen:
- Baufinanzierung / Beleihung: bemaßter Grundriss, vollständige Maßketten, 1:100 oder 1:50, prüffähig – idealerweise mit Architektennachweis.
- Bauantrag / Genehmigung: Genehmigungsgrundriss nach Bauvorlagenverordnung des Landes, Maßstab 1:100, mit allen vorgeschriebenen Angaben.
- Ausführung / Handwerker: Ausführungsplan im Maßstab 1:50 (mehr Detailtiefe).
- Teilung / Aufteilungsplan (WEG): spezielle Anforderungen ans Grundbuchamt – hier ist der Aufteilungsplan das passende Dokument, nicht der einfache Grundriss.
- Verkauf / Exposé: optisch optimierte, nicht zwingend bemaßte Darstellung – siehe optimierte Grundrisse für Exposés.
Der häufigste und teuerste Fehler ist, einen Plan für den falschen Zweck erstellen zu lassen: Ein Exposé-Grundriss wird von der Bank nicht akzeptiert, eine unbemaßte Skizze nicht vom Bauamt. Wer von Anfang an den Verwendungszweck benennt, bekommt den Plan, der seine Funktion auch erfüllt.
Bei Wunderloop wird jeder bemaßte Grundriss von einem eingetragenen Architekten (Bayerische Architektenkammer) geprüft – die Grundlage für Akzeptanz bei Banken, Bauämtern und Grundbuchämtern. Zum Festpreis, ohne versteckte Kosten, im DACH-Raum.
Quellen
- DIN 1356-1 (Ausgabe 2024-04): Bauzeichnungen – Grundregeln der Darstellung
- Bauvorlagenverordnungen der Länder (länderspezifische Anforderungen an Bauvorlagen)
- Wohnflächenverordnung (WoFlV) – Grundlage der Wohnflächenberechnung für die Beleihung