Wohnflächenberechnung mit Dachschräge und im Dachgeschoss

Rechtsgrundlage: §§ 2–4 Wohnflächenverordnung (WoFlV) · Gesetzestext

Autoren: Stefan Kratzert, Architekt (Bayerische Architektenkammer) · Karyna Ladutska, Architektin · Ruslan Luarsabov, Bauingenieur

Die Höhenregel nach WoFlV: 0 %, 50 %, 100 %

Für Dachschrägen, also schräge Wände unter dem Dach, rechnet die Wohnflächenverordnung nicht mit einer Durchschnittshöhe, sondern mit der lichten Höhe an jedem Punkt des Raumes. § 4 WoFlV regelt die Anrechnung in drei Stufen:

Die Grenzen gelten für Räume und Raumteile. Ein Dachgeschosszimmer wird deshalb rechnerisch in Streifen geteilt, und jeder Streifen zählt mit seinem eigenen Prozentsatz. Das gilt gleichermaßen für den Raum unter einer Treppe und unter anderen niedrigen Bauteilen. Die Höhenregel ist ein Teil der Verordnung. Alle Regeln im Überblick finden Sie in Wohnflächenverordnung (WoFlV) erklärt.

Gemessen wird nach lichten Maßen zwischen den Bauteilen, ausgehend von der Vorderkante der Bekleidung (§ 3 Abs. 1 WoFlV). Maßgeblich ist also das fertige Maß bis zur Oberfläche von Putz, Dämmung oder Verkleidung, nicht das Rohbaumaß.

Wichtig für die Praxis: Die WoFlV gilt zwingend nur für öffentlich geförderten Wohnraum. Für frei finanzierte Wohnungen dient sie als Maßstab, wenn nichts anderes vereinbart ist und keine andere Berechnungsart ortsüblich ist. Mehr dazu in unserem Beitrag zur Rechtslage und zu den BGH-Urteilen.

Dachschräge: Wohnfläche Schritt für Schritt berechnen

So gehen Sie vor, wenn Sie die Wohnfläche eines Raumes mit Dachschräge ermitteln:

1. Raum aufmessen. Grundrisslänge und Breite als lichtes Maß, Kniestock (auch Drempel; Höhe der senkrechten Wand unter der Schräge) und Dachneigung bestimmen.
2. Die 1-m- und die 2-m-Linie finden. Prüfen Sie, wo die lichte Höhe 1,00 m und 2,00 m erreicht. Dort verlaufen die Zonengrenzen. Bei einer Neigung von 45° steigt die Höhe pro Meter Abstand zur Wand um genau 1 m, bei anderen Neigungen müssen Sie die Abstände aus Winkel oder Querschnittszeichnung ermitteln.
3. Zonenflächen berechnen. Breite jeder Zone mal Raumlänge.
4. Prozentsätze anwenden. Zone unter 1 m mal 0, Zone 1–2 m mal 0,5, Zone ab 2 m mal 1.
5. Zonen addieren. Die Summe ist die anrechenbare Wohnfläche des Raumes.

Der Querschnitt zeigt die Zonen für einen symmetrischen Dachraum: ein Satteldach mit 45° Neigung, 5,00 m Raumbreite und 0,80 m Kniestock.

Beispielrechnung mit Skizze

Rechenbeispiel (Beispielwerte, rechnerisch ermittelt): Dachgeschossraum 5,00 m breit und 4,00 m lang, Satteldach, 45° Neigung, Kniestock 0,80 m, beidseitig gleiche Schräge.

Bei 45° gewinnt die Schräge pro Meter Abstand zur Wand einen Meter Höhe. Damit ergeben sich je Seite diese Abstände zur Wand:

• 1,00 m lichte Höhe nach 0,20 m (0,80 m + 0,20 m)
• 2,00 m lichte Höhe nach 1,20 m (0,80 m + 1,20 m)

Daraus folgen diese Zonen:

Der Raum hat also 20,00 m² Grundfläche, aber nur 14,40 m² Wohnfläche. Das sind 72 % der Grundfläche.

Dachgeschoss berechnen lassen

Für die Berechnung brauchen wir den Grundriss und einen Schnitt. Fehlt der Schnitt, genügen Kniestockhöhe und Dachneigung bzw. die Raumhöhe. Wir berechnen jede Zone nach WoFlV, stempeln die Berechnung als Architekt und liefern ab 128 € zum Festpreis, in der Regel innerhalb von 3 Werktagen ab Eingang Ihrer Unterlagen.

