Gerade Dachgeschosswohnungen sorgen bei der Wohnflächenberechnung für Diskussionen: Dachschrägen, Treppen, Gauben und Nischen treffen aufeinander, und für jede dieser Situationen gilt eine eigene Regel. Wer sie kennt, vermeidet die typischen Fehler – in beide Richtungen. Grundlage ist die Höhenstaffel der Wohnflächenverordnung (WoFlV).
Die Höhenstaffel: das Grundprinzip
Nach § 4 Nr. 1 und 2 WoFlV richtet sich die Anrechnung nach der lichten Raumhöhe:
- ab 2 m Höhe: volle Anrechnung (100 %)
- 1 m bis unter 2 m: halbe Anrechnung (50 %)
- unter 1 m: keine Anrechnung (0 %)
Diese Staffel gilt für alle Raumteile mit wechselnder Höhe – vor allem unter Dachschrägen und unter Treppen. In der Praxis wird ein solcher Raum dafür rechnerisch in Zonen unterteilt und die jeweilige Teilfläche mit ihrem Prozentsatz angesetzt.
Dachschrägen
Bei einer Dachschräge zählt der niedrige Bereich also nur eingeschränkt: Was unter einem Meter liegt, bleibt vollständig außen vor, der Bereich zwischen einem und zwei Metern fließt zur Hälfte ein, und erst ab zwei Metern zählt die Fläche voll. Diese Aufteilung ist der Grund, warum ausgebaute Dachgeschosse häufig eine deutlich geringere Wohnfläche haben, als die reine Grundfläche vermuten lässt.
Dachfenster und Gauben
Ein feiner, aber wichtiger Unterschied: Ergibt sich unter einem Dachfenster punktuell eine Höhe über zwei Metern, während der angrenzende Bereich unter der Schräge darunter bleibt, darf diese Fläche nicht pauschal höher angerechnet werden. Bei einer Dachgaube hingegen kann die zugehörige „Gaubennische" voll angerechnet werden, sofern die Sturzhöhe mindestens 2,0 m beträgt.
Treppen
Treppen mit mehr als drei Steigungen – einschließlich der zugehörigen Treppenabsätze – zählen nicht zur Wohnfläche. Für die Raumteile unter einer Treppe gilt dieselbe Höhenstaffel wie bei Dachschrägen: unter einem Meter gar nicht, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, darüber vollständig.
Fenster- und Türnischen: die 13-Zentimeter-Regel
Fensternischen zählen nur zur Wohnfläche, wenn sie über ihre gesamte Länge tiefer als 13 cm sind – ein bloßer Durchschnittswert genügt nicht. Bei durchgehender Nische mit einem Fenstersturz ab 2,0 m lichter Höhe ist die Nische voll anrechenbar, darunter zur Hälfte. Sitzt in der Nische eine fest mit dem Gebäude verbundene Fensterbank, darf sie nicht angerechnet werden. Türnischen bleiben grundsätzlich außen vor. Erstreckt sich dagegen ein Fensterband über die volle Raumbreite, gibt es keine „Nische" – die Fläche ist bis zur Glasscheibe voll anrechenbar.
Schornsteine, Pfeiler und Vormauerungen
Grundflächen von Schornsteinen, freistehenden Pfeilern, Säulen und Vormauerungen bleiben außer Ansatz, wenn sie mehr als 0,10 m² Grundfläche haben und höher als 1,50 m sind (§ 3 Abs. 3 Nr. 1). Kleinere Bauteile – etwa ein schlanker Stützbalken mit 10 × 10 cm – müssen dagegen nicht abgezogen werden.
Sonderfall Maisonette
Bei Maisonettewohnungen mit Galeriegeschoss hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Fläche des mitvermieteten Galeriegeschosses zu berücksichtigen ist – unabhängig davon, ob die Räume bauordnungsrechtlich als Aufenthaltsräume gelten. Die Details dazu lesen Sie in unserem Beitrag zur Rechtslage und den wichtigsten Urteilen.
Fazit
Ob eine Fläche zählt, entscheidet bei Dachschrägen, Treppen und Nischen fast immer die Höhe – und bei Nischen zusätzlich die Tiefe. Wer die Zonen sauber trennt und dokumentiert, erhält eine belastbare Wohnfläche. Für die exakte Aufteilung nach Höhen unterstützen wir Sie gern auf Basis Ihrer Pläne.