Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer in Bayern nach einem eigenen Landesgesetz erhoben — dem Bayerischen Grundsteuergesetz (BayGrStG). Bayern hat sich dabei für das sogenannte reine Flächenmodell entschieden, und das hat eine Konsequenz, die vielen Eigentümerinnen und Eigentümern nicht bewusst ist: Die Höhe Ihrer Grundsteuer hängt nicht vom Wert Ihrer Immobilie ab, sondern ausschließlich von Flächen. Wer seine Wohnfläche zu groß angibt, zahlt zu viel — nicht einmalig, sondern Jahr für Jahr.
Das Flächenmodell in drei Schritten
Anders als das Bundesmodell verzichtet Bayern vollständig auf Bodenrichtwerte, Baujahr und Immobilienwert. Die Berechnung folgt einer einfachen Formel: Zunächst werden die Flächen mit gesetzlich festgelegten Äquivalenzzahlen multipliziert — 0,04 € je Quadratmeter für Grund und Boden, 0,50 € je Quadratmeter für Gebäudeflächen. Auf den Gebäudebetrag wird bei Wohnnutzung die Grundsteuermesszahl von 70 Prozent angewendet, also ein pauschaler Abschlag von 30 Prozent. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag, der abschließend mit dem Hebesatz Ihrer Gemeinde multipliziert wird.
Ein Beispiel: Ein Einfamilienhaus mit 600 m² Grundstück und 160 m² Wohnfläche in einer Gemeinde mit Hebesatz 400 %. Grund und Boden: 600 × 0,04 € = 24 €. Wohnfläche: 160 × 0,50 € × 0,7 = 56 €. Messbetrag: 80 €. Grundsteuer: 80 € × 400 % = 320 € pro Jahr.
Warum die WoFlV hier Pflicht ist — und DIN 277 teuer wird
Das BayGrStG legt fest, dass die Gebäudefläche bei Wohnnutzung als Wohnfläche im Sinne der Wohnflächenverordnung (WoFlV) zu ermitteln ist. Eine Flächenermittlung nach DIN 277 — wie sie etwa in Bauunterlagen von Neubauten häufig vorliegt — ist für die bayerische Grundsteuer nicht zulässig. Das ist mehr als eine Formalie: Die DIN 277 kennt keine Anrechnungsabschläge. Flächen unter Dachschrägen zählen dort voll, Balkone und Terrassen ebenso, Keller fließen als Nutzfläche ein. Eine Berechnung nach DIN 277 liefert deshalb systematisch deutlich größere Flächenwerte als die WoFlV.
Genau darin liegt der Hebel der WoFlV: Sie rechnet Flächen unter Schrägen zwischen einem und zwei Metern lichter Höhe nur zur Hälfte an, unter einem Meter gar nicht. Balkone, Terrassen und Loggien zählen in der Regel nur zu einem Viertel. Kellerräume, Waschküchen und Heizungsräume außerhalb der Wohnung zählen überhaupt nicht. Jeder korrekt abgezogene Quadratmeter Wohnfläche senkt Ihre Grundsteuer um 0,50 € × 0,7 × Hebesatz — bei einem Hebesatz von 500 % also um 1,75 € pro Quadratmeter und Jahr, dauerhaft. Bei einer Dachgeschosswohnung, deren Fläche durch Schrägen um 20 m² schrumpft, sind das 35 € jährlich — über zwei Jahrzehnte gerechnet ein dreistelliger Betrag, nur weil richtig gemessen wurde.
Was zählt, was nicht — die wichtigsten Regeln für die Grundsteuer
Zur Wohnfläche gehören alle Räume innerhalb der Wohnung einschließlich Küche, Bad, Flur und innenliegender Abstellräume. Das häusliche Arbeitszimmer zählt nach dem BayGrStG ausdrücklich zur Wohnfläche. Nicht angesetzt werden Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Wasch- und Heizungsräume. Für Garagen, die in räumlichem Zusammenhang zur Wohnnutzung stehen, gilt ein Freibetrag: Bis 50 m² bleiben sie außer Ansatz. Andere Nebengebäude — etwa ein Gartenhaus oder eine Scheune, die der Wohnnutzung dienen — bleiben bis 30 m² unberücksichtigt.
Für große Grundstücke gibt es eine weitere Entlastung: Wird das Gebäude zu mindestens 90 % zu Wohnzwecken genutzt und übersteigt die Grundstücksfläche das Zehnfache der Wohnfläche, wird der überschießende Teil nur mit 0,02 €/m² statt 0,04 €/m² angesetzt.
Einmal richtig gerechnet, dauerhaft ruhig geschlafen
Bayern verzichtet auf turnusmäßige Neubewertungen: Die Flächen wurden einmalig zum Stichtag 1. Januar 2022 festgestellt und müssen nur bei Änderungen — etwa einem Dachausbau oder einer Nutzungsänderung — neu erklärt werden. Das bedeutet auch: Eine einmal zu hoch angegebene Wohnfläche korrigiert sich nicht von selbst. Umgekehrt gilt: Wer Flächen zu niedrig ansetzt, riskiert bei einer Überprüfung Nachzahlungen. Eine belastbare, nachvollziehbare Wohnflächenberechnung nach WoFlV — auf Basis aktueller Pläne oder eines Aufmaßes — ist deshalb die solide Grundlage, um weder zu viel zu zahlen noch Ärger mit dem Finanzamt zu riskieren.
Übrigens: Das Flächenmodell selbst wurde gerichtlich bestätigt — das Finanzgericht München hat die Äquivalenzzahlen-Regelung des BayGrStG im Juni 2025 für verfassungsgemäß erklärt (Az. 4 K 2077/24); die Revision zum Bundesfinanzhof wurde zugelassen. Für Eigentümer ändert das nichts an der Pflicht, korrekte Flächen zu erklären.
Andere Bundesländer, andere Flächen: Hamburg, Hessen und Niedersachsen nutzen ebenfalls wohnflächenbasierte Modelle, im Bundesmodell (z. B. NRW, Berlin, Sachsen) ist dagegen die Brutto-Grundfläche nach DIN 277 maßgeblich. Wer Immobilien in mehreren Ländern besitzt, braucht also unter Umständen unterschiedliche Flächenermittlungen für dasselbe Portfolio.