Wohnflächenberechnung mit Dachschräge erstellen lassen

Sind weder Schnitt noch Höhen bekannt, messen Sie Kniestock und Raumhöhe selbst nach. So geht's: Unterlagen für die Wohnflächenberechnung vorbereiten

Dachgeschoss: Grundfläche und Wohnfläche im Verhältnis

Ein festes Verhältnis gibt es nicht. Entscheidend ist vor allem der Kniestock. Dieselbe Raumbreite von 5,00 m bei 45° Dachneigung ergibt je nach Kniestock sehr unterschiedliche Anteile:

Die Werte gelten für dieses Rechenmodell (Satteldach, 45°, 5,00 m breit). Bei flacheren oder steileren Dächern verschieben sich die Zonen. Planen Sie einen Dachausbau, lohnt sich deshalb ein Blick auf den Kniestock: Schon wenige Dezimeter mehr Wandhöhe vergrößern die Wohnfläche spürbar.

Wohnfläche im Dachgeschoss kommt nur zustande, wenn der Raum überhaupt zur Wohnfläche gehört. Räume, die den Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder nicht genügen, zählen nicht (§ 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV). Ein ausgebautes Dachgeschoss braucht also eine entsprechende Genehmigung bzw. Aufenthaltsraumqualität. Für eine Dachgeschosswohnung (Dachwohnung) gilt dasselbe: Jeder Raum wird in Zonen geteilt und einzeln gerechnet.

Mansarde: steile Schräge, viel Wohnfläche

Beim Mansarddach ist der untere Dachteil sehr steil. Die 1-m- und die 2-m-Linie liegen deshalb nah an der Außenwand, und der größte Teil des Raums zählt voll.

Beispiel: gleicher Raum wie oben, 5,00 × 4,00 m, Kniestock 0,50 m, untere Dachneigung 70°. Die 1-m-Linie liegt 0,18 m von der Wand entfernt, die 2-m-Linie 0,55 m.

Das sind rund 85 % der Grundfläche. Beim Satteldach mit 45° und 0,80 m Kniestock waren es 72 %.

Dachschräge nach DIN 277: dieselbe Fläche, anderes Ergebnis

Die DIN 277 kennt keine Anrechnung nach Höhe. Sie erfasst die Grundfläche voll und regelt Grund- und Nutzflächen, nicht die Wohnfläche. Für den Beispielraum heißt das: 20,00 m² Grundfläche nach DIN 277, aber 14,40 m² Wohnfläche nach WoFlV. Verlangt eine Bank oder ein Mietvertrag die Wohnfläche, gilt die WoFlV. Eine Angabe nach DIN 277 wirkt im Dachgeschoss deutlich größer. Mehr dazu: DIN 277 vs. WoFlV

Dachschräge bei der Grundsteuer

Wo das Grundsteuergesetz eine Wohnfläche verlangt, gilt die Wohnflächenverordnung, und damit auch die Höhenregel für Dachschrägen. Das betrifft das Bundesmodell und die Landesmodelle in Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen. In Baden-Württemberg wird die Wohnfläche für die Grundsteuer nicht gebraucht, dort zählen Grundstücksfläche und Bodenrichtwert. Mehr dazu: Wohnfläche und Grundsteuer

Dachfenster, Gauben und Nischen

Drei Sonderfälle führen in der Praxis häufig zu Fehlern:

• Dachfenster. Entsteht unter einem Dachfenster punktuell eine Höhe über 2 m, während die angrenzende Fläche niedriger bleibt, wird diese Fläche nicht pauschal höher angerechnet. Maßgeblich bleibt die lichte Höhe an jedem Punkt.
• Gauben. Der Raumteil unter einer Gaube wird nach seiner eigenen lichten Höhe angerechnet. Liegt er ab 2,00 m, zählt er voll.
• Fenster- und Wandnischen. Nischen bleiben außer Betracht, wenn sie nicht bis zum Fußboden reichen oder, wenn sie bis zum Boden reichen, 0,13 m oder weniger tief sind (§ 3 Abs. 3 Nr. 4 WoFlV). Türnischen zählen nie (§ 3 Abs. 3 Nr. 3 WoFlV).

Schornsteine, Vormauerungen, freistehende Pfeiler und Säulen werden abgezogen, wenn sie höher als 1,50 m sind und mehr als 0,1 m² Grundfläche haben (§ 3 Abs. 3 Nr. 1 WoFlV).

Spitzboden und ausgebauter Dachboden

Bodenräume zählen nach § 2 Abs. 3 Nr. 1 d WoFlV nicht zur Wohnfläche. Ein nicht ausgebauter Spitzboden bleibt deshalb außen vor. Wird er als Wohnraum ausgebaut und erfüllt die bauordnungsrechtlichen Anforderungen, gilt für ihn dieselbe Höhenstaffel wie für jedes andere Dachgeschoss. Typischerweise liegt dann nur ein schmaler Streifen unter der Firstlinie ab 2,00 m.

Gibt es einen Rechner für Dachschrägen?

Die Rechenschritte sind einfach genug für eine Tabellenkalkulation: je Zone Breite × Länge × Prozentsatz. Schwierig ist nicht die Formel, sondern das Ermitteln der Zonenbreiten aus Querschnitt und Neigung. Genau das ist bei Bestandsplänen fehleranfällig, wenn Kniestock oder Neigung nicht vermaßt sind. Eine Excel-Tabelle reicht dafür aus. Eine Vorlage finden Sie im Ratgeber Wohnfläche selbst berechnen.

Häufige Fragen

Zählt eine Dachschräge zur Wohnfläche?

Teilweise. Der Bereich ab 2 m lichter Höhe zählt voll, der Bereich zwischen 1 m und 2 m zur Hälfte, darunter zählt nichts (§ 4 WoFlV).

Wie berechne ich die Wohnfläche bei einer Dachschräge?

Teilen Sie den Raum in Höhenzonen, berechnen Sie jede Zone als Breite mal Länge und multiplizieren Sie mit 0 %, 50 % oder 100 %. Danach addieren Sie die Zonen.

Wie wird die Dachschräge bei der Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung behandelt?

Die WoFlV kennt keine Sonderregel „Dachschräge", sondern wendet die allgemeine Höhenstaffel des § 4 auf jeden Raumteil mit wechselnder Höhe an.

Rechnet die DIN 277 Dachschrägen anders als die WoFlV?

Ja, die DIN 277 kennt den Begriff Wohnfläche nicht und ermittelt Nutzflächen nach eigenen Regeln. Für die Wohnfläche im Miet- oder Kaufvertrag dient die WoFlV als Maßstab, wenn nichts anderes vereinbart ist und keine andere Berechnungsart ortsüblich ist. Den Unterschied erklären wir im Beitrag Wohnfläche vs. Nutzfläche. Mehr dazu im Abschnitt „Dachschräge nach DIN 277: dieselbe Fläche, anderes Ergebnis“ weiter oben.

Zählt ein Spitzboden zur Wohnfläche?

Nur wenn er ausgebaut und als Aufenthaltsraum zulässig ist. Ein unausgebauter Bodenraum zählt nicht (§ 2 Abs. 3 Nr. 1 d WoFlV).

Muss ich die Wohnfläche im Dachgeschoss neu berechnen, wenn ich ausbaue?

In der Regel ja. Jede bauliche Änderung kann Kniestock, Dämmung oder Raumhöhen verändern. Wurde abweichend von der Bauzeichnung gebaut, ist die Fläche durch Ausmessung oder nach einer berichtigten Zeichnung neu zu ermitteln (§ 3 Abs. 4 WoFlV).

Wo steht das im Gesetz?

In §§ 2 bis 4 der Wohnflächenverordnung. Den vollständigen Text finden Sie bei Gesetze im Internet.

Weiterführend

• Treppen, Treppenhaus und Raum unter der Treppe: Was zählt zur Wohnfläche? Raum für Raum
• Balkon, Terrasse und Loggia: Zählt der Balkon zur Wohnfläche?
• Wintergarten (beheizbar und unbeheizbar): Raum für Raum nach WoFlV

Wohnflächenberechnung vom Architekten

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Quellen: §§ 2, 3, 4 WoFlV; BGH-Rechtsprechung, siehe Beitrag zur Rechtslage